Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 апреля 2009 г. N А56-28655/2008 Соглашение об изменении срока действия договора аренды не могло повлечь правовых последствий для сторон, поскольку не было зарегистрировано в предусмотренный в нем срок. Регистрация изменений, касающихся сроков действия договора, истекших на момент обращения в регистрирующий орган, противоречит положениям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 14 апреля 2009 г. N А56-28655/2008

Резолютивная часть постановления оглашена 08 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кравченко Т.В. и Подвального И.О.,

при участии от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Савеловой Д.О. (доверенность от 11.01.2009), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Юхно Е.В. (доверенность от 26.12.2008),

рассмотрев 08.04.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2008 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2009 (судьи Мельникова Н.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-28655/2008,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) от 23.05.2008 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И) и об обязании УФРС зарегистрировать данное дополнительное соглашение.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено закрытое акционерное общество "Жилстройинвест" (далее - Общество).

Решением суда первой инстанции от 01.11.2008, отставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.01.2009, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе УФРС просит отменить решение от 01.11.2008 и постановление от 21.01.2009 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований КУГИ.

Податель жалобы ссылается на следующее: поскольку арендные отношения являются длящимися правоотношениями, изменение срока аренды посредством заключения дополнительного соглашения возможно только на будущее время; в случае установления сторонами в дополнительном соглашении срока окончания договора аренды, который к моменту государственной регистрации дополнительного соглашения истек, такое соглашение не влияет на правоотношения сторон, так как еще до момента его регистрации договор считается возобновленным на неопределенный срок; законодательство не предполагает внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведений об истекших правоотношениях; по смыслу положений статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон N 122-ФЗ) дата окончания срока длящейся сделки не может предшествовать дате государственной регистрации такой сделки.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель УФРС подтвердил доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель КУГИ возражал против удовлетворения жалобы.

Общество о времени и месте слушания дела извещено, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 07.06.2004 аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 13/ЗК-03373(И) на срок до 01.06.2006. Договор зарегистрирован УФРС 10.08.2004.

КУГИ 21.12.2007 обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И). В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения договор аренды действует до 30.06.2007.

В письме от 10.03.2008 N 5633271 УФРС сообщило о том, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка приостановлена, поскольку указанное соглашение представлено на регистрацию по истечении срока действия договора и не влияет на правоотношения сторон, так как в силу закона еще до момента регистрации дополнительного соглашения договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В письме от 23.05.2008 N 5633271 УФРС сообщило об отказе в регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Считая, что отказ УФРС не соответствует требованиям закона, КУГИ обратился с заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении заявления КУГИ суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что стороны договора аренды земельного участка вправе в любое время обратиться за регистрацией дополнительного соглашения к такому договору, поскольку ни Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), ни Закон N 122-ФЗ не устанавливают сроков для обращения в регистрирующий орган.

Суд кассационной инстанции считает, что данный вывод судов сделан без учета следующих положений закона.

В силу статьи 609 ГК РФ и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

По смыслу приведенных норм срок действия договора или внесенных в него изменений не может начинаться ранее момента заключения договора или дополнительного соглашения.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что по сведениям ЕГРП на момент обращения КУГИ в УФРС договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И) являлся действующим, а именно, возобновленном на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

На государственную регистрацию 27.12.2007 представлено дополнительное соглашение от 04.04.2007, по условиям которого договор аренды земельного участка действует до 30.06.2007.

В силу положений статей 425 и 433 ГК РФ указанное соглашение об изменении срока действия договора аренды не могло повлечь правовых последствий для сторон, поскольку не было зарегистрировано в предусмотренный в нем срок.

Регистрация изменений, касающихся сроков действия договора, истекших на момент обращения в регистрирующий орган, противоречит положениям пунктов 1 и 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона N 122-ФЗ ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 04.04.2007 по содержанию не соответствует статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ, поскольку не изменяет существующего на момент обращения в УФРС срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды.

Согласно пункту 46 Правил ведения ЕГРП (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219) в графу "Срок" заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Внесение в ЕГРП записи о сроке аренды, который истек на момент государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрено.

Кроме того, оспаривая отказ УФРС в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, КУГИ в нарушение требований статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указало, как данные действия УФРС нарушают его права и законные интересы.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что УФРС правомерно отказало КУГИ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1, сославшись на абзац 3 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права, они подлежат отмене на основании части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2009 по делу N А56-28655/2008 отменить.

В удовлетворении заявления Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 23.05.2008 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И) и об обязании зарегистрировать данное дополнительное соглашение отказать.

Отменить приостановление исполнения решения суда первой инстанции от 01.11.2008 и постановления апелляционного суда от 21.01.2009, произведенное определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2009.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

Т.В. Кравченко

И.О. Подвальный