Определение Рязанского областного суда от 2 ноября 2011 г. N 33-2226 (ключевые темы: торги - недвижимое имущество - категории земель - земли поселений - протокол)

Определение Рязанского областного суда
от 2 ноября 2011 г. N 33-2226

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе :

председательствующего - Левковой Г.И.

судей - Платоновой И.В., Косенко Л.А.

при секретаре - Захаровой Д.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Бакунькиной Л.П. на решение Шиловского районного суда Рязанской области от 09 сентября 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Бакунькиной Л.П. к ООО "Консультационно-правовой центр "Форпост", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области в лице Шиловского районного отдела судебных приставов УФССП России по Рязанской области, Анашкину А.В. признании недействительными результатов торгов, проведенных 19.04.2010 года ООО "Консультационно-правовой центр "Форпост", по продаже имущества: части здания, назначение - не жилое, лит. <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N и земельного участка, категория земель - земли поселений, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер N, расположенных по адресу: <данные изъяты>; признании недействительными Протокола N (Лот N) и Протокола N (Лот N) о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Бакунькиной Л.П. от 19.04.2010, а также Актов приема-передачи имущества к Протоколу N (Лот N) и Протоколу N (Лот N) и применении последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции; признании недействительной регистрации права собственности на часть здания, назначение - нежилое, лит. <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N и земельный участок, категория земель - земли поселений, общей площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N, расположенных по адресу: <данные изъяты> за Анашкиным А.В. - отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., доводы представителя Бакунькиной Л.П. - Савицкого Д.В., поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия установила:

Бакунькина Л.П. обратилась в Шиловский районный суд Рязанской области с иском к ООО "Консультационно-правовой центр "Форпост", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области в лице Шиловского районного отдела судебных приставов, Анашкину А.В. о признании недействительными результатов торгов, признании недействительными Протоколов о результатах торгов и Актов приема-передачи имущества и о применении последствий недействительности сделки. Свои требования мотивирует тем, что в рамках исполнительного производства N, на основании постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на недвижимое имущество, 19.01.2007 года судебным приставом-исполнителем Шиловского районного отдела УФССП России по Рязанской области, был произведен арест принадлежащего истице на праве собственности недвижимого имущества - части здания, лит <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N и земельного участка, общей площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N, расположенных по адресу: <данные изъяты> 16.02.2010 года судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о передаче указанного арестованного имущества на публичные торги. 30.03.2010 года указанное арестованное недвижимое имущество было передано по акту приема-передачи специализированной организации-ООО "Консультационно-правовой центр "Форпост", осуществляющей реализацию арестованного недвижимого имущества. Истица считает, что вышеуказанное постановление о наложении ареста на названное недвижимое имущество, а также документы, характеризующие арестованное недвижимое имущество, содержали не полную информацию об объекте недвижимости, выставляемом на торги, а именно, в соответствующих документах не было отражено, что часть здания была реконструирована путем углубления подвального помещения и оборудования в подвальном помещении части здания - торгового павильона, общей площадью <данные изъяты>кв. м. с отдельным входом со стороны улицы. Указанная реконструкция была проведена истицей самостоятельно, за счет средств ее отца. Истица полагает, что судебный пристав-исполнитель, заведомо зная о произведенной реконструкции части указанного здания, не предпринял мер по регистрации в установленном законом порядке данных изменений, не отразил данное обстоятельство в извещении о проведении торгов, поскольку получается, что по акту приема-передачи фактически было принято два отдельных помещения, оборудованных под торговую деятельность с отдельными входами. Ответчик же - ООО "Консультационно-правовой центр "Форпост", действующий на основании Государственного контракта N от 24.02.2010 года и Доверенности от 01.03.2010 года, выданной ТУ Росимущества в Рязанской области, в свою очередь не проверил правильность и законность оформления арестованного имущества, не привел надлежащим образом предпродажную подготовку имущества, действия по хранению и учету имущества, переданного на реализацию, не обеспечил возможность доведения достоверной и полной информации о продаваемом имуществе. Кроме того, в связи с подачей Бакунькиной Л.П. кассационной жалобы на решение Шиловского районного суда от 11.02.2010 года, вынесенное постановление судебного пристава-исполнителя от 16.02.2010 года о передаче арестованного указанного недвижимого имущества на торги, было приостановлено до момента рассмотрения кассационной инстанцией гражданского дела по кассационной жалобе. Несмотря на данное обстоятельство, принадлежащее истице указанное недвижимое имущество 19.04.2010 года было продано при проведении публичных торгов, организованных ООО "Консультационно-правовой центр "Форпост" Анашкину А.В., признанного победителем указанных торгов, а именно, часть здания, площадью <данные изъяты>кв. м., была продана за <данные изъяты> рублей, земельный участок за <данные изъяты> рублей, что подтверждается Протоколом N (Лот N) и Протоколом N (Лот N) о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Бакунькиной Л.П.

Таким образом истица полагает, что публичные торги были проведены с нарушением закона, поскольку вопреки требованиям ст. 448 ГК РФ, извещение о проведении торгов не содержало полного объема информации о предмете торгов, т.е. о том, что фактически под частью здания площадью <данные изъяты>кв. м, реализуемой с торгов, в подвальном помещении оборудован торговый павильон той же площадью с отдельным входом со стороны улицы. Несоответствие подготовки и организации торгов по реализации недвижимого имущества истицы действующему законодательству сделало невозможным участие в них большего количества потенциальных покупателей, следовательно, повлияло на формирование цены реализации, непосредственно затронуло права и законные интересы, как должника, так и взыскателя в продаже имущества за наиболее высокую цену.

В связи с изложенным просит признать недействительными результаты торгов, проведенных 19.04.2010 года ООО "Консультационно-правовой центр "Форпост", по продаже имущества: части здания, назначение - не жилое, лит <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N и земельного участка, категория земель - земли поселений, общей площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N, расположенных по адресу: <данные изъяты>; признать недействительными Протокол N (Лот N) и Протокол N (Лот N) о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Бакунькиной Л.П. от 19.04.2010, а также Актов приема-передачи имущества к Протоколу N (Лот N) и Протоколу N (Лот N) и применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, а также признать недействительной регистрацию права собственности на часть здания, назначение - не жилое, лит <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N и земельный участок, категория земель - земли поселений, общей площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N, расположенных по адресу: <данные изъяты> за Анашкиным А.В.

Суд, рассмотрев заявленные требования, в их удовлетворении отказал.

В кассационной жалобе истица просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводов жалобы судом сделан неверный вывод о том, что нарушений при проведении торгов не имелось. Как полагает кассатор информация об имуществе, реализуемом с торгов, не соответствовала действительности, так как не была указана реальная площадь нежилого помещения, не учтено, что арестованное имущество было реконструировано, в связи с чем судебный пристав-исполнитель должен был принять меры к регистрации на измененный объект недвижимости. Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем и организатором торгов, повлекли за собой уменьшение количества потенциальный покупателей, а следовательно уменьшение стоимости объекта недвижимости, выставленного на торги. Бакунькина Л.П. находит необоснованным и не подтвержденный доказательствами и вывод суда о том, что она знала о заключении на торгах договора купли-продажи 19.04.2010 года.

Проверив решение суда, судебная коллегия находит, что оснований для его отмены не имеется.

В силу статьи 89 ФЗ "Об исполнительном производстве" N 229-ФЗ от 02.10.2007 года (в ред. ФЗ от 30.12.2008 N 306-ФЗ) реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов). Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 52 ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца имеются в виду пункты 1 и 2 статьи 85 ФЗ

Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем.

Оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

Как следует из положений статьи 62 ФЗ "Об исполнительном производстве", деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов.

В силу статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Бакунькиной Л.П. о признании недействительными торгов, на которых были продано часть здания, назначение - не жилое, лит. <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>кв. м., земельный участок, категория земель - земли поселений, общей площадью <данные изъяты>кв. м., кадастровый номер N, расположенные по адресу: <данные изъяты>; признании недействительными Протокола N (Лот N) и Протокола N (Лот N), а также Актов приема-передачи имущества к Протоколу N (Лот N) и Протоколу N (Лот N) и применении последствия недействительности сделки, суд исходил из того обстоятельства, что торги по продаже арестованного недвижимого имущества должника Бакунькиной Л.П. проведены в соответствии с действующими правилами организации и проведения торгов, в связи с чем, оснований для признания торгов недействительными не имеется.

Указанный вывод суда является верным, так как не противоречит вышеприведенным нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, обстоятельствам, установленным судом, и доказательствам, подтверждающим данные обстоятельства.

Доводы истицы, изложенные ею в кассационной жалобы, приводились и в ходе судебного разбирательства, были учтены судом при рассмотрении дела и им дана правильная правовая оценка в решении суда.

При этом суд, проверяя позицию Бакунькиной Л.П. о том, что стоимость имущества, выставленного на торги, не является реальной, так как проведена реконструкция нежилого помещения, в связи с чем увеличилась его площадь, верно указал на отсутствие государственной регистрации на вновь созданный объект недвижимости, а также бесспорных доказательств правомерности и законности реконструкции данного здания.

Кроме того, как обоснованно указано судом, согласно отчета N от 02.10.2009 года, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, принадлежащего Бакунькиной Л.П., была определена по состоянию на 28.09.2009 года, а как указывает истица, реконструкция подвального помещения имела место в мае 2008 года и начале сентября 2009 года, то есть до проведения оценки данного имущества специалистами ООО "...". Доказательств, опровергающих указанную оценку недвижимого имущества, истица суду не представила, а действия судебного пристава-исполнителя по оценке нежилого здания, принадлежащего Бакунькиной Л.П., незаконными признаны не были.

Позиция Бакунькиной Л.П. об обязанности судебного пристава-исполнителя проведения предусмотренных законом действий по регистрации измененного нежилого помещения, принадлежащего Бакунькиной Л.П., перед передачей его на торги, не основаны на законе, в связи с чем не влекут за собой отмену решения суда.

Доводы кассационной жалобы о недоказанности обстоятельств, подтверждающих, что Бакунькина Л.П. узнала о проведении торгов 19 апреля 2010 года и, в связи с этим, пропустила срок исковой давности, судебная коллегия также не может принять во внимание, как противоречащие материалам дела.

Как установлено судом, сделки между ООО "Консультационно-правовой центр "Форпост" и Анашкиным А.В. по результатам торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Бакунькиной Л.П. заключены 19 апреля 2010 года. Информация о проведении торгов публиковалась в средствах массовой информации и являлась открытой. Истица знала о передаче ее арестованного имущества на торги. В связи с этим судом сделан верный вывод о том, что о результатах торгов истица могла и должна была узнать 19 апреля 2010 года.

Исходя из изложенных обстоятельств, руководствуясь положениями ст.ст. 166, 181 ч. 2 ГК РФ, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Бакунькиной Л.П. и в связи с пропуском срока исковой давности для обращения в суд.

Решение суда является законным и обоснованным, так как судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства и являются правильными, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы Бакунькиной Л.П. не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Шиловского районного суда Рязанской области от 09 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Бакунькиной Л.П. - без удовлетворения.