Решение Арбитражного суда Рязанской области от 29 сентября 2011 г. N А54-2914/2011 (ключевые темы: объекты недвижимости - сделки - гаражи - договор продажи недвижимости - договор купли-продажи)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 29 сентября 2011 г. N А54-2914/2011

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 сентября 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2011 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Калининой В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соломатиной Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования - Чучковский муниципальный район Рязанской области (Рязанская область, р.п. Чучково, пл. Ленина, д. 1; ОГРН 1036230000498, ИНН 6223000654) к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстройдорсервис" (Рязанская область, Чучковский район, р.п. Чучково, ул. Грачева, д. 48; ОГРН 1056204043213, ИНН 6234017177) и обществу с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" (Рязанская область, г. Рыбное, ул. Веселая, д. 25; ОГРН 1026201270810, ИНН 6231001926) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Митин П.Н. - представитель по доверенности от 15.07.2010;

от ответчика (ООО "Спецстройдорсервис"): не явился, извещен;

от ответчика (ООО "Инжкомсервис"): Байрамян Л.С. - представитель по доверенности от 01.11.2010; Абрамова О.В. - представитель по доверенности от 01.07.2011, установил: Администрация муниципального образования - Чучковский муниципальный район Рязанской области обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстройдорсервис" и обществу с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" о признании недействительным договора купли-продажи N 11/08 от 05.08.2008 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Представитель ответчика (ООО "Спецстройдорсервис") в судебное заседание не явился. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие ответчика (ООО "Спецстройдорсервис"), извещенного о времени и месте судебного разбирательства в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, уточнив при этом, что в качестве последствий недействительности сделки он просит суд взыскать в доход Российской Федерации все полученное сторонами по сделке. В обоснование своих требований истец указал на то, что договор купли-продажи N 11/08 от 05.08.2008, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Спецстройдорсервис" и обществом с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис", является ничтожным, поскольку на момент совершения сделки продавец (ООО "Инжкомсервис") не являлся собственником проданного имущества, поскольку не зарегистрировал это право в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что, по его мнению, является основанием для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика (ООО "Инжкомсервис") исковые требования не признал, пояснив, что общество с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" являлось собственником спорных объектов с 05.08.1993. Между обществом с ограниченной ответственностью "Спецстройдорсервис" и обществом с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" 05.08.2008 заключен договор купли-продажи N 11/08 и объекты приобретены для разборки на строительные материалы, поэтому необходимости в установленном порядке регистрировать данный договор и право на недвижимое имущество не было.

Представитель ответчика (ООО "Спецстройдорсервис") в предварительном судебном заседании 22.08.2011 исковые требования отклонил, указав, что общество с ограниченной ответственностью "Спецстройдорсервис " является добросовестным приобретателем административного здания и здания гаража. На момент заключения договора купли-продажи от 05.08.1993 регистрации указанного договора не требовалось.

Из материалов дела следует, что на основании заявления администрации муниципального образования - Чучковский муниципальный район Рязанской области от 15.08.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 25.08.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы в качестве бесхозяйных следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу Рязанская область, Чучковский район, р.п. Чучково, ул. Грачева: здание гаража, лит А, А1, назначение объекта - нежилое, общей площадью 742,8 кв. м. и здание административное, гараж. склад, лит. А, А1, А2, назначение - нежилое, общей площадью 198,4 кв. м. (л.д. 1 - 38 том 2).

В октябре 2009 Администрация муниципального образования - Чучковский муниципальный район Рязанской области обратилась в Шиловский районный суд Рязанской области с исковым заявлением о признании права муниципальной собственности на указанные выше бесхозяйные объекты недвижимости. Определением суда от 21.10.2009 заявление Администрации муниципального образования - Чучковский муниципальный район Рязанской области оставлено без рассмотрения, поскольку в судебном заседании заинтересованное лицо - общество с ограниченной ответственностью "Спецстройдорсервис" заявило о принадлежности вышеуказанного имущества данному обществу на основании договора купли-продажи от 05.08.2008, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис".

Согласно договору купли-продажи N 11/08 от 05.08.2008 общество с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" (Продавец) продал, а общество с ограниченной ответственностью "Спецстройдорсервис" купило следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Рязанская область, р.п. Чучково, ул. Грачева, д. 50: здание гаража, лит. А,А1. назначение - нежилое, общая площадь 742,8 кв. м.; административное здание лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 79,4 кв. м. Данные здания приобретены для разборки на строительные материалы. Стоимость проданных зданий определена сторонами 2000000 руб. (л.д. 13 том 1).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Администрация муниципального образования - Чучковский муниципальный район Рязанской области считая спорное имущество бесхозяйным, исходила лишь из того, что указанное имущество не включено в реестр муниципальной собственности, реестр собственности Рязанской области и реестр собственности Российской Федерации. Иных доказательств того, что имущество никем не используется, брошено собственником в материалы дела не представлено.

Более того, ответчиком (ООО "Инжкомсервис") представлен в материалы дела договор купли-продажи от 05.08.1993, согласно которому товарищество с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" приобрело в собственность у акционерного общества "Агродор" несколько объектов недвижимости, расположенных по адресу: Рязанская область, Чучковский район, р.п. Чучково, ул. Грачева, 50, в том числе здание гаража N 1 лит. А,А, назначение - нежилое, общая площадь 742,8 кв. м.; здание гаража N 2 лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 37,5 кв. м.; здание склада лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 891 кв. м.; административное здание лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 79,4 кв. м.; асфальто-бетонный завод (сборные конструкции). Указанные объекты недвижимости по акту приема-передачи от 07.08.1993 были переданы от акционерного общества "Агродор" к товариществу с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" (том 2). Подлинники данных документов обозревались в судебном заседании 22.09.2011. Заявлений о фальсификации указанных доказательств сторонами не заявлялось, доказательств признания судом данной сделки недействительной в материалы дела не представлено.

Также в материалы дела ответчиком представлены заверенные копии инвентарных карточек на спорные объекты недвижимости, согласно которым все указанные выше объекты недвижимости были приняты на баланс ответчика (ООО "Инжкомсервис") 05.08.1993 года. Кроме того, в материалы дела представлена копия договора аренды оборудования и механизмов N 02 от 01.01.2007, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" передало в аренду обществу с ограниченной ответственностью "ДСУ "Шиловское" ряд зданий, расположенных по адресу: Рязанская область, Чучковский район, р.п. Чучково, ул. Грачева, в том числе и спорных, а также находившегося в них оборудования (л.д. 146 - 150 том 1).

Таким образом, указанные доказательства подтверждают тот факт, что спорные объекты недвижимости использовались в производственной деятельности и не являлись бесхозным имуществом.

В соответствии со статьей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Обязанность регистрации права собственности на объекты недвижимости и перехода данного права, установленная Гражданским кодексом Российской Федерации, применяется, согласно статье 1 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", с 1 января 1995 года.

Следовательно, на момент заключения между товариществом с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" (в настоящее время ООО "Инжком-сервис") и акционерным обществом "Агродор" договора от 05.08.1993 купли-продажи объектов недвижимости регистрация перехода прав на приобретенные объекты недвижимости не требовалась.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов.

Таким образом, поскольку общество с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" являлось собственником расположенных по адресу: Рязанская область, р.п. Чучково, ул. Грачева, д. 50, здания гаража, лит. А,А1. назначение - нежилое, общая площадь 742,8 кв. м. и административного здания лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 79,4 кв. м. на основании договора купли-продажи от 05.08.1993, оно в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации могло распорядиться данным имуществом и заключить оспариваемый договор купли-продажи N 11/08 от 05.08.2008 с ООО "Спецстройдорсервис".

Поскольку в силу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация права собственности продавца на объекты недвижимости, возникшего до введения в действие указанного закона, производится одновременно с регистрацией перехода права собственности после подписания сторонами договора купли-продажи, довод истца о том, что общество с ограниченной ответственностью "Инжкомсервис" не могло заключать договор (подписывать его) до регистрации своего права на данные объекты, суд считает несостоятельным.

Согласно пункту 1 стать 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 1 статьи 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Кодекса).

Истец в обоснование недействительности оспариваемой сделки ссылается на статью 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

В пункта 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2008 года N 22 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при определении сферы применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Кодекса), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.

Таким образом, для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

В данном постановлении также указано, что судам необходимо учитывать, что сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, могут прикрываться иными сделками, которые формально не нарушают требований законодательства.

В данных случаях к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 1 статьи 170 ГК РФ), в силу чего притворная сделка квалифицируется как ничтожная исключительно по статье 170 ГК РФ, а прикрываемая сделка, при наличии к тому оснований, может быть квалифицирована по статье 169 Кодекса.

В материалы дела истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств того, что договор купли-продажи N 11/08 от 05.08.2008, заключенный между ответчиками, является притворной или мнимой сделкой, нарушает основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.

Кроме того, согласно статьям 549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Оспариваемый договор соответствует требованиям данных норм.

Однако, в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с землей и другим недвижимым имуществом, в том числе и сделки купли-продажи недвижимости, подлежат государственной регистрации.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В данном случае не имеет значения для каких целей приобретается недвижимое имущество (для использования по назначению, для реконструкции либо для разбора стройматериалов), квалифицирующим признаком, обязывающим регистрировать сделку, является предмет договора - продажа объекта недвижимости.

В соответствии с договором купли-продажи N 11/08 от 05.08.2008, заключенным между ответчиками, предметом договора являлись объекты недвижимости - здание гаража, лит. А, А1. назначение - нежилое, общая площадь 742,8 кв. м. и административное здание лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 79,4 кв. м., расположенные по адресу: Рязанская область, р.п. Чучково, ул. Грачева, д. 50, что влекло обязанность государственной регистрации данного договора.

8 А54-2914/2011

Поскольку договор купли-продажи N 11/08 от 05.08.2008 не зарегистрирован в установленном порядке, он, в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, является незаключенным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна. Незаключенный договор - это несуществующий договор. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным.

В отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, поскольку по смыслу параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной может быть лишь заключенная сделка.

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по госпошлине относятся на истца, однако взысканию не подлежат, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья

В.А. Калинина