Решение Арбитражного суда Рязанской области от 3 октября 2011 г. N А54-3627/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - арендатор земельного участка - субаренда - ЗК РФ - согласие арендодателя)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 3 октября 2011 г. N А54-3627/2011

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 сентября 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2011 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области Митяева Л.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ремизовой Ю.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокуратура Рязанской области, г. Рязань к администрации муниципального образования - Милославский муниципальный район Рязанской области (ОГРН - 1026200778394), р.п. Милославское, Милославского района Рязанской области обществу с ограниченной ответственностью "Держава" (ОГРН - 1076219000054), с. Кочуры Милославского района Рязанской области третье лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании недействительными подпунктов "в " и "г" пункта 4.1. договора N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года

при участии в судебном заседании:

от истца: Щукина Е.И. - помощник прокурора Рязанской области по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе;

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

установил: заместитель прокурора Рязанской области обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования - Милославский муниципальный район Рязанской области и обществу с ограниченной ответственностью "Держава" о признании недействительными подпунктов "в " и "г" пункта 4.1. договора N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года.

Определением суда от 25.08.2011 года, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

В предварительном судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Просил признать подпункты "в" и "г" пункта 4.1. договора N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года недействительными, ссылаясь на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 18 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Представители ответчиков и третьего лица в предварительное судебное заседание не явились, отзывы на иск, заявления ходатайства не представили.

Дело слушалось в порядке статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителей ответчиков и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени предварительного судебного заседания.

Суд, с согласия представителя истца, и при отсутствии возражений со стороны ответчиков и третьего лица относительно рассмотрения дела без их участия, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил рассмотрение дела в предварительном судебном заседании, и открыл судебное заседании в первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, озвученную ранее. Дополнительных пояснений по спору не представил.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что 25 августа 2008 года между администрацией муниципального образования - Милославский муниципальный район Рязанской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Держава" (арендатор), по согласованию с Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, заключен договор N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года, согласно которому арендодатель предоставляет, согласно постановления администрации муниципального образования - Милославский муниципальный район Рязанской области от 12.03.2007 N 58 /Приложение N 1/, а арендатор принимает на срок 15 лет с 12 марта 2007 по 12 марта 2022, земельные участки, находящиеся в государственной собственности с кадастровым номером 62:07:0040312:252, площадью 8691840 кв. м., местоположение: участок находится примерно в 5000 метров по направлению на северо-восток от ориентира с. Кочуры, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Рязанская область, Милославский район, с. Кочуры, с кадастровым номером 62:07:0040312:253 - площадью 1308166 кв. м., местоположение: участок находится примерно в 5000 метров по направлению на северо-восток от ориентира с. Кочуры, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Рязанская область, Милославский район, с. Кочуры, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, фактическое использование: для сельскохозяйственного производства, в границах согласно кадастрового паспорта земельного участка (Приложение N 2, 3). Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 29.01.2011.

Как усматривается из текста оспариваемого договора, подпунктом "в" пункта 4.1. Договора предусмотрено право арендатора сдавать участок в субаренду с письменного согласия арендодателя и министерства.

Подпунктом "г" пункта 4.1. Договора установлено, что арендатор имеет право передавать с письменного согласия арендодателя и министерства свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал юридического лица в пределах срока действия договора.

Считая, что подпункты "в " и "г" пункта 4.1. Договора противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заместитель прокурора области обратился в суд с настоящим иском.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В рассматриваемом случае заместитель прокурора просит признать недействительным подпункты "в " и "г" пункта 4.1. договора N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года, как противоречащие требованиям закона (пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется представить арендодателю (нанимателю) имущество за плату во временное пользование или во временное владение.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности сдачи в аренду земельных участков предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В пунктах 15, 16, 17 и 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Согласно пункту 1.1. статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции действующей на момент заключения договора.), залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно Федеральному закону от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие со дня его официального опубликования, то есть с 29.10.2001.

Договор N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен 29 января 2011 года, то есть с даты его регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области. Таким образом, указанный договор заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, включение в пункт 4.1. договора N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года подпунктов "в " и "г", содержащих условия об обязательном письменном согласии арендодателя и министерства на сдачу земельных участков в субаренду, на передачу арендатором прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу, в том числе на передачу арендных прав земельного участка в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал юридического лица в пределах срока действия договора, противоречит закону, а именно пунктам 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункту 1.1. статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходя из которых, согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе на передачу арендных прав земельного участка в залог в пределах срока действия договора не требуется.

Сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной).

Недействительность части сделки в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.

Учитывая изложенное, исковые требования о признании недействительными подпунктов "в " и "г" пункта 4.1. договора N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей относятся на ответчиков в равных долях.

Ответчик (администрация муниципального образования - Милославский муниципальный район Рязанской области) освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

С общества с ограниченной ответственностью "Держава" подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в сумме 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Признать недействительными подпункты "в " и "г" пункта 4.1. договора N 52 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:07:0040312:252, 62:07:0040312:253 от 25 августа 2008 года, заключенного между администрацией муниципального образования - Милославский муниципальный район Рязанской области и обществом с ограниченной ответственностью "Держава".

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Держава" (ОГРН - 1076219000054; юридический адрес: Рязанская область, Милославский район, с. Кочуры) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья

Л.И. Митяева