Определение Рязанского областного суда от 11 января 2012 г. N 33-5 (ключевые темы: земельный участок - соглашение о намерениях - предварительный договор - договор купли-продажи - основной договор)

Определение Рязанского областного суда
от 11 января 2012 г. N 33-5

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Насоновой В.Н.,

судей Вергазовой Л.В., Мошечкова А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Подоль С.Р. на решение Касимовского районного суда Рязанской области от 14 ноября 2011 года, которым постановлено:

Подоль С.Р. в удовлетворении исковых требований к ООО "Капитал-Ресурс" о понуждении заключить договор купли-продажи 1/2 доли в земельном участке с кадастровым номером N на условиях, предусмотренных соглашением сторон от 29 ноября 2010 года, отказать.

Встречное исковое заявление ООО "Капитал-Ресурс" к Подоль С.Р. о признании соглашения о намерениях сторон от 29 ноября 2010 года недействительным удовлетворить.

Признать соглашение о намерениях сторон от 29 ноября 2010 года, заключенное между Подоль С.Р. и ООО "Капитал-Ресурс", недействительной сделкой.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Насоновой В.Н., судебная коллегия установила:

Подоль С.Р. обратился в суд с иском к ООО "Капитал-Ресурс" о понуждении к заключению договора купли-продажи 1/2 доли в земельном участке в соответствии с условиями Соглашения о намерениях сторон, заключенного 29 ноября 2010 года. Согласно п. 5 Соглашения, стороны взяли на себя обязательство совместно реализовать право ООО "Капитал-Ресурс" по выкупу из муниципальной собственности земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, категория земель - земли сельхозназначения, расположенного вблизи д. <адрес>. ООО "Капитал-Ресурс" взяло на себя обязательство в течение 5 банковских дней с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним передать Подоль С.Р. по договору купли-продажи 1/2 долю в указанном земельном участке за <данные изъяты> рублей, т.е. фактически между ними был заключен предварительный договор согласно ст. 429 ГК РФ. Однако в указанный в Соглашении о намерениях сторон срок выкуп земельного участка из муниципальной собственности осуществлен не был. Сделка состоялась позднее, переход права собственности к ответчику зарегистрирован 30 июня 2011 года. Но ответчик не сообщил о состоявшейся сделке и, нарушая условия соглашения, не выступил с предложением заключить договор купли-продажи 1/2 доли в земельном участке. 17 августа 2011 года истец электронной почтой, факсимильной связью и с помощью службы экспресс доставки почты направил ответчику предложение о заключении договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка, проект соответствующего договора и акта приема-передачи. Однако ответчик на данное предложение никак не прореагировал.

Ответчик ООО "Капитал-Ресурс" обратился в суд со встречным иском о признании Соглашения о намерениях сторон от 29 ноября 2010 года недействительным и применении последствий его недействительности. В обоснование иска истец указал, что на момент подписания Соглашения и до настоящего времени решения общего собрания участников общества об одобрении крупной сделки не имелось. 29 ноября 2010 года сторонами фактически был заключен предварительный договор купли-продажи, в котором согласовано последующее отчуждение доли в земельном участке за цену <данные изъяты> рублей, что является для общества крупной сделкой. В соответствии с п. 5 ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участников. Кроме того, при подписании спорного Соглашения были нарушены требования п.п. 1, 2, 4 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", так как при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением права преимущественной покупки, ничтожна. ООО "Капитал-Ресурс" не направляло в высший исполнительный орган государственной власти Рязанской области соответствующего заявления о намерении продать долю в земельном участке. Полагает также, что исковые требования Подоль С.Р. не могут быть удовлетворены и в связи с тем, что он не выполнил ни одного из взятых на себя обязательств по Соглашению, а также в связи с истечением срока, установленного Соглашением для заключения основного договора купли-продажи.

Суд отказал в удовлетворении иска Подоль С.Р. и удовлетворил встречный иск ООО "Капитал-Ресурс", постановив указанное решение.

В кассационной жалобе Подоль С.Р. просит решение суда отменить, постановить новое решение, которым его исковые требования удовлетворить в полном объеме и отказать в удовлетворении встречного иска ООО "Капитал-Ресурс". Полагает решение суда незаконным и необоснованным, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.

В возражениях на кассационную жалобу ООО "Капитал-Ресурс" полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований Подоль С.Р. к ООО "Капитал-Ресурс" о понуждении к заключению договора купли-продажи доли земельного участка и удовлетворении встречного иска ООО "Капитал-Ресурс" к Подоль С.Р. о признании Соглашения о намерениях сторон недействительным, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и в соответствии с требованиями закона, регулирующего спорные правоотношения, правильно разрешил возникший спор.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29 ноября 2010 года стороны по делу заключили между собой Соглашение о намерениях сторон, согласно п. 5 которого ООО "Капитал-Ресурс" взяло на себя обязательство при непосредственном содействии Подоль С.Р. реализовать свое право (согласно договору аренды) на выкуп земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, категория земель - земли сельхозназначения, из муниципальной собственности в срок до 01 июня 2011 года. После чего в течение 5 банковских дней после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ООО "Капитал-Ресурс" взяло на себя обязательство передать Подоль С.Р. по договору купли-продажи 1/2 долю указанного земельного участка за <данные изъяты> рублей.

Разрешая спор, суд проверил доводы Подоль С.Р., положенные в обоснование заявленных требований, о понуждении к заключению договора купли-продажи, и пришел к правомерному выводу о том, что оснований, предусмотренных законом, для удовлетворения заявленных требований не имеется, и обоснованно удовлетворил встречные исковые требования ООО "Капитал-Ресурс", признав недействительным Соглашение о намерениях сторон, как заключенное с нарушением требований ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Проанализировав указанные положения Гражданского кодекса РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенное 29 ноября 2010 года между сторонами Соглашение является предварительным договором.

Судом установлено, что свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок получено ООО "Капитал-Ресурс" 30 июня 2011 года. Основной договор купли-продажи доли земельного участка в срок, установленный предварительным договором, заключен не был, Подоль С.Р. в установленный в Соглашении срок не направил ООО "Капитал-Ресурс" предложение о заключении основного договора.

При таких обстоятельствах судом правомерно указано, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные Соглашением о намерениях сторон, прекращаются.

Согласно ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение об одобрении крупной сделки должно приниматься общим собранием участников общества. Крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

В силу ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Учитывая эти требования закона и принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом установлено, что стоимость сделки в <данные изъяты> рублей значительно превышает 25% стоимости имущества ООО "Капитал-Ресурс", участниками общества на момент заключения Соглашения о намерениях сторон и на момент рассмотрения дела судом не принималось решение об одобрении сделки, связанной с возможностью отчуждения имущества общества, ООО "Капитал-Ресурс" не направлялось в высший исполнительный орган государственной власти Рязанской области извещение о намерении продать долю в земельном участке, суд правомерно признал Соглашение о намерениях сторон от 29 ноября 2010 года недействительным, указав, что его условия не соответствуют требованиям закона и оснований для понуждения ООО "Капитал-Ресурс" к заключению договора не установлено.

Оснований для признания этого вывода суда неправильным, о чем ставится вопрос в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. В жалобе не приводится новых доводов, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Судом при рассмотрении дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, применены нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения, нарушения норм процессуального закона не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, ст. 2 ФЗ РФ от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс РФ", судебная коллегия определила:

Решение Касимовского районного суда Рязанской области от 14 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Подоль С.Р. - без удовлетворения.