Решение Арбитражного суда Рязанской области от 23 августа 2011 г. N А54-28/2011 (ключевые темы: муниципальная собственность - многоквартирный дом - рыночная стоимость - учет по налогу на добавленную стоимость - заключение договора)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 23 августа 2011 г. N А54-28/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 апреля 2012 г. N Ф10-1142/12 по делу N А54-28/2011 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 августа 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2011 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Трошева И.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ломовой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ассоль", город Рязань

к муниципальному образованию - городской округ города Рязани в лице Администрации города Рязани

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью правовой консультационный центр "Истина", город Рязань

о разрешении разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Неманова И.Л., представитель по доверенности;

от ответчика: Петров Д.И., представитель по доверенности N 20/1-80 от 15.12.2010;

от третьих лиц: Панфилова Ю.Н., представитель по доверенности N 1 от 10.12.2010;

установил: общество с ограниченной ответственностью "Ассоль" обратилось в арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию - городской округ город Рязань в лице Администрации города Рязани о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н8, находящегося в многоквартирном доме, лит.A3, этаж 1, назначение нежилое, общей площадью 98,0 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 23, к.1, реестровый номер 182007.

Определением суда от 31.01.2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью правовой консультационный центр "Истина", город Рязань.

Определением суда от 24 февраля 2011 года производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением от 14 апреля 2011 года производство по делу возобновлено.

Определением суда от 16 июня 2011 года производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу дополнительной судебной экспертизы.

Определением от 13 июля 2011 года производство по делу возобновлено.

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просил суд:

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, и составляет 2 711 864 (два миллиона семьсот одиннадцать тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка ".

Подпункты 2.1.1., 2.1.2 пункта 2.1. и пункт 2.2. договора - исключить.

Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 75 329 (семьдесят пять тысяч триста двадцать девять) рублей 57 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Уточнения судом приняты.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом уточнений. В обоснование поданного иска, ссылаясь на положения статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты", указывает, что обладает преимущественным правом на приобретение спорного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, указывает, что истцом не представлено доказательств недостоверности отчета об оценке спорного имущества, выполненного ООО "Правовой консультационный центр "Истина".

Полагает, что определенная экспертом Дувановым Д.Н. цена выкупаемого помещения занижена.

Представитель третьего лица полагает, что отчет, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Правовой консультационный центр "Истина" является достоверным, в связи, с чем считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела судом установлено.

21.02.2006 управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ассоль" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 0383006, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. A3, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 99,8 кв. м. этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к.1, реестровый номер 182007, на основании решения УМИ N 01-010/0060 от 16.02.2006 для использования под кафе.

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 99,8 кв. м., в том числе: основная 61,6 кв. м., вспомогательная - 38,2 кв. м. (пункт 1.2.2. 1.2.3 договора) (том 1 л.д. 110-113).

Нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. АЗ, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв. м. этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к.1, реестровый номер 182007 является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права сер. 62-МД N 076771, представленной в материалы дела (т. 1, л.д. 105).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Общество с ограниченной ответственностью "Ассоль" является арендатором вышеуказанного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Данное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами и в соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является доказанным.

Статья 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

ООО "Ассоль" надлежащим образом заявило о своем намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения. В связи с чем 8 ноября 2010 года истцом получен проект договора купли-продажи муниципального имущества на нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. АЗ, этаж 1, назначение - нежилое, общей площадью 98,0 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, Интернациональная улица, д. 23 к.1, реестровый номер 182007 (далее -имущество).

Однако при заключении договора у сторон возникли разногласия относительно стоимости реализуемого помещения.

Согласно п. 2.1. проекта договора продавец - Администрация города Рязани (далее - ответчик) установил цену имущества в размере 5 291 899 (пять миллионов двести девяносто одна тысяча восемьсот девяносто девять) рублей 20 копеек.

Данная цена продажи имущества установлена ответчиком в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 713-06/2010-0 от 24.06.2010 г., выполненным ООО "Правовой консультационный центр "Истина".

Считая установленную цену не соответствующей уровню рыночных цен, существующих в период рассмотрения и заключения проекта договора, истец поручил произвести соответствующую оценку ООО "Аудит-партнер". Согласно представленному отчету N 1288 от 24.11.2010 г. рыночная стоимость помещения составляет 2 534 399 (два миллиона пятьсот тридцать четыре тысячи триста девяносто девять) рублей.

Истец направил ответчику письмо от 25.11.2010 г. N 49 сообщив о возможности приобрести имущество по указанной выше цене, а так же проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам, касающимся стоимости имущества.

Письмом от 14.12.2010 г. N 20/1/2-19/7707 ответчик сообщил, что заключить договор купли-продажи в предложенной истцом редакции не представляется возможным.

Таким образом, стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В материалы дела представлен отчет N 713-06/2010-0 об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н8 в многоквартирном доме, лит. АЗ, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв. м. этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к. 1, подготовленный по поручению Муниципального образования - город Рязань (том 1 л.д. 44-122).

Данный отчет выполнен ООО "Правовой консультационный центр "Истина". По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости составила: 4484660 руб. 34 коп. (без учета НДС); 5291899 руб. 20 коп. (с учетом НДС).

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ч. 5 п. 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом также в материалы дела представлен отчет N 1288 об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н8 в многоквартирном доме, лит. АЗ, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв. м. этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к.1, выполненный по заказу общества с ограниченной ответственностью "Ассоль" независимым оценщиком ООО "Аудитпартнер", согласно которому стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 22.11.2010 составляет 2534399 руб., без учета НДС (том 2 л.д. 1-68).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92).

Истец и ответчик, не согласившись с величиной оценочной стоимости указанной в отчетах об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н8 в многоквартирном доме, лит. АЗ, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв. м. этаж 1, расположенного по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к.1, заявили ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы.

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке стоимости спорного имущества с разницей в оценке почти в два раза, судом производство по делу было приостановлено определением от 24.02.2011 и назначена по делу судебная экспертиза.

Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности" - Дуванову Денису Николаевичу.

Из представленного в дело заключения эксперта N 1269/2011-2 следует, что рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения на 08.11.2010, то есть на дату направления оферты составляет 3200000 с учетом НДС и 2711864 руб. 41 коп. без учета НДС (т.4, л.д.60-147).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что общество с ограниченной ответственностью "Ассоль" является арендатором нежилого помещения Н8 в многоквартирном доме, лит.A3, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв. м. этаж 1, расположенного по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23, к.1. и обладает правом на преимущественное приобретение указанного имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Проведенной в рамках дела судебной экспертизой установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3200000 с учетом НДС и 2711864 руб. 41 коп. без учета НДС.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. АЗ, этаж 1, назначение нежилое, общей площадью 98,0 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 23, к.1, реестровый номер 182007.

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции:

"Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, и составляет 2711864 (два миллиона семьсот одиннадцать тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка".

Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции:

"Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 75329 (семьдесят пять тысяч триста двадцать девять) рублей 57 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Подпункты 2.1.1., 2.1.2 пункта 2.1. и 2.2. договора следует исключить, поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Довод ответчика о недостоверности экспертного заключения Дуванова Д.Н. не может быть принят судом, поскольку по существу сводится к несогласию с выбранными экспертом методами оценки.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение.

В материалы дела сторонами представлены различные заключения о цене выкупаемого имущества, составленные разными оценщиками.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Таким образом, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Проанализировав заключение эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в том числе по уплате госпошлины и оплате проведенной по делу экспертизы относятся на ответчика в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 108, пунктом 1, пунктом 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате эксперту, вносятся на депозитный счет арбитражного суда, лицом, заявившим соответствующее ходатайство; после выполнения экспертом своих обязанностей, причитающиеся ему денежные суммы выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Исходя из представленных истцом документов, в подтверждение оплаты экспертизы, в соответствии с нормами статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на депозитный счет Арбитражного суда Рязанской области истцом перечислены денежные средства в общей сумме 6000 руб.

Таким образом, в соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с депозитного счета суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности", город Рязань 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. АЗ, этаж 1, назначение - нежилое, общей площадью 98,0 кв. м., расположенное по адресу: город Рязань, Интернациональная улица, д. 23 к.1, реестровый номер 182007. Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, и составляет 2711864 (два миллиона семьсот одиннадцать тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка".

Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 75329 (семьдесят пять тысяч триста двадцать девять) рублей 57 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора". Подпункты 2.1.1., 2.1.2 пункта 2.1. и 2.2. договора - исключить.

2. Взыскать с Администрации города Рязани в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ассоль", город Рязань в счет возмещения расходов по госпошлине 4000 руб., а также в счет возмещения расходов по оплате услуг эксперта 6000 руб.

3. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности", город Рязань 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья

И.П. Грошев