Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июля 2010 г. по делу N А56-14956/2009 Невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных договором, является основанием для его расторжения по требованию арендодателя

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 июля 2010 г. по делу N А56-14956/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Кузьминой А.А. (доверенность от 24.12.2009 N 32839-42), от некоммерческого партнерства "Культурно-досуговый центр" Семенова П.А. (доверенность от 11.01.2009),

рассмотрев 15.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2009 (судья Орлова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 (судьи Мельникова Н.А., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-14956/2009,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к некоммерческому партнерству "Культурно-досуговый центр" (далее - Партнерство) о взыскании 1 066 588 руб. 83 коп. штрафа за нарушение условий договора, о расторжении договора аренды от 17.11.1994 N 00-А002138(11) и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 3878 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 181, литера А, кадастровый номер 78:1720:0:10.

Решением от 12.10.2009 с Партнерства в пользу Комитета взыскано 1 066 588 руб. 83 коп. штрафа. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 24.03.2010 решение изменено, с ответчика в пользу Комитета взыскано 355 529 руб. 61 коп. штрафа. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа в размере 711 059 руб. 22 коп., отменить решение и постановление в части отказа в расторжении договора аренды, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска Комитета в полном объеме. По мнению подателя жалобы, выводы судов об отсутствии оснований для расторжения договора не соответствуют установленным обстоятельствам дела о нарушении ответчиком условий договора в части передачи третьим лицам прав пользования арендуемых помещений и их перепланировки. Комитет ссылается на то, что указание в претензии на выявленные нарушения является достаточным основанием для удовлетворения требования о расторжении договора, право арендодателя на расторжение договора возникает вне зависимости от устранения арендатором допущенных нарушений договора. Податель жалобы полагает, что выводы апелляционной инстанции об отсутствии достаточных и надлежащих доказательств сдачи ответчиком нежилых помещений в субаренду третьим лицам не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Партнерства просил оставить ее без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Партнерство арендует нежилые помещения общей площадью 3878 кв. м, расположенные в подвале и на 2 - 4-м этажах по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 181, литера А, на основании договора аренды от 17.11.1994 N 00-А002138(11), заключенного с Комитетом сроком по 26.10.2043, и дополнительного соглашения от 04.02.2003 N 4 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

Нежилые помещения переданы арендатору для размещения центра культуры и досуга.

Согласно пункту 1.3 договора арендатор оформляет в установленном порядке с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству необходимые документы на пользование земельным участком, закрепленным за зданием.

Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор принял на себя обязательства не производить на объекте недвижимости без письменного разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Согласно пункту 2.2.11 договора арендатор принял на себя обязательство не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды и прочие) без письменного разрешения арендодателя. Заключение арендатором таких договоров или совершение им таких сделок без указанного разрешения является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

За нарушение иных условий договора виновная сторона обязана выплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы (пункт 4.3 договора).

Комиссионной проверкой использования по назначению и сохранности нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 181, выявлены нарушения, о чем составлен акт от 29.12.2008.

Комитет направил Партнерству претензию от 13.02.2009 N 572, в которой указал на нарушение арендатором пунктов 2.2.5 и 2.2.11 договора (часть помещений используется сторонними организациями, осуществлена перепланировка помещений фойе малого зала), что в соответствии с пунктами 5.2.4 и 5.2.5 договора является основанием для его расторжения. В претензии Комитет предложил уплатить штраф за нарушение условий договора и предложил расторгнуть договор по соглашению сторон.

Ненадлежащее исполнение арендатором условий договора и неисполнение требований, изложенных в претензии, послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил требование Комитета в части взыскания штрафа в сумме 1 066 588 руб. 83 коп., поскольку посчитал доказанным нарушение арендатором условий пунктов 1.3, 2.2.5 и 2.2.11 договора. Требования о расторжении и выселении ответчика суд первой инстанции оставил без удовлетворения, сославшись на отсутствие направления в адрес ответчика предписания в соответствии с пунктом 2.2.5 договора.

Апелляционная инстанция, придя к выводу о недоказанности истцом нарушений ответчиком обязательств по пунктам 2.2.5 и 2.2.11 договора, изменила решение в части взыскания штрафа: взыскала с Партнерства в пользу Комитета 355 529 руб. 61 коп. штрафа за нарушение пункта 1.3 договора - неоформление необходимых документов на землепользование. В части отказа в расторжении договора и выселении арендатора решение оставлено без изменения, так как апелляционный суд пришел к выводу о том, что нарушение пункта 1.3 договора не указано Комитетом в претензии как основание для расторжения договора, а по остальным нарушениям истец не представил неопровержимых доказательств.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения норм материального и процессуального права, полагает, что принятые по делу судебные акты не подлежат отмене либо изменению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для досрочного расторжения договора аренды (пункты 5.2.4 и 5.2.5 договора) Комитет указал нарушение Партнерством обязательств, принятых на себя в соответствии с пунктами 2.2.5 и 2.2.11 договора.

Оценив доказательства по факту допущенных нарушений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что надлежащих доказательств передачи ответчиком в субаренду или иное пользование третьим лицам нежилых помещений без письменного согласия арендодателя не представлено. Договоры о творческом сотрудничестве, о совместной деятельности, на оказание услуг, заключенные Партнерством со сторонними организациями, апелляционный суд не расценил как договоры субаренды либо иные договоры, обременяющие предоставленные арендатору права.

Апелляционный суд указал, что наличие перепланировки - сооружение капитальной стены в фойе малого зала без согласия Комитета не подтверждается материалами дела, а установление внутренней перегородки носит временный характер.

В силу пункта 5.2.5 договора невыполнение арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.5 договора, является основанием для его расторжения по требованию арендодателя.

Последствием обнаружения арендодателем самовольных перегородок является их ликвидация арендатором и приведение помещения в прежний вид за счет арендатора в срок, определяемый предписанием арендодателя.

Как установил апелляционный суд, в настоящее время помещение приведено в прежний вид.

Таким образом, достаточных оснований для расторжения договора аренды как крайней меры воздействия на арендатора у судов не имелось.

Что касается доводов подателя жалобы об отказе во взыскании штрафа за нарушение пунктов 2.2.5 и 2.2.11, то апелляционный суд исходил из отсутствия неопровержимых доказательств сдачи ответчиком нежилых помещений в субаренду или иное пользование, а также отсутствия доказательств направления Комитетом в адрес арендатора соответствующего предписания.

Доводы жалобы направлены на переоценку рассмотренных судом доказательств, что в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

Выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые могли привести к принятию неправильного судебного акта, не допущено, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 по делу N А56-14956/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина