Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 июля 2009 г. N А26-6969/2008 В отношении спорных правоотношений правомерно применены положения земельного законодательства, регулирующие приобретение прав на неделимый земельный участок, поскольку Управлением не представлены доказательства того, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, может быть разделен на два земельных участка с соблюдением требований Земельного кодекса РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3июля2009 г. N А26-6969/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.01.2009 (судья Левичева Е.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2009 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А26-6969/2008,

установил:

Министерство природных ресурсов Республики Карелия (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия (далее - Управление), выраженного в письме от 22.09.2008 N 01/050/2008-389, в государственной регистрации соглашения о вступлении в договор от 13.11.2006 N 8158 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:09 01 02:176, общей площадью 27 273 кв. м по ул. Заводской в г. Петрозаводске; обязании Управления зарегистрировать названное соглашение (с учетом уточнения требований).

Определением от 25.12.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены на стороне заявителя - закрытое акционерное общество "Инженерный центр пожарной робототехники "ЭФЭР" (далее - Инженерный центр), на стороне ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Спецконструкция" (далее - ООО "Спецконструкция").

Решением от 23.01.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2009 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, с учетом содержания заявления Инженерного центра и уплаты им государственной пошлины в размере 7 500 руб. Инженерный центр просил зарегистрировать соглашение от 14.08.2008 как самостоятельную сделку, а не как дополнительное соглашение к договору аренды, однако действующим законодательством регистрация таких соглашений не предусмотрена; соглашение от 14.08.2008 не может рассматриваться как дополнительное соглашение к договору аренды от 13.11.2006 N 8158, поскольку в нем не участвовал арендатор - ООО "Спецконструкция"; суд применил положения законодательства, регулирующие оформление прав на землю в случае, когда помещения в находящемся на неделимом земельном участке здании или части здания принадлежат разным лицам, в то время как ООО "Спецконструкция" и Инженерный центр являются каждый собственником отдельно стоящего здания, а договор от 13.11.2006 N 8158 не является договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора; в данном случае Министерству следовало заключить с Инженерным центром самостоятельный договор аренды части земельного участка с одновременным переоформлением договора аренды с ООО "Спецконструкция".

В отзыве на жалобу Министерство считает принятые решение и постановление законными и обоснованными, просит оставить жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что предметом договора аренды от 13.11.2006 N 8158 является неделимый земельный участок, права на который могут быть оформлены только двумя способами - путем приобретения в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора; необходимость участия в соглашении от 14.08.2008 первоначального арендатора не следует из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации; потенциальная возможность вступления в действующий договор от 13.11.2006 N 8158 другого арендатора предусмотрена пунктом 4.2.13 договора, а согласие ООО "Спецконструкция" на присоединение Инженерного центра к договору выражено в письме от 16.06.2008 N 4/161.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Петрозаводска (арендодатель) и ООО "Спецконструкция" (арендатор) на основании постановления главы самоуправления города Петрозаводска от 23.09.2006 N 2409 заключен договор от 13.11.2006 N 8158 аренды неделимого земельного участка, относящегося к землям поселений, с кадастровым номером 10:01:09 01 02:176, площадью 27 273 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Заводская, 4, для эксплуатации промышленных зданий сроком действия до 22.09.2055 с распространением условий договора на отношения сторон, возникшие с 23.09.2006.

Размер арендной платы установлен пунктом 2.3 договора и определен из расчета за всю площадь земельного участка.

Пунктом 4.2.13 предусмотрена обязанность арендатора в случае перехода прав пользования строением, сооружением (или частью строения, сооружения), расположенным (ой) на арендуемом земельном участке, к другому юридическому или физическом лицу уведомлять арендодателя об этом не позднее 15 календарных дней после совершения сделки и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.

Законом Республики Карелия от 28.02.2007 N 1060-ЗРК в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органу исполнительной власти Республики Карелия, на который возложены функции по управлению и распоряжению земельными ресурсами Республики Карелия.

По договору купли-продажи от 29.02.2008 один из находящихся на земельном участке объектов недвижимого имущества - здание трансформаторной подстанции N 2 общей площадью 18,6 кв. м - ООО "Спецконструкция" продало Инженерному центру, за которым на основании указанного договора и акта приема-передачи от 06.03.2008 зарегистрировано 04.05.2008 право собственности на данный объект (свидетельство о государственной регистрации права от 04.05.2008 серии 10АБ N 177338).

ООО "Спецконструкция" обратилось в Министерство с письмом от 16.06.2008 N 4/161, в котором просило в связи отчуждением здания трансформаторной подстанции внести изменения в расчет арендной платы за предоставленный земельный участок.

На основании Закона Республики Карелия от 28.02.2007 N 1060-ЗРК, заявления арендатора Министерство и ООО "Спецконструкция" подписали дополнительное соглашение от 09.07.2008 N 533п к договору аренды от 13.11.2006 N 8158, которым в преамбуле договора изменили наименование арендодателя; внесли изменения в условия договора, касающиеся размера, сроков внесения и порядка изменения арендной платы, ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, реквизитов арендодателя. Новый размер арендной платы определен за земельный участок площадью 27 224 кв. м, уменьшенной на площадь земельного участка, необходимую новому собственнику объекта недвижимости - здания трансформаторной подстанции - для его использования. Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением 25.08.2008.

Распоряжением Министерства от 04.08.2008 N 795-р, принятым по результатам рассмотрения заявления Инженерного центра, последнему предоставлен в аренду неделимый земельный участок с кадастровым номером 10:01:09 01 02:176 общей площадью 27 273 кв. м, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала 10:01:09 01 02 (по ул. Заводской, 4), с установлением обязанности внесения арендной платы за долю земельного участка, исчисляемую соразмерно занимаемой площади помещений в здании, используемой для эксплуатации промышленных зданий.

На основании указанного распоряжения Министерство (арендодатель) и Инженерный центр (арендатор) подписали соглашение от 14.08.2008 о вступлении в договор от 13.11.2006 N 8158 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору предоставляется названный выше земельный участок для совместного использования с иными собственниками зданий (помещений, сооружений), расположенных на участке, на условиях договора от 13.11.2006 N 8158, за исключением пунктов 1.1, 2.3, 11.2 договора, с установлением размера арендной платы за долю неделимого земельного участка пропорционально площади принадлежащих арендатору помещений.

В августе 2008 года Инженерный центр обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения от 14.08.2008.

Уведомлением от 22.09.2008 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации соглашения на основании абзацев 2, 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), указав со ссылкой на пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация такой сделки, как соглашение о вступлении в договор аренды; данное соглашение не является дополнительным соглашением к договору от 13.11.2006 N 8158 по причине неучастия в нем арендатора названного договора; в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; в соглашении от 14.08.2008 отсутствует такое существенное условие договора аренды, как срок аренды.

Министерство, считая отказ Управления незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 2, 4 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с названным законом; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, их собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Аналогичное положение закреплено в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих участках зданий и сооружений установлен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды от 13.11.2006 N 8158 заключен в отношении земельного участка площадью 27 273 кв. м, которому присвоен кадастровый номер и границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Данный участок в силу пункта 2 статьи 6, статьи 11.1 (действующей на момент вынесения обжалуемых судебных актов) Земельного кодекса Российской Федерации является объектом земельных отношений и гражданских прав.

ООО "Спецконструкция" и Инженерный центр обладают правом собственности на объекты недвижимости, находящиеся на указанном земельном участке. При этом, как видно из расчета арендной платы, являющегося приложением к соглашению от 14.08.2008, площадь земельного участка, необходимая Инженерному центру для эксплуатации приобретенного им здания трансформаторной подстанции, составляет 49 кв. м и исходя из этой площади рассчитана арендная плата для Инженерного центра. В свою очередь, дополнительным соглашением от 09.07.2008 N 533п к договору от 13.11.2006 N 8158, заключенным между Министерством и ООО "Спецконструкция", изменен размер арендной платы, которую должно вносить ООО "Спецконструкция" за предоставленный ему в аренду земельный участок, и новый размер арендной платы рассчитан исходя из площади земельного участка 27 224 кв. м, уменьшенной на 49 кв. м, необходимых Инженерному центру для использования принадлежащего ему здания.

Управлением не представлены доказательства того, что земельный участок площадью 27 273 кв. м, являющийся предметом договора аренды от 13.11.2006 N 8158, может быть разделен на два земельных участка площадью 27 224 кв. м и 49 кв. м с соблюдением требований статьи 6 и главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом положения указанной главы Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие после возникновения спорных правоотношений, и действующей на момент рассмотрения спора и принятия обжалуемых судебных актов, не могут не учитываться, поскольку в зависимости от результатов рассмотрения настоящего спора у сторон могла возникнуть необходимость в подписании иных соглашений в целях оформления прав землепользования и эти соглашения должны соответствовать действующему на момент их подписания законодательству.

Как усматривается из материалов дела, в период проведения правовой экспертизы документов, представленных Инженерным центром на государственную регистрацию соглашения от 14.08.2008, и на момент принятия Управлением решения об отказе в государственной регистрации уже было зарегистрировано дополнительное соглашение от 09.07.2008 к договору аренды от 13.11.2006 N 8158. Таким образом, названный договор следовало считать действующим в новой редакции, согласно которой размер обязательства ООО "Спецконструкция" как арендатора земельного участка определен исходя из размера площади объектов недвижимости, принадлежащих ему.

В таком случае в связи с переходом права собственности на один из находящихся на земельном участке объектов недвижимости к Инженерному центру; изменением с учетом данного обстоятельства условий договора от 13.11.2006 N 8158 о размере арендной платы, которую должен вносить прежний арендатор - ООО "Спецконструкция"; совершением обществом действий, свидетельствующих о его фактическом согласии на присоединение Инженерного центра к договору от 13.11.2006 (обращение к Министерству, подписание дополнительного соглашения от 09.07.2008), а также отсутствием доказательств, опровергающих, что земельный участок является неделимым, кассационная инстанция находит правильными выводы судебных инстанций о распространении на спорные правоотношения положений земельного законодательства, регулирующих приобретение прав на неделимый земельный участок.

С учетом изложенного суд обоснованно посчитал оспариваемый отказ в государственной регистрации соглашения от 14.08.2008 незаконным и удовлетворил заявленные требования.

Ссылка подателя жалобы на то, что Инженерный центр, обращаясь в регистрирующий орган, просил зарегистрировать соглашение от 14.08.2008 о вступлении в договор аренды от 13.11.2006 N 8158 как самостоятельную сделку, регистрация которой не предусмотрена действующим законодательством, основана на неправильной квалификации данного соглашения и не соответствует обстоятельствам дела.

Довод Управления о необходимости заключения трехстороннего соглашения с участием арендодателя, прежнего и нового арендаторов также несостоятелен с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, согласно которым допускается заключение с одним арендатором договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, не исключающего потенциальной возможности последующего вступления в данный договор иных лиц. Из указанных разъяснений не следует, что каждый раз при присоединении к договору нового лица на стороне арендатора все участники договора должны подписывать общее соглашение.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.01.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2009 по делу N А26-6969/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов