Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 декабря 2009 г. N А56-56310/2008 Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата нежилых помещений истцу, доказательств наличия законных оснований для удержания арендованного имущества отсутствуют, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика освобождения указанных помещений

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 декабря 2009 г. N А56-56310/2008

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 декабря 2009 г. N А56-56310/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

при участии от ООО "Эгида-Питер" директора Черникова Ж.А. (решение от 15.04.2008), Носовой Л.А. (доверенность от 21.09.2009), Жаднова А.А. (доверенность от 21.09.2009); от ООО "Высота" Орлова А.В. (доверенность от 19.08.2008),

рассмотрев 22.12.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эгида-Питер" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2009 (судья Капельника Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-56310/2008,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Высота" (далее - ООО "Высота") обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Эгида-Питер" (далее - ООО "Эгида-Питер") 895 259 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за период с 2005 по 2007 год по договору аренды от 15.06.2004 N 01 и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт - Петербург, улица Кузнецовская, дом 21, помещение 1Н, литера А, помещения N 3, 4, 5, 6, 11, 12, 13, 15, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30.

Решением от 24.06.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2009, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО "Эгида-Питер", ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить, и в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению подателя жалобы, до момента государственной регистрации договора и исполнения истцом обязательств по передаче необходимых для эксплуатации помещений документов, у ответчика отсутствовала обязанность по внесению арендной платы.

ООО "Эгида-Питер" также указывает на необоснованный вывод судов о том, что ответчик фактически пользовался арендованным имуществом с 15.06.2004 и поэтому действие договора распространяется на этот период.

Кроме того, податель жалобы считает, что суды ошибочно признали заключенное сторонами соглашение от 05.06.2006 действительным, а потому необоснованно отказали в применении срока исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Высота" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными.

В судебном заседании представитель ООО "Эгида-Питер" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Высота" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Высота" (арендодатель) и ООО "Эгида-Питер" (арендатор) заключили договор аренды от 15.06.2004 N 01 нежилых помещений, расположенных по адресу: город Санкт - Петербург, улица Кузнецовская, дом 21, помещение 1Н, литера А, помещения N 3, 4, 5, 6, 11, 12, 13, 15, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30.

Арендуемые помещения переданы ООО "Эгида-Питер" по акту приема - передачи от 01.07.2004.

Государственная регистрация договора осуществлена 22.03.2007.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия с 15.06.2004 по 16.06.2019.

Согласно 2.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату за пользование нежилыми помещениями, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно в размере 56 772 руб.

В пункте 5.2.1 договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы в течение трех месяцев. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

Соглашением от 05.06.2006 стороны признали наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы на 01.06.2006 в размере 488 283 руб. 84 коп.

Уведомлением от 19.08.2008 N 12 истец сообщил ответчику о необходимости погашения долга по арендной плате в срок до 08.09.2008, а также предупредил о возможном расторжении договора в одностороннем порядке.

В уведомлении от 24.09.2008 N 13 истец указал, что расторгает договор в одностороннем порядке и предложил ответчику освободить занимаемые им нежилые помещения в срок не позднее 27.10.2008.

Поскольку ООО "Эгида-Питер" не погасило задолженность по внесению арендной платы за период с 2005 по 2007 год и не освободило занимаемые помещения в срок, указанный в уведомлении, ООО "Высота" обратилось в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, посчитав задолженность ООО "Эгида-Питер" в размере 895 259 руб. 29 коп. доказанной по праву и размеру.

В обоснование своих выводов о правомерности требований о выселении ООО "Эгида Питер" из нежилых помещений, суды указали на отсутствие у ответчика предусмотренных законом оснований занимать эти помещения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебного актов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, предусмотрено, что такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Наличие в договоре указанного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании приведенных норм и материалов дела, суд первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что, поскольку ответчик с 15.06.2004 фактически пользовался арендуемыми помещениями и перечислял на расчетный счет ООО "Высота" денежные суммы по платежным поручениям с указанием назначения платежа "арендная плата по договору N 1 от 15.06.2004". Действие договора было распространено на указанный в нем срок, включая период с 15.06.2004 до момента государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В связи с тем, что ответчик не представил доказательств, опровергающих правильность произведенного истцом расчета задолженности по арендной плате, кассационная инстанция считает, что истец вправе требовать от ответчика 895 259 руб. 29 коп.

Довод жалобы о том, что ООО "Высота", являясь арендодателем по договору, до декабря 2006 года не передавало ООО "ЭгидаПитер" необходимых для эксплуатации арендуемого имущества документов и поэтому ответчик не мог использовать предоставленные ему помещения в целях, обусловленных договором, направлен на переоценку установленных обстоятельств и не может быть принят судом кассационной инстанции.

В соответствии с требованиями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статьей 203 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 20 Постановления Пленума от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности относится: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт платежного поручения.

С учетом изложенного, кассационная инстанция считает, что суды правильно оценили подписанное ответчиком соглашение от 05.06.2006, в котором ООО "Эгида-Питер" признает наличие у него задолженности по арендной плате на 01.06.2006. в сумме 488 283 руб. 84 коп., как действие по признанию долга и обоснованно посчитали исковую давность прерванной.

Исходя из смысла приведенных норм и фактических обстоятельств дела, наличие или отсутствие регистрации такого соглашения не влияет на установление факта признания ответчиком указанного долга. Суды обоснованно установили, что срок исковой давности начал течь с 06.06.2006 и на день обращения ООО "Высота" в суд не был пропущен.

На основании этого, довод кассационной жалобы о том, что суды неправомерно отказали ООО "Эгида-Питер" в применении исковой давности является несостоятельным и необоснованным, а потому подлежит отклонению.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев.

Поскольку задолженность ООО "Эгида-Питер" по внесению арендных платежей составила более трех месяцев договор уведомлением ООО "Высота" от 24.09.2008 N 13 был расторгнут в одностороннем порядке.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата нежилых помещений истцу, доказательств наличия других законных оснований для удержания арендованного имущества отсутвуют, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ООО "Высота" вправе требовать от ООО "ЭгидаПитер" освобождения указанных помещений.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает исковые требования ООО "Высота" к ООО "ЭгидаПитер" о взыскании 895 259 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за период с 2005 по 2007 год и о выселении ответчика из нежилых помещений правомерными, а выводы судов обоснованными.

Поскольку суды правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену обжалуемых судебных актов, принятые по делу решение и постановление следует оставить в силе, а в удовлетворении кассационной жалобы - отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 по делу N А56-56310/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эгида-Питер"- без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 24.06.2009 отменить.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов