Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 апреля 2012 г. N Ф10-1142/12 по делу N А54-28/2011

Резолютивная часть постановления изготовлена 10.04.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.04.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Толкачевой И.Ю. Егоровой С.Г. Сорокиной И.В.
от истца:	не явился, извещен надлежаще;
от ответчика:	не явился, извещен надлежаще;
от третьего лица:	не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.08.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 по делу N А54-28/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ассоль" (далее - ООО "Ассоль"), ОГРН 1046206001544, г. Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к муниципальному образованию городской округ город Рязань в лице администрации г. Рязани, ОГРН 1026201270260, о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н8, находящегося в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение нежилое, общей площадью 98,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 23, к. 1, реестровый номер 182007.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью правовой консультационный центр "Истина" (далее - ООО ПКЦ "Истина"), ОГРН 1056206009860, г. Рязань.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ неоднократно уточнял исковые требования и в окончательном варианте просил суд пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 711 864 руб. 41 коп.". Подпункты 2.1.1., 2.1.2 пункта 2.1 и пункт 2.2 договора - исключить. Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 75 329 руб. 57 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.08.2011 (судья Грошев И.П.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 (судьи Каструба М.В., Сентюрина И.Г., Токарева М.В.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 23.08.2011 и постановление апелляционной инстанции от 17.11.2011 отменить, в удовлетворении иска отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, нарушение судами норм материального права.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 21.02.2006 между Управлением муниципальным имуществом Администрации г. Рязани (арендодатель) и ООО "Ассоль" (арендатор) на основании решения УМИ N 01-010/0060 от 16.02.2006 был заключен договор аренды недвижимого имущества N 0383006 (т.1 л.д.110-115), по условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 24.11.2009 (т.1 л.д.116-117) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение - нежилое, общая площадь 98,0 кв.м (основная площадь - 60,1 кв.м, вспомогательная площадь - 37,9 кв.м) этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 23, к. 1, реестровый номер 182007, для использования под кафе.

Право муниципальной собственности на вышеуказанное помещение подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии 62-МД N 076771 от 19.11.2009 (т.1 л.д.105).

ООО "Ассоль" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" обратилось в Администрацию г. Рязани с соответствующим заявлением.

08.11.2010 Администрация г. Рязани направило в адрес ООО "Ассоль" проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н8 в многоквартирном доме, лит. А3, этаж 1, назначение - нежилое, общей площадью 98,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 23 к. 1, реестровый номер 182007 (т.1 л.д.10-15).

Согласно п. 2.1, 2.1.1, 2.1.2 указанного проекта договора цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 713-06/2010-О, выполненным ООО ПКЦ "Истина", и составляет 5 291 899 руб. 20 коп., в том числе без учета НДС - 4 484 660 руб. 34 коп., сумма НДС - 807 238 руб. 86 коп.

В п. 2.4 проекта договора предусмотрено, что оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 124 573 руб. 90 коп. (последний платеж - 124 573 руб. 84 коп.) ежемесячно не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

25.11.2010 ООО "Ассоль" направило в адрес Администрации г. Рязани письмо исх.N 49 (т.1 л.д.16), которым подтвердило свое намерение реализовать право на приобретение вышеуказанного помещения, сообщив при этом о своем несогласии с установленной выкупной ценой имущества. В письме ООО "Ассоль" указало, что в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости спорного помещения N 1288 от 24.11.2010, выполненного ООО "Аудитпартнер", стоимость имущества составляет 2 534 399 руб. без учета НДС, соответственно общая стоимость сделки с учетом НДС - 2 990 590 руб. 82 коп.

К указанному письму ООО "Ассоль" приложило протокол разногласий, в соответствии с которым предлагало изложить пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 1288 от 24.11.2010, выполненным ООО "Аудитпартнер", и составляет 2 990 590 руб. 82 коп., в том числе: п. 2.1.1 сумма без учета НДС - 2 534 399 руб.; п. 2.1.2 сумма НДС - 456 191 руб. 82 коп. Пункт 2.4 договора предложено изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 83 072 руб. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора" (т.1 л.д.17).

14.12.2010 в письме N 20/1/2-19/7707 Администрация г. Рязани сообщила ООО "Ассоль" о том, что заключить договор купли-продажи в предложенной арендатором редакции не представляется возможным, повторно предложив заключить договор на условиях ранее направленного арендатору проекта (т.1 л.д.18-19).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и полагая, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости помещения, ООО "Ассоль" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя уточненные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, ООО "Ассоль" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи Администрация г. Рязани обоснованно признана лицом в силу закона обязанным заключить с ООО "Ассоль" договор купли-продажи спорного имущества.

Исходя из положений ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае, если при заключении договора, заключение которого является обязательным в силу закона, возникли разногласия, не разрешенные по соглашению сторон, такие разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда и в этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости отчуждаемого имущества.

В подтверждение своей позиции по вопросу определения выкупной цены спорного имущества истцом в материалы дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости N 1288 от 24.11.2010, выполненный ООО "Аудитпартнер", согласно которому рыночная стоимость помещения муниципального нежилого фонда площадью 98,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 23 к. 1, составляет 2 534 399 руб. без учета НДС (т.2 л.д.1-37).

В проекте договора купли-продажи, направленного истцу, ответчик указал выкупную цену имущества в размере 5 291 899 руб. 20 коп. с учетом НДС, в том числе без учета НДС - 4 484 660 руб. 34 коп., сумма НДС - 807 238 руб. 86 коп., определенную на основании отчета об определении рыночной стоимости N 713-06/2010-О, выполненного ООО ПКЦ "Истина" (т.1 л.д.44-95).

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Ввиду оспаривания истцом данных, содержащихся в отчете оценщика N 713-06/2010-О и несогласия ответчика с отчетом оценщика N 1288 от 24.11.2010, судом первой инстанции по ходатайству сторон была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости вышеназванного помещения.

Согласно экспертному заключению N 1269/2011-2 ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 08.11.2010, то есть на дату направления оферты составляет 3 200 000 руб. с учетом НДС и 2 711 864 руб. 41 коп. без учета НДС (т.4 л.д.60-147).

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ имеющиеся в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений п.п. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, пункт 2.1 договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, и составляет 2 711 864 руб. 41 коп.". Редакция пункта 2.4. договора следующая: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 75 329 руб. 57 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора". Подпункты 2.1.1, 2.1.2 пункта 2.1 и п. 2.2 надлежит исключить из договора.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу сводятся к оспариванию выводов, содержащихся в экспертном заключении N 1269/2011-2. Указанное экспертное заключение было оценено судами по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ и признано достоверным. Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы обоснованно отклонено судом апелляционной инстанции по мотивам, указанным в постановлении от 17.11.2011.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.08.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 по делу N А54-28/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

С.Г. Егорова И.В. Сорокина