Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 марта 2010 г. N Ф07-326/2010 по делу N А13-8978/2009 Довод жалобы о том, что принятая ответчиком арендная плата на основании расчетов Администрации подтверждает наличие правоотношений по договору аренды, правомерно признан судами несостоятельным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 марта 2010 г. N Ф07-326/2010 по делу N А13-8978/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 02.03.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шексна-Рекорд" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.10.2009 (судья Селиванова Ю.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2009 (судьи Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю., Тарасова О.А.) по делу N А13-8978/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Шексна-Рекорд" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации Шекснинского муниципального района (далее - Администрация) о признании недействительным постановления главы Шекснинского муниципального района от 15.05.2009 N 827 "О прекращении права ООО "Шексна-Рекорд" на аренду земельного участка с кадастровым номером 35:23:0301058:0351".

Решением от 14.10.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.12.2009, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, судами дана неправильная оценка постановлению Администрации от 13.09.2006 N 1103 "О предварительном согласовании места размещения объекта строительства", действиям участвующих в деле лиц и правовым последствиям этих действий.

Как указывает податель жалобы, предварительное согласование места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства; земельный участок для строительства должен быть предоставлен на срок строительства объекта; Общество обладает правом аренды на спорный земельный участок сроком на 49 лет, что следует из постановления Администрации от 13.09.2006 N 1103; указанное право подлежит прекращению только в судебном порядке.

Продолжая пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды от 11.12.2006 N 268 при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, Общество считает указанный договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Последующее внесение арендной платы также свидетельствует о пролонгации договора.

По мнению подателя жалобы, о его обращении с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для строительства свидетельствует постановление Администрации от 19.06.2008 N 1009 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:23:0301058:0351", содержащее ссылку на ходатайство Общества от 06.06.2008, а также дополнительное соглашение от 19.06.2008, которым были внесены изменения в пункт 1.2 договора аренды от 11.12.2006 N 268 в части вида разрешенного использования земельного участка - "для проектирования и строительства объекта "Сеть эфирного радиовещания в Вологодской области".

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании заявления Общества постановлением главы Шекснинского муниципального района от 13.09.2006 N 1103 "О предварительном согласовании места размещения объекта строительства" утвержден акт выбора земельного участка от 05.04.2006 и предварительно согласовано место расположения объекта строительства - "радиомачты высотой 70 м для радиовещания и оказания услуг связи" на земельном участке площадью 1 500 кв.м из земель поселений в деревне Прогресс Никольского сельсовета.

Земельный участок прошел кадастровый учет, и ему присвоен кадастровый номер 35:23:0301058:0351.

Постановлением главы Шекснинского муниципального района от 11.12.2006 N 1709 земельный участок с кадастровым номером 35:23:0301058:0351 площадью 2232 кв.м из земель поселений в деревне Прогресс Никольского сельсовета Шекснинского района Вологодской области предоставлен Обществу в аренду сроком на 11 месяцев для проведения на участке проектно-изыскательских работ по расположению объекта строительства - радиомачты высотой 70 м для радиовещания и оказания услуг связи.

На основании постановления N 1709 Администрация заключила с Обществом договор от 11.12.2006 N 268 аренды земельного участка сроком на 11 месяцев.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен Обществу для использования в целях проведения проектно-изыскательских работ по расположению объекта строительства - радиомачты.

Срок действия договора установлен с 11.12.2006 по 11.11.2007 (пункт 2.1). Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.2 договора).

Постановлением главы Шекснинского муниципального района от 19.06.2008 N 1009 изменен вид разрешенного использования земельного участка - "для проектирования и строительства объекта "Сеть эфирного радиовещания в Вологодской области".

На основании указанного постановления 19.06.2008 дополнительным соглашением стороны внесли изменения в пункт 1.2 договора, согласно которому участок предоставляется Обществу с разрешенным использованием "для проектирования и строительства объекта "Сеть эфирного радиовещания в Вологодской области".

Администрация 15.12.2008 направила в адрес Общества уведомление N 08/1034 о расторжении договора аренды от 11.12.2006 N 268 с 16.03.2009. Повторное уведомление о расторжении договора направлено 23.01.2009.

Постановлением главы Шекснинского муниципального района от 15.05.2009 N 827 право ООО "Шексна-Рекорд" на аренду земельного участка прекращено в связи с окончанием срока действия договора аренды от 11.12.2006 N 268.

Общество, полагая, что указанное постановление незаконно, нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьям 198 и 201 АПК РФ, пункту 6 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия арбитражным судом решения о признании ненормативного правового акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований, поскольку пришли к выводу, что названные условия для признания недействительным оспариваемого ненормативного акта отсутствуют, оспариваемое постановление принято Администрацией в пределах ее компетенции и соответствует требованиям земельного законодательства. Суды посчитали, что договор аренды от 11.12.2006 не мог быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, прекратил свое действие 11.11.2007 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а следовательно, положения пункта 7.2 договора в силу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными; преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок Общество не воспользовалось; дополнительное соглашение от 19.06.2008 заключено к договору, срок действия которого истек, в связи с чем оно не порождает каких-либо правовых последствий; доказательств обращения с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для строительства Общество не представило; решение о предоставлении ему земельного участка для строительства орган местного самоуправления не принимал.

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объекта.

Пунктом 5 названной статьи установлен порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта: выбор земельного участка и принятие решения в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии со статьей 32 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Пунктами 5 и 6 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта, которое является основанием последующего принятия в соответствии со статьей 32 ЗК РФ решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 2.1 договора от 11.12.2006 N 268 стороны определили срок его действия с 11.12.2006 по 11.11.2007. Данное условие соответствует пункту 7 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

В силу статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При таком положении суды сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 11.12.2006 N 268 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а прекратил свое действие 11.11.2007 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 ЗК РФ.

Ввиду изложенного вывод судов о ничтожности условий пункта 7.2 договора в части его возобновления на неопределенный срок в случае дальнейшего пользования арендатора участком по истечении срока договора при отсутствии письменных возражений арендодателя также является правомерным.

В связи с указанными обстоятельствами договор от 11.12.2006 N 268 не мог быть изменен дополнительным соглашением от 19.06.2008, подписанным сторонами по истечении его действия.

Возражения Общества в этой части основаны на неправильном толковании норм права.

Из анализа статей 31, 32 ЗК РФ следует, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства при условии обращения заинтересованного лица с заявлением о его предоставлении.

Доказательства соблюдения Обществом установленного порядка в материалах дела отсутствуют: с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для строительства Общество не обращалось, решение о предоставлении земельного участка для строительства органом местного самоуправления не выносилось.

Суды обоснованно не приняли довод заявителя о том, что постановление от 19.06.2008 N 1009 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:23:0301058:0351", содержащее ссылку на ходатайство Общества от 06.06.2008 об изменении разрешенного использования земельного участка, и дополнительное соглашение от 19.06.2008, свидетельствуют об обращении Общества с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства. Ходатайство от 06.06.2008, на которое имеется ссылка в данном постановлении, в материалы дела не представлено, а дополнительное соглашение от 19.06.2008, как было указано выше, не порождает прав и обязанностей сторон.

Довод жалобы о том, что принятая ответчиком арендная плата на основании расчетов Администрации подтверждает наличие правоотношений по договору аренды, правомерно признан судами несостоятельным. При отсутствии правоустанавливающих документов, в данном случае - договора аренды, в силу закрепленного в пункте 1 статьи 65 ЗК РФ принципа платного использования земли Общество не освобождено от обязанности оплачивать пользование земельным участком.

Ссылку подателя жалобы на то, что постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 является основанием для последующего принятия решения о предоставлении участка для строительства и предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет, суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельную.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.

Между тем постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 не является актом, который предусмотрен законом в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей по аренде земельного участка, и содержит лишь указание на возможность предоставления Обществу в будущем участка сроком на 49 лет.

Ссылка Общества на то, что им получено разрешение на сооружение объекта связи и произведены значительные затраты на его возведение, также правомерно отклонена судами. Данные обстоятельства не являются основанием для признания спорного постановления недействительным. Кроме того, суды учли, что согласно представленному в материалы дела письму отдела архитектуры и градостроительства Администрации строительство радиовышки произведено без разрешения на строительство в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Иные доводы жалобы также были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую оценку, по существу направлены на переоценку выводов судов о доказательствах и обстоятельствах дела, что в силу статей 286, 288 АПК РФ не может повлечь отмену судебного акта при его проверке в кассационном порядке.

Суды полно и всесторонне выяснили все обстоятельства дела, дали оценку доводам, которые заявлялись сторонами при рассмотрении спора в первой и апелляционной инстанциях, и пришли к обоснованному выводу об отсутствии условий, предусмотренных статьей 198 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.10.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2009 по делу N А13-8978/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шексна-Рекорд" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина