Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июля 2010 г. по делу N А66-8347/2009 Судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суды сделали ошибочный вывод о наличии оснований для расторжения договора, неправильно применили нормы материального права и необоснованно удовлетворили иск о расторжении договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 июля 2010 г. по делу N А66-8347/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,,

рассмотрев 15.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Алексея Викторовича на решение Арбитражного суда Тверской области от 12.01.2010 (судья Жукова В.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 (судьи Федосеева О.А., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А66-8347/2009,

установил:

Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ильину Алексею Викторовичу о расторжении договора аренды от 28.12.2006 N 5.

Определением суда от 28.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дороги" (далее - ООО "Дороги").

В дальнейшем истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и просил расторгнуть указанный договор в связи с существенным изменением обстоятельств, возникших вследствие принятия Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках).

Решением от 12.01.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.03.2010, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, Ильин А.В., ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит решение от 12.01.2010 и постановление от 29.03.2010 отменить.

По мнению подателя жалобы, суды дали неверную оценку претензии от 23.06.2009 и пришли к неправильному выводу о том, что данный документ может служить надлежащим доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Предприниматель полагает, что принятие Закона о розничных рынках, устанавливающего, что рынок может быть организован только юридическим лицом (вследствие чего ответчик, являясь физическим лицом, не имеет права на организацию рынка), не может быть признано существенным изменением обстоятельств, поскольку указанный Закон вступил в действие до государственной регистрации спорного договора и по своей сути не запрещает передачу объектов недвижимости в аренду физическому лицу.

Также в обоснование своей позиции податель жалобы указывает на наличие договора субаренды, заключенного с ООО "Дороги", которое является юридическим лицом и правомерно занимается организацией рынка, о чем известно арендодателю.

Кроме того, ответчик считает недоказанным тот факт, что произошедшее изменение обстоятельств столь кардинально нарушило соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, муниципальное унитарное предприятие Кувшиновского района "Дороги" (арендодатель) и Ильин А.В. заключили договор от 28.12.2006 N 5 аренды административного здания с кадастровым номером 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/А и гаража с кадастровым номером 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/Б, расположенных по адресу: г. Кувшиново, ул. Октябрьская, д. 34, а также сооружений, находящихся на базарной площади по указанной улице.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендуемые здания и сооружения базарной площади будут использоваться арендатором для организации рыночной торговли с соблюдением арендатором всех действующих норм и правил торговли, изменение профиля допускается не более 20% от их общей площади.

На основании соглашения от 20.02.2007 права и обязанности арендодателя переданы Комитету.

Соглашением от 23.07.2007 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды от 28.12.2006 N 5: прекратили действие договора в части аренды гаража.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.12.2007 стороны исключили из пунктов 1.1, 1.3 договора аренды от 28.12.2006 N 5 административное здание; расторгли договор аренды в части указанного имущества; приложение N 1, пункт 1 приложения N 3 к договору аренды от 28.12.2006 N 5 признали утратившими силу.

В результате проверки соблюдения условий договора аренды комиссией, созданной на основании постановления главы Кувшиновского района от 13.05.2009 N 208, были выявлены нарушения, о чем составлен акт от 05.06.2009, который передан ответчику.

В соответствии с предписанием от 11.06.2009 N 225 Комитет потребовал устранить выявленные нарушения до 22.06.2009.

Претензией от 23.06.2009 N 239 арендодатель сообщил о желании прекратить договорные отношения и предложил арендатору подписать соглашение о расторжении договора от 28.12.2006 N 5.

Поскольку предприниматель не подписал такое соглашение, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, придя к выводу о том, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что решение от 12.01.2010 и постановление от 29.03.2010 подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 2 статьи 450 ГК РФ).

Часть 1 статьи 451 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Так, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу части 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно части 3 статьи 4 Закона о розничных рынках организация рынка возможна юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.

По смыслу указанного закона индивидуальный предприниматель Ильин А.В. не является лицом, которое вправе обратиться за разрешением на организацию рынка.

Вместе с тем кассационная инстанция считает, что вступление данного нормативно-правового акта в силу не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Частью 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1.4 договора он заключен на срок до 28.12.2016.

Следовательно договор от 28.12.2006 N 5 вступил в силу с даты его государственной регистрации - 15.02.2007.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о розничных рынках он вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования за исключением части 7 статьи 15, части 6 статьи 22 и статьи 25 названного Закона. Указанный Закон был опубликован в "Собрании законодательства Российской Федерации" 01.01.2007 и в "Российской газете" 10.01.2007.

Таким образом, в момент заключения спорной сделки стороны знали, что в скором времени после ее заключения вступит в силу часть 3 статьи 4 Закона о розничных рынках.

Вступление в силу ранее официально опубликованного Федерального закона не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя было предвидеть. Следовательно, упомянутый договор аренды не может быть расторгнут в порядке статьи 451 ГК РФ.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция полагает, что нижестоящие суды сделали ошибочный вывод о наличии оснований для расторжения договора, неправильно применили нормы материального права и необоснованно удовлетворили иск.

С учетом того, что судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако не применены нормы права, подлежащие применению, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новое решение об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 12.01.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу N А66-8347/2009 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Кувшиновского района в пользу индивидуального предпринимателя Ильина Алексея Викторовича 4000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина