Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2010 г. по делу N А26-8939/2009 Поскольку договорные отношения по управлению домом с ответчиком прекращены на основании решения общего собрания собственников, а управление домом двумя управляющими организациями не допускается, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у истца права на управление домом и права на иск

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 июля 2010 г. по делу N А26-8939/2009

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 мая 2010 г. N Ф07-6534/2010 по делу N А26-8939/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Триал" Каленской И.С. (доверенность от 11.01.2010),

рассмотрев 22.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилфонд - Служба" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21.12.2009 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А26-8939/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - ООО "Триал") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" (далее - ООО "Жилфонд-Служба") об обязании не чинить препятствия в управлении многоквартирным домом 4/4 по улице Древлянка в городе Петрозаводске и передать технический паспорт на дом (с учетом уточнения исковых требований).

Решением от 21.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.03.2010, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ООО "Жилфонд-Служба", ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты и принять новое решение. По мнению ООО "Жилфонд-Служба", у ООО "Триал" отсутствует статус управляющей организации. Податель жалобы указывает на незаключенность договора управления домом с ООО "Триал" в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствует перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, как существенное условие такого договора.

В судебном заседании представитель ООО "Триал" просил оставить без удовлетворения кассационную жалобу, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

ООО "Жилфонд-Служба" надлежащим образом уведомлено о месте и времени судебного разбирательства, однако представителей в суд не направило, что не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 4/4 по улице Древлянка в городе Петрозаводске приняты, в частности, следующие решения, оформленным протоколом от 10.10.2008: о расторжении договора на управление с ООО "Жилфонд-Служба" на основании коллективного заявления; о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации; о поручении ООО "Триал" осуществления мероприятий по приемке технической документации и иных документов, связанных с управлением дома, от ООО "Жилфонд-Служба"; о заключении договора на управление домом на два года с 15.10.2008; о размере платы за управление, содержание и ремонт общедомового имущества. Суды посчитали данное собрание правомочным на основании представленных в материалы дела бюллетеней заочного голосования.

Решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом от 25.09.2008, управляющей компанией избрано ООО "Жилфонд-Служба". В материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Петрозаводского городского суда от 15.06.2009, которым признано недействительным названное решение.

Как установили суды, ООО "Жилфонд-Служба" изначально и на момент принятия собственниками решений от 10.10.2008 осуществляло управление многоквартирным домом на основании договора от 15.10.2005.

Ссылаясь на неправомерные действия ответчика по начислению платежей и выставлению счетов за оказание жилищно-коммунальных услуг жильцам дома, а также отказ передать документацию, связанную с управлением домом, вновь избранной управляющей организации, ООО "Триал" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды пришли к выводу о наличии у ООО "Триал" права на управление многоквартирным домом, о воспрепятствовании ООО "Жилфонд-Служба" истцу в управлении домом, поэтому посчитали исковые требования подлежащими удовлетворению со ссылкой на статьи 161 и 162 ЖК РФ.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

Согласно пунктам 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Пункты 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривают случаи, когда собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45-48 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Суды исследовали вопрос о принятии общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решений о выборе управляющей организации.

Из материалов дела видно, что основанием для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и выбора новой управляющей организации послужило коллективное заявление собственников, полученное ООО "Жилфонд-Служба" 09.09.2008, о прекращении действия договора управления.

При этом суды установили, что управление домом на момент принятия собственниками помещений решения от 10.10.2008 о смене управляющей организации осуществлялось ответчиком на основании договора от 15.10.2005, в силу пункта 7.4 которого последний автоматически прекратил свое действие в связи с выбором иной управляющей организации.

Суды обоснованно признали, что решение собственников от 10.10.2008 свидетельствует об отказе от договора управления с ООО "Жилфонд-Служба". Ответчик был уведомлен об указанном решении.

Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома реализовали свое право на отказ от договоров, заключенных с ООО "Жилфонд-Служба", посредством проведения собрания и письменного заявления.

Решение общего собрания собственников от 10.10.2008 о выборе в качестве управляющей организации ООО "Триал" недействительным не признано в установленном порядке.

Материалами дела подтверждается, что 15.10.2008 между истцом и рядом собственников помещений дома подписаны договоры на управление многоквартирным домом. Как установил суд первой инстанции, ООО "Триал" с октября 2008 года фактически осуществляет управление жилым домом.

Согласно пункту 10 статьи 162 ЖК РФ передача технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управление многоквартирным домом.

Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.

Суды установили, что договорные отношения по управлению домом с ответчиком прекращены на основании решения общего собрания собственников от 10.10.2008.

Поскольку управление домом двумя управляющими организациями не допускается, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у истца права на управление домом и права на иск.

Оснований для переоценки выводов судов у кассационной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права и оснований для их отмены суд кассационной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21.12.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А26-8939/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева