Определение Рязанского областного суда от 14 декабря 2011 г. N 33-2440 (ключевые темы: жилой дом - сельское поселение - договор купли-продажи - право собственности - государственная регистрация)

Определение Рязанского областного суда
от 14 декабря 2011 г. N 33-2440

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего - Волчковой Л.В.,

судей: Красавцевой В.И., Поштацкой В.Е.,

при секретаре: Туровой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Кузнецовой Г.Е. на решение Шацкого районного суда Рязанской области от 20 октября 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Кузнецовой Г.Е. к Администрации МО - Ямбирнское сельское поселение Шацкого муниципального района Рязанской области, о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, а также регистрации за истицей права собственности на указанный жилой дом, отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Красавцевой В.И., объяснения Кузнецовой Г.Е. ее представителя адвоката Сидорова А.В. поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия установила:

Кузнецова Г.Е. обратилась в суд к Администрации МО - Ямбирнское сельское поселение Шацкого муниципального района Рязанской области с иском о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, и регистрации за ней права собственности на указанный жилой дом.

В обоснование своих требований указала, что 05 сентября 2005 года она приобрела в СПК "Феникс", в лице его председателя ФИО1, жилой дом, площадью <данные изъяты>кв.метра, расположенный в с. <адрес>.

При совершении указанной сделки купли-продажи она внесла в кассу СПК "Феникс" деньги в сумме <данные изъяты> рублей, получила квитанцию к приходному кассовому ордеру, были подписаны соответствующие договора купли-продажи и передаточные акты, которые составляло частное лицо. С этого времени она стала пользоваться данным домом, как своим собственным, периодически проживала в нем, произвела капитальный ремонт, что существенно изменило его стоимость.

В июне 2011 года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, с целью регистрации права собственности на дом. В регистрации права ей устно отказали, так как выяснилось, что жилищный фонд СПК "Феникс" был передан в ведение Администрации МО - Ямбирнское сельское поселение Шацкого муниципального района Рязанской области, которая в настоящее время является собственником этого жилищного фонда, в том числе и дома приобретенного ею в СПК "Феникс". Сейчас спорному дому присвоен N, находится он на улице <адрес>. Считает, что при передаче жилого фонда СПК "Феникс" в ведение администрации МО - Ямбирнское сельское поселение, последнему вероятно не были переданы документы об отчуждении дома, который она приобрела, в связи с чем дом зарегистрировали за ответчиком.

Полагает, что она является добросовестным приобретателем недвижимого имущества по сделке купли-продажи. Основным условием сделки является передача платы за нее покупателем продавцу и вещи продавцом покупателю, что и произошло между нею и СПК "Феникс".

Суд отказал в удовлетворении исковых требований, постановив указанное решение.

В кассационной жалобе Кузнецова Г.Е. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, полагает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия полагает, что оно подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда по делу должно быть законным и обоснованным, что обязывает суд вынести решение при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. В решении должны быть отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости; решение должно содержать исчерпывающие выводы суда, логически вытекающие из установленных фактов.

Решение суда по данному гражданскому делу приведенным требованиям не соответствует по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Кузнецовой Г.Е., суд первой инстанции исходил из того, что истица не доказала наличие законных оснований возникновения права собственности на спорное жилое помещение, поскольку договор купли-продажи спорного жилого дома от 05 сентября 2005 года не был зарегистрирован в установленном законном порядке.

Однако, делая данный вывод, суд первой инстанции, не учел следующего.

В силу нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пункт 1 ст. 549 ГК РФ определяет, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом п. 2 ст. 223 ГК РФ предусматривает, что, в случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Глава 3 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 16 закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариального удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Однако действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Пункт 1 ст. 6 ГК РФ содержит принцип аналогии закона: в случаях, когда гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового обороте, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация перехода права собственности по сделке, одна сторона которой ликвидирована, осуществляется в судебном порядке в соответствии с применением положений ст. 551 ГК РФ по правилу аналогии закона.

В п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам и иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца- юридического лица необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца моет быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела усматривается, что 05 сентября 2005 года между Кузнецовой Г.Е. и председателем СПК "Феникс" ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома N, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. метра с относящимися к нему дворовыми постройками. Согласно п. 3 договора право собственности Покупателя на указанный дом подлежит государственной регистрации в регистрационной палате Шацкого района Рязанской области, путем внесения данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при регистрации настоящего договора.

Согласно квитанции от 05.09.2005 года истица оплатила в кассу СПК "Феникс" стоимость приобретенного ею жилого дома в сумме <данные изъяты> рублей, в тот же день СПК "Феникс" (продавец) передал истице (покупателю) жилой дом по акту приема-передачи. Государственная регистрация права собственности на спорный жилой дом за истицей не была произведена.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.02.2007 года СПК "Феникс" признан банкротом, а согласно решению того же суда от 01.03.2011 года СПК "Феникс" ликвидирован и исключен из реестра юридических лиц.

В соответствии с постановлением главы администрации МО - Шацкий район Рязанской области от 30.11.2007 года N жилищный фонд, принадлежащий СПК "Феликс" был принят в муниципальную собственность Шацкого района и передан на баланс администрации МО - Ямбирнское сельское поселение, за которой в настоящее время зарегистрировано право собственности на спорный жилой дом.

Принимая на свой баланс, а затем и в собственность спорный жилой дом, после прекращения деятельности СПК "Феникс" как юридического лица, ответчик - администрация МО Ямбирнское сельское поселение Шацкого муниципального района Рязанской области не проверил наличие прав третьих лиц на спорый жилой дом.

Разрешая настоящий спор, суд, в нарушение ст.ст. 12, 56 ГПК РФ не разъяснил истице необходимость оспаривания права собственности администрации МО-Ямбирнское сельское поселение Шацкого муниципального района Рязанской области на спорный объект недвижимости, не принял во внимание и не дал надлежащей правовой оценки договору купли-продажи недвижимости от 05.09.2005 года, а именно: соответствует ли он всем предусмотренным законом существенным условиям, а также волеизъявлению сторон, исполнен ли он продавцом - СПК "Феникс" обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, оспорен ли данный договор заинтересованными лицами.

Кроме того, рассматривая дело, суд не учел разъяснений, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С учетом изложенного, решение суда не отвечает требованиям законности и обоснованности и подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же районный суд.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, правильно определить круг юридически значимых обстоятельств, поставить их на обсуждение сторон, предложить им представить доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Шацкого районного суда Рязанской области от 20 октября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.