Решение Арбитражного суда Рязанской области от 6 февраля 2012 г. N А54-6369/2011 (ключевые темы: земельный участок - общая долевая собственность - арендная плата - собственники помещений в многоквартирном доме - кадастровый номер)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 6 февраля 2012 г. N А54-6369/2011

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 февраля 2012 года.

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2012 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Сельдемировой В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судебного заседания Кураксиной О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (ОГРН 1026201263725, г. Рязань, ул. Свободы, д. 49) к жилищно-строительному кооперативу "Центральный" (ОГРН 1086230003936, г. Рязань, ул. Баженова, д. 26) третье лицо - Администрация города Рязани, г. Рязань о взыскании задолженности в сумме 179169 руб. 93 коп. и пени в сумме 7679 руб. 66 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: не явилось, извещено надлежащим образом;

установил: Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением о взыскании с жилищно-строительного кооператива "Центральный" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.11.2005 N КС 46-05 Ф за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 в сумме 179169,93 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2010 по 01.03.2011 и с 16.03.2011 по 30.09.2011 в сумме 7679,66 руб.

Определением арбитражного суда от 25.11.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Рязани.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на исковое заявление исковые требования не признал, указав на то, что 11.03.2011 жилой дом, построенный на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 62:29:008 00 41:0012, введен в эксплуатацию. Право собственности на первый объект недвижимости зарегистрировано 01.04.2011, с указанной даты, по мнению ответчика, к собственникам объектов недвижимости переходит право аренды на земельный участок.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что 14.11.2005 между Управлением государственного имущества и земельных отношений Рязанской области (Арендодатель) и Ивашенцовой И.В. (Арендатор) заключен договор N КС 46-05 Ф аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 41:0012 на период строительства (л.д. 12-16).

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду на срок с 14.11.2005 по 14.11.2008 земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 41:0012 общей площадью 748 кв. м., расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Радищева (Советский округ) для строительства жилого дома.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 28.11.2005.

Согласно пункту 2.1 договора использование участка является платным. Арендная плата за участок рассчитывается исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 3 градостроительной экономической зоны.

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора за неуплату арендной платы в установленный договором срок начисляется пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Соглашением сторон от 01.09.2008 (л.д. 17) срок действия договора аренды от 14.11.2005 N КС 46-05 Ф продлен по 14.11.2010. Пунктом 2 соглашения предусмотрено применение при расчете арендных платежей с 15.11.2008 повышающего коэффициента 5,0 к ставке арендной платы. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 02.10.2008.

29.07.2010 между Ивашенцовой И.В. (Сторона 1) и жилищно-строительным кооперативом "Центральный" (Сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору от 14.11.2005 N КС 46-05 Ф аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 41:0012 на период строительства (л.д. 21).

Договор от 29.07.2010 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 14.08.2010.

21.12.2010 между Министерством имущественных отношений Рязанской области и ЖСК "Центральный" заключено соглашение о продлении договора N КС 46-05 Ф от 14.11.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 41:0012 на период строительства до 14.11.2011 (л.д. 18). Соглашение от 21.12.2010 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 28.12.2010.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за период с 01.11.2011 по 30.09.2011, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности за указанный период в сумме 179169,93 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2010 по 01.03.2011 и с 16.03.2011 по 30.09.2011 в сумме 7679,66 руб.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора от 14.11.2005 N КС 46-05 Ф аренды земельного участка, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 41:0012 площадью 748 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Радищева (Советский округ), земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: для строительства жилого дома (л.д. 19).

Соглашением сторон от 21.12.2010 срок действия договора аренды от 14.11.2005 N КС 46-05Ф земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 41:0012 продлен по 14.11.2011.

На указанном земельном участке ответчиком возведен многоквартирный жилой дом со встроенными офисами. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, жилой дом N 59а, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Радищева введен в эксплуатацию 11.03.2011 (л.д. 48).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, оплата землепользования осуществляется в форме земельного налога или арендной платы.

Сам по себе факт ввода дома в эксплуатацию не прекращает правоотношения и обязательства сторон по договору аренды земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых расположены сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Статьей 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) предусмотрены условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который расположен на данном земельном участке.

Согласно статье 16 Закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилые и нежилые помещения в доме N 59а по улице Радищева города Рязани принадлежат на праве собственности физическим лицам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома, расположенный по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет 08.11.2005 с присвоением ему кадастрового номера 62:29:008:00 41:0012.

В связи с изложенным, после приобретения в собственность части помещений в многоквартирном доме, расположенном на этом земельном участке, к собственникам помещений перешло и соответствующее право на данный участок. При этом в силу упомянутой нормы Закона о государственной регистрации прав отдельная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отмечается, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как разъяснено в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 07.06.2010 N 12-П указано, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, притом что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может быть прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

Таким образом, исходя из положений Закона N 122-ФЗ и Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме на такое помещение (и одновременная в силу закона государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Первый собственник жилого помещения в построенном многоквартирном доме N 59а по ул. Радищева г. Рязани произвел государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости 01.04.2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.04.2011 сер 62-МД N 354819 (л.д. 58).

Поскольку государственная регистрация права собственности на помещение осуществлена за первым собственником 01.04.2011 года, следовательно, земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме с 01.04.2011 года, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика денежных средств в виде арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.04.2011 года по 30.09.2011 года не имеется, поскольку договор аренды прекратил свое действие с 01.04.2011 года в силу прямого указания закона.

Как следует из представленного истцом расчета, задолженность по арендным платежам у ответчика за период с 01.01.2011 года по 31.03.2011 на дату подачи иска составляла 59723,31 руб., и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.03.2011 по 31.03.3011 составляли 393,43 руб.

Платежным поручением от 30.11.2011 N 419 (л.д. 65) ответчиком произведена оплата арендной платы по договору аренды N КС 46-05Ф в сумме 59723 руб. 31 коп. по состоянию на 31.03.2011 и пени в сумме 393 руб. 43 коп.

Таким образом, на дату рассмотрения спора задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка и уплате пени за просрочку платежей у ответчика отсутствует.

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требованиях следует отказать. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья

В.А. Сельдемирова