Решение Арбитражного суда Рязанской области от 20 июня 2011 г. N А54-1176/2011 Поскольку доказательств внесения ответчиком арендной платы по договору материалы дела не содержат, суд взыскал с Общества образовавшуюся задолженность и пени

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 20 июня 2011 г. N А54-1176/2011

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Сельдемировой В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кудряшовой С.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области (ОГРН 1026200861576, ИНН 6204000828), г. Касимов Рязанской области к закрытому акционерному обществу "Касимовнеруд" (ОГРН 1026200860520, ИНН 6226001053), г. Касимов Рязанской области

третье лицо Оруджов Игорь Павлович, Касимовский р-н, п. Лашма о взыскании задолженности в сумме 40270 руб. 50 коп. и пени в сумме 15765 руб. 86 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Кострецова Ю. А. начальник юридического отдела по доверенности от 18.05.2009;

от ответчика: Кравченко В.И., начальник юридического отдела по доверенности от 14.04.2011 N 341;

от третьего лица: не явился, извещено надлежащим образом; установил:

Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Касимовнеруд", г. Касимов Рязанской области о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:04:003 01 01:0191 от 07.04.2005 N А-036-05 в сумме 40270 руб. 50 коп. и пени в сумме 15765 руб. 86 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с мая 2010 года по февраль 2011 года.

Определением арбитражного суда от 20.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Оруджов Игорь Павлович.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица Оруджова Игоря Павловича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, указывая на то, что соглашение о расторжении договора отсутствует, арендатором по договору от 07.04.2005 N А-036-05 является закрытое акционерное общество "Касимов не руд", которое и должно нести обязательство по внесению арендных платежей.

Представитель ответчика поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, полагает исковые требования обоснованными в части взыскания арендной платы за период с 01.05.2010 по 28.07.2010 в сумме 12081,15 руб. и пени в сумме 2174,60 руб. В обоснование своих возражений ответчик указывает на то, что нежилые помещения HI и Н2 (здание магазина), расположенные на земельном участке, переданном ответчику в аренду по договору от 07.04.2005 N А-036-05, проданы обществом "Касимов не руд" гр. Оруждову И.П. по договорам купли-продажи от 23.07.2010. Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано 28 июля 2010 года за Оруджовым И.П. Ссылаясь на нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, положения пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ответчик полагает, что обязательство по уплате арендной платы за период с 29.07.2010 у него отсутствует.

Ответчик представил письменное ходатайство об уменьшении судом размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

От третьего лица Оруджова И.П. поступили письменные пояснения по существу спора, в которых третье лицо указывает на то, что ни при заключении договоров купли-продажи от 23.07.2010, ни после, продавцом ЗАО "Касимов-неруд" не ставился вопрос о расторжении договора аренды, договор субаренды не заключен. Арендатором ЗАО "Касимовнеруд" уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.04.2005 N А-036-05 арендодателю (Администрации Касимовского муниципального района) в разумный срок направлено не было. Обязанность по уплате арендной платы третьему лицу не определялась, расчет арендной платы не производился.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, исходя при этом из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования Касимовский муниципальный район от 05.04.2005 N 254 (л.д. 19) между администрацией муниципального образования Касимовский муниципальный район (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Касимовнеруд" (Арендатор), с согласия Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области заключен договор от 07.04.2005 N А-036-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:04:003 01 01:0191 (л.д. 12-16).

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду на срок с 07.04.2005 по 07.04.2054 земельный участок с кадастровым номером 62:04:003 01 01:0191, общей площадью 1026 кв. м., расположенный по адресу: Рязанская область, Касимовский район, р.п. Лапша, ул. Акишинский карьер, с разрешенным использованием под магазин, в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка. Категория земель земли поселений.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора использование участка является платным. Арендная плата за участок рассчитывается Арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией муниципального образования Касимовский район, равной 31363,20 руб./га в год, по виду использования земли применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.

Согласно пункту 2.3. Договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 15 числа следующего месяца по ставкам, действующим в расчетный период, путем перечисления насчет УФК Минфина России по Рязанской области.

Исходные данные для расчета арендной платы за земельный участок приведены в пункте 2.5 Договора.

Согласно пункту 2.8 договора размер арендной платы не является постоянным. Основанием для изменения размера арендной платы являются соответствующие норматив но-правовые акты органов местного самоуправления, законы субъекта Федерации, Федеральные законы.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за неуплату арендной платы в установленный договором срок начисляется пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 19.05.2005.

По акту от 07.04.2005 земельный участок передан арендатору (л.д. 17).

Письмами от 08.10.2010 N 2035, от 29.11.2010 N 2384, от 03.02.2011 N 197 истец известил ответчика о наличии задолженности по арендной плате за использование земельных участков, которые были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за период с мая 2010 года по февраль 2011 года, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности в сумме 40270,50 руб. и пени в сумме 15765,86 руб. за период с 16.06.2010 по 10.03.2011.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора от 07.04.2005 N А-036-05 аренды земельного участка, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Решением Совета Депутатов Касимовского муниципального района Рязанской области N 119-1УСД от 26.05.2009 установлены базовые ставки арендной платы и коэффициенты К1 и К2 за земельные участки на территории Касимовского муниципального района.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств внесения ответчиком арендной платы за период с мая 2010 года по февраль 2011 года в материалы дела не представлено.

Материалами дела также установлено, что договор от 07.04.2005 N А-936-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:04:003 01 01:0191, общей площадью 1026 кв. м., расположенного по адресу: Рязанская область, Касимовский район, р.п. Лапша, ул. Акишинский карьер, заключен с ЗАО "Касимов-неруд" для использования под магазин.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.03.2005 сер 62 МГ N 228633 (л.д. 132) основанием для возникновения права собственности ЗАО "Касимовнеруд" на здание магазина, лит. А, 1-этажное, назначение - торговое, общей площадью 635,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, Касимовский район, пос. Лапша, ул. Акишинский карьер, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости N 4 от 21.01.2005, утвержденный постановлением главы администрации муниципального образования Касимовский район Рязанской области от 14.02.2005 N 94.

Письмом от 30.06.2010 N 547 (л.д. 133) ЗАО "Касимовнеруд" обратилось в Касимовское отделение Рязанского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" с просьбой провести инвентаризацию магазина, лит А, по адресу: Рязанская область, Касимовский район, пос. Лапша, ул. Акишинский карьер, общей площадью 635,5 кв. м., разделить здание магазина на два нежилых помещения с общей площадью 309,8 кв. м., и 325,7 кв. м., и изготовить на каждое помещение по два кадастровых паспорта.

01.07.2010 между ЗАО "Касимовнеруд" и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" заключен договор N Ю04149 на оказание вышеназванных услуг (л.д. 134). Факт оказания услуг подтверждается актом прием а-передач и технической документации (л.д. 135).

23 июля 2010 года между ЗАО "Касимовнеруд" и Оруджовым Игорем Павловичем заключены договоры купли-продажи (л.д. 93, 95), по условиям которого ЗАО "Касимов не руд" продает, а Оруджов И.П. покупает нежилое помещение HI с подвалом, общей площадью 325,2 кв. м., и нежилое помещение Н2, общей площадью 309 кв. м., расположенные на первом этаже в одноэтажном здании по адресу: г. Рязань, Касимовский район, пос. Лапша, ул. Акишинский карьер, принадлежащие продавцу на праве собственности на основании акта приемочной комиссии N 4 от 21.01.2005. По актам прием а-передач и помещения переданы от продавца к покупателю (л.д. 94, 96). Право собственности Оруджова И.П. на помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.07.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права сер. 62-МД N 191625 и сер. 62-МД N 191624 (л.д. 126, 127).

В соответствии со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абзац 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен лив установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.

Таким образом, с даты государственной регистрации права собственности Оруджова И.П. на объекты недвижимости (28.07.2010) права и обязанности арендатора земельного участка перешли к новому собственнику объектов недвижимости Оруджову И.П., а ЗАО "Касимовнеруд" выбыло из обязательства по аренде данного земельного участка.

Ссылка истца на отсутствие соглашения о расторжении договора не принимается судом во внимание, поскольку в данном случае договорные отношения сторон прекращены в силу закона.

Доказательств того, что на земельном участке с кадастровым номером N 62:04:003 01 01:0191 имеются какие-либо иные объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, суд полагает правомерным требование о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.05.2010 по 27.07.2010, что составляет 11561,53 руб. (4027,05 руб. + 4027,05 руб. + 3507,43 руб.). В остальной части иска о взыскании задолженности следует отказать.

Истцом в соответствии с пунктом 5.1 договора заявлено требование о взыскании пенив сумме 15765,90 руб. за период с 16.06.2010 по 10.03.2011.

Однако, прекращение обязательственных правоотношений сторон по договору аренды с момента отчуждения ответчиком объектов недвижимости прекращает обязанность последнего по уплате пеней, начисляемых после соответствующей даты, поскольку условие п. 5.1 договора в отношении него не действует.

В связи с изложенным, суд признает обоснованным требование о взыскании пени за период с 16.06.2010 по 27.07.2010, что составляет 652,38 руб. В остальной части требования о взыскании пени следует отказать. Оснований для уменьшения размера неустойки суд в данном случае не усматривает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. Истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Взыскать с закрытого акционерного общества "Касимовнеруд" (Рязанская область, г. Касимов, пл. Ленина, д. 1, ОГРН 1026200860520, ИНН 6226001053) в пользу администрации Касимовского муниципального района Рязанской области (Рязанская область, г. Касимов, ул. Ленина, д. 9А, ОГРН 1026200861576, ИНН 6204000828) задолженность по арендной плате за землю в сумме 11561,53 руб., пени в сумме 652,38 руб.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с закрытого акционерного общества "Касимовнеруд" (Рязанская область, г. Касимов, пл. Ленина, д. 1, ОГРН 1026200860520, ИНН 6226001053) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 488,64 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.