Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 декабря 2009 г. N А56-22152/2008 Поскольку суд установил, что Общество как арендатор не использовало земельный участок после окончания срока аренды, о чем было известно арендодателю, договор аренды является прекращенным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 декабря 2009 г. N А56-22152/2008

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 октября 2009 г. N А56-22152/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

при участии от закрытого акционерного общества "ТРАНССФЕРА ИНТЕРНЭШНЛ" Текунова С.Е. (доверенность от 12.08.2009), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 26.12.2008),

рассмотрев 03.12.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ТРАНССФЕРА ИНТЕРНЭШНЛ" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 по делу N А56-22152/2008 (судьи Медведева И.Г., Кашина Т.А., Черемошкина В.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ТРАНССФЕРА ИНТЕРНЭШНЛ" (далее - Общество) о взыскании 8 663 740 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период после 06.11.2006, 38 605 600 руб., составляющих платеж на развитие городской инфраструктуры, а также пени за просрочку указных платежей в размере 5 317 537 руб. 08 коп. и 39 223 289 руб. 60 коп. соответственно, расторжении договора аренды от 08.04.2005 N 00/ЗК-03744(07), выселении Общества с земельного участка.

Решением от 30.06.2009 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 22.09.2009 решение первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 22.09.2009 и оставить в силе решение от 30.06.2009.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель КУГИ возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 08.04.2005 N 00/ЗК-03744(07) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 56 580 кв.м, с кадастровым номером 78:5607:51, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский проспект, участок 1 (Севернее дома 144 по Пискаревскому проспекту), предоставленного для проектирования и строительства центра таможенного оформления (транспортный терминальный комплекс генеральных грузов), со сроком действия до 06.11.2006.

В пункте 1.3 договора указано, что на участке имеются зоны магистральных сетей водоснабжения - 8 476 кв.м и воздушных линий электропередач - 15 537 кв.м

Договором предусмотрен следующий порядок расчетов. Квартальная арендная плата, выражена в условных единицах (УЕ), равных 1 доллару США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала, и за период с 07.12.2004 по 07.04.2006 составляет 7 694, 88 УЕ, а за период с 08.04.2006 по дату расторжения договора - 76 892, 22 УЕ. Оплата перечисляется арендатором за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала (пункты 3.4, 3.8 договора).

Пункт 4.2 договора предусматривает обязанность арендатора перечислить в бюджет Санкт-Петербурга платеж на развитие городской инфраструктуры в размере 1 640 000 долларов США, в соответствии с пунктом 6.1 договора оплата осуществляется единовременно.

Договор аренды от 08.04.2005 N 00/ЗК-03744(07) заключен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.2004 N 1690, в соответствии с которым Обществу в аренду предоставлен спорный земельный участок и установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве центра таможенного оформления.

На основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре от 11.08.2006 N 131-пр из земельного участка площадью 56 580 кв.м, с кадастровым номером 78:5607:51, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., участок 1 (севернее дома 144 по Пискаревскому пр.), сформирован участок площадью 30 921 кв.м с кадастровым номером 78:5607:59. Кадастровый учет земельного участка площадью 56 580 кв.м, с кадастровым номером 78:5607:51, прекращен в установленном порядке.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.09.2006 N 1122 внесены изменения в инвестиционные условия, установленные постановлением от 19.10.2004 N 1690, в части изменения площади земельного участка с 56 580 кв.м на 30 921 кв.м. Кроме того, пунктом 2.1 названного постановления установлено, что КУГИ необходимо в месячный срок внести изменения в договор аренды от 08.04.2005 N 00/ЗК-03744(07), а пунктом 2.2 предусмотрена обязанность КУГИ в случае уклонения инвестора от внесения изменений в договор, подготовить проект постановления о признании настоящего постановления утратившим силу.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.08.2007 N 937 признаны утратившими силу постановление от 19.10.2004 N 1690 и от 05.09.2006 N 1122.

КУГИ на основании договора аренды от 08.04.2005 N 00/ЗК-03744(07) направил в адрес Общества претензии от 24.12.2007 N 8948/П на сумму 17 493 009 руб. 73 коп и N 8949/П на сумму 1 640 000 долларов США основного долга и 1 808 920 долларов США пени.

В связи с оставлением указанных претензий без удовлетворения КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в иске, сделав следующие выводы: земельный участок площадью 56 580 кв.м с кадастровым номером 78:5607:51 перестал существовать как объект договора аренды от 08.04.2005 N 00/ЗК-03744(07), что делает невозможным исполнение обязательств по договору в части оплаты землепользования; Общество до 06.11.2006 надлежащим образом исполняло обязанности по перечислению арендной платы по договору; у КУГИ отсутствует право на взыскание платежа на развитие городской инфраструктуры, поскольку по независящим от воли ответчика причинам он не имел возможности начать строительство терминала на арендуемом участке.

Отменяя решение от 30.06.2009, апелляционная инстанция исходила из того, что утверждение новых границ земельного участка и присвоение ему нового кадастрового номера не являются существенными изменениями обстоятельств в смысле статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и соответственно не является основанием для прекращения договора аренды и обязательств по нему.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Суд первой инстанции установил и материалами дела подтверждается, что использование земельного участка площадью 56 580 кв.м с кадастровым номером 78:5607:51 для проектирования и строительства центра таможенного оформления оказалось невозможным в связи с отказом ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" согласовать присоединение объекта к системам водоснабжения до решения вопроса об изменении границ земельного участка в целях размещения сетей водоснабжения за пределами территории, предоставленной Обществу. А также в связи с отказом открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в согласовании строительства железнодорожного пути необщего пользования, примыкающего к путям железнодорожной станции "Ручьи". То есть по причинам, независящим от воли Общества.

Суд первой инстанции установил, что Общество не приступило к освоению земельного участка площадью 56 580 кв.м с кадастровым номером 78:5607:51. Имеющиеся в материалах дела акты проверок использования данного земельного участка подтверждают, что участок не огорожен, какие-либо работы на нем не велись, Общество земельный участок не занимает.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Общество непосредственно после истечения срока действия договора аренды от 08.04.2005 N 00/ЗК-03744(07), согласованного сторонами в пункте 3.1 договора, сообщило арендодателю об отсутствии намерения возобновлять договор на новый срок. Поскольку суд установил, что Общество как арендатор не использовало земельный участок после окончания срока аренды, о чем было известно арендодателю, договор аренды от 08.04.2005 N 00/ЗК-03744(07) является прекращенным.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что существенное изменение границ земельного участка сделало невозможным последующее исполнение обязательств по договору аренды.

При таких обстоятельствах исковые требования КУГИ о взыскании с Общества арендной платы и неустойки за период после прекращения договора аренды, расторжении данного договора и выселении Общества с земельного участка удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона Санкт-Петербурга от 30.07.98 N 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" (далее - Закон) возложение на инвестора обязанностей, не связанных с объектом инвестирования, не допускается.

По смыслу статьи 13 Закона и в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях обязанность по перечислению денежных средств на развитие городской инфраструктуры возлагается на инвестора в связи с осуществлением им инвестиционного проекта.

Строительство центра таможенного оформления не производилось по причинам, не зависящим от Общества. Таким образом, необходимость в обеспечении объекта инвестирования инфраструктурой отсутствует и, следовательно, у КУГИ не возникло права на взыскание платежей на ее развитие.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований КУГИ.

Выводы апелляционного суда о наличии оснований для взыскания с Общества арендных платежей, пеней и денежных средств на развитие городской инфраструктуры, противоречат фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа,

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 по делу N А56-22152/2008 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2009 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу закрытого акционерного общества "ТРАНССФЕРА ИНТЕРНЭШНЛ" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина