Определение Рязанского областного суда от 26 октября 2011 г. N 33-1807 (ключевые темы: договор найма - предыдущие собственники - продление договора - выселение - истечение срока договора)

Определение Рязанского областного суда
от 26 октября 2011 г. N 33-1807

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

Председательствующего: Вергазовой Л.В.

Судей: Поштацкой В.Е. и Платоновой И.В.

При секретаре: Туровой М.В.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя Проскуниной Н.Н. Яшкина В.А. на решение Московского районного суда г. Рязани от 07 июля 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Проскуниной Н.Н. о выселении Афиногеновой Е.Н., Афиногеновой Т.И., несовершеннолетних Афиногенова Н.И. и Афиногенова В.А. из квартиры по адресу: ... -отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Вергазовой Л.В., объяснения представителя Проскуниной Н.Н. Яшкина В.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Афиногеновой Е.Н. и ее представителя Соколовой Е.А., возражавших против кассационной жалобы, заключение прокурора Маточенковой Т.Н., полагавшей решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия установила:

Проскунина Н.И. обратилась в суд с иском к Афиногеновой Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Афиногенова Н.И., ДД.ММ.ГГГГ рождения, и к Афиногеновой Т.И., действующей в своих интересах и в интересах Афиногенова В.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, о выселении.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 07.12.2005 года, заключенного с Афиногеновым И.И., ей на праве собственности принадлежит квартира по адресу: ....

В принадлежащей истице квартире зарегистрированы и проживают ответчики по настоящему делу и их несовершеннолетние дети, вселившиеся в спорное жилое помещение при прежнем собственнике квартиры - ФИО1: его бывшая жена Афиногенова Е.Н., дочь Афиногенова Т.И., сын Афиногенов Н.И., ДД.ММ.ГГГГ рождения, которые зарегистрированы в указанной квартире с 16.06.2000 года; сын Афиногеновой Т.И. - Афиногенов В.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, зарегистрированный в указанной квартире с 15.12.2006 года.

Как следует из решения Московского районного суда г. Рязани от 13.09.2007 года и определения кассационной инстанции Рязанского областного суда г. Рязани от 31.10.2007 года, между прежним владельцем спорной квартиры ФИО1 и ответчиками фактически сложились отношения найма жилого помещения, в связи с чем к спорным правоотношениям между истицей и ответчиками суд применяет положения ст. 675 ГК РФ, по условиям которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещения не влечет расторжения или изменения договора найма этого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Проскунина Н.И. является новым собственником спорной квартиры, соответственно она является и наймодателем на условиях договора найма, заключенного с прежним собственником ФИО1.

Поскольку между ФИО1 и ответчиками срок договора найма жилого помещения по адресу: ... не определялся, то в соответствии со ст. 683 ГК РФ он считается заключенным на 5 лет. Правоотношения по договору найма спорной квартиры возникли с момента вселения Афиногеновой Е.Н., Афиногеновой Т.И., Афиногенова Н.И. в квартиру с 16.06.2000 года, соответственно срок действия договора найма истекал 17.06.2005 года. В соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ договор найма между ФИО1 и ответчиками считался продленным с 18.06.2005 года по 19.06.2010 года. В отношении несовершеннолетнего Афиногенова В.А. договор действовал также до указанной даты, поскольку его право пользования жилым помещением производно от права матери.

Истицей, как новым собственником, было принято решение не сдавать в наем принадлежащую ей на праве собственности квартиру в течение не менее года, о чем она уведомила ответчиков. 10.07.2008 года истица сообщила ответчикам о своем намерении отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать внаем жилое помещение, а использовать его для проживания своей семьи. 15.12.2009 года истица потребовала погасить задолженность по коммунальным платежам, а также поставила ответчиков в известность, что не имеет намерений сдавать квартиру на прежних условиях, установив новый размер платы за наем. Согласия от ответчиков на заключение договора найма на новых условиях она не получила.

Поскольку в установленный законом срок (не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма спорной квартиры) истица выразила ответчикам намерение не сдавать квартиру в наем на прежних условиях, а использовать ее для проживания своей семьи, и поскольку ответчики не изъявили желания заключить договор найма жилого помещения на предложенных условиях, срок действия договора истек.

Требование истицы освободить занимаемое жилое помещение в срок до 10.01.2011 года ответчики не исполнили.

В связи с истечением срока договора найма спорного жилого помещения Проскунина Н.Н. просила суд выселить Афиногенову Е.Н., Афиногенову Т.И., несовершеннолетних Афиногенова Н.И., ДД.ММ.ГГГГ рождения, Афиногенова В.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, из принадлежащей ей квартиры по адресу: ....

Районный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, постановив об этом указанное решение.

В кассационной жалобе представитель Проскуниной Н.Н. Яшкин В.А. просит решение суда отменить, принять новое решение. Полагает, что решение суда является незаконным и необоснованным, полагает что нарушено право истицы на участие в суде. Судья сделал вывод о том, что еще в 2002 году ФИО1 проживал в спорной квартире, на основании показаний заинтересованных свидетелей. Суд неправильно оценил показания свидетелей ФИО2 и ФИО3, а также другие доказательства, в результате пришел к неправильному выводу о том, что отношения по договору найма квартиры у Афиногеновых возникли не с 2000 года, а - с 2003 года.

Проверив законность и обоснованность принятого решения по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для его отмены не имеется.

Так, из материалов дела усматривается, что Проскунина Н.Н. является собственником квартиры по адресу: ..., приобретенной ею у ФИО1 по договору купли-продажи от 07.12.2005 года.

В названной квартире с 16.06.2000 года зарегистрированы и проживают Афиногенова Е.Н., Афиногенова Т.И., несовершеннолетний Афиногенов Н.И., ДД.ММ.ГГГГ рождения, первоначально вселенные в жилое помещение бывшим собственником ФИО1 в качестве членов своей семьи.

В дальнейшем семейные отношения указанных лиц с ФИО1 были прекращены, а между сторонами фактически сложились отношения найма принадлежащей ФИО1 по праву собственности квартиры.

В связи с последующим отчуждением ФИО1 этой квартиры Проскуниной Н.Н. на основании ст. 675 ГК РФ к ней перешли права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения, заключенного с прежним собственником.

Соответственно, как новый собственник квартиры, Проскунина Н.Н. по отношению к Афиногеновым Е.Н., Т.И., Н.И. является наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

С 15.12.2006 года в этой же квартире зарегистрирован и проживает несовершеннолетний сын Афиногеновой Т.И. - Афиногенов В.А., ДД.ММ.ГГГГ года, который также приобрел право пользования жилым помещением на условиях найма, т.к. его право производно от права матери.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Рязани от 13.09.2007 года, имеют преюдициальное значение по рассматриваемому спору и в соответствии со ст. 61 ГПК РФ являются обязательными для суда.

В настоящем иске Проскунина Н.Н. ставит вопрос о выселении ответчиков, ссылаясь на истечение срока найма и свой отказ от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.

В соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, а также учитывая обстоятельства дела, суд при рассмотрении данного дела пришел к обоснованному выводу о том, что срок договора найма между сторонами считается заключенным сроком на пять лет.

При этом суд правильно исходил из того, что при исчислении срока найма с 2003 года, а именно - с 01.01.2003 года, его пятилетний срок истекал 01.01.2008 года.

Поскольку наймодатель не выполнил обязанностей, предусмотренных ст. 684 ГК РФ, а наниматель не отказался от продления договора, договор найма между Проскуниной Н.Н. и Афиногеновыми следует считать продленным с 02.01.2008 года на тот же срок, т.е. по 02.01.2013 года.

В связи с тем, что в настоящее время этот срок не истек, суд пришел к обоснованному выводу о том, что требования о выселении ответчиков в связи с истечением срока договора найма не основаны на законе, а поэтому правомерно отказал в иске.

При этом суд правильно не принял во внимание доводы истца о том, что правоотношения по договору найма между ФИО1 и Афиногеновыми Е.Н., Т.И., Н.И. возникли с момента их вселения в квартиру, а именно с 16.06.2000 года, и что соответственно с этой даты исчисляется срок найма.

Так, решением Московского районного суда г. Рязани от 13.09.2007 года установлено, что первоначально указанные лица вселялись в спорную квартиру и пользовались ею на правах членов семьи собственника. Следовательно, возникновение правоотношений найма последовало уже после того, как семейные отношения сторон были прекращены.

Из объяснений ответчика Афиногеновой Е.Н., письменных объяснений ФИО1, показаний свидетелей ФИО4, ФИО5 судом установлено, что правоотношения найма спорного жилого помещения сложились между Афиногеновыми с 2003 года.

Доводы истца о том, что семейные отношения между ответчиками и прежним собственником квартиры прекратились в конце 2001 года, судом проверялись и не нашли своего подтверждения.

Кроме того, рассматривая заявленные требования, суд правильно отметил в решении, что истцом не представлено суду бесспорных доказательств, подтверждающих факт своевременного предупреждения нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

В кассационной жалобе не приводится доводов, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе, и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебное решение законно, а доводы кассационной жалобы необоснованны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Московского районного суда г. Рязани от 07 июля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя Проскуниной Н.Н. Яшкина В.А. - без удовлетворения.