Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2010 г. по делу N А21-8691/2009 Суд кассационной инстанции считает правомерным отказ УФРС в государственной регистрации прекращения договора аренды, поскольку посчитал, что из буквального толкования договора не следует право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 июля 2010 г. по делу N А21-8691/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Банка Отрешко Т.А. (доверенность от 03.03.2010), от Общества Каменской Ю.П. (доверенность от 09.02.2010 N 02), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "Еврофинанс Моснарбанк" (открытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2009 (судья Сычевская С.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 по делу N А21-8691/2009 (судьи Тимошенко А.С., Савицкая И.Г., Семенова А.Б.),

установил:

Акционерный коммерческий банк "Еврофинанс Моснарбанк" (открытое акционерное общество) (далее - Банк) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - Управление) об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним; обязании Управления зарегистрировать прекращение договора аренды от 21.12.2007 N 001/Б/07, заключенного между закрытым акционерным обществом "Тута Строй" (далее - Общество) и Банком.

Определением от 29.09.2009 Общество привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 20.11.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 названное решение оставлено без изменения.

Банк в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, пунктом 9.5 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора, и заключения соглашения сторон в этом случае не требуется; статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается, что соглашением сторон может быть предусмотрен односторонний отказ от договора; судом неверно истолкованы условия договора.

В судебном заседании представитель Банка поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, считая, что пунктом 9.5 договора арендатору не предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, соглашаясь с выводами суда.

Управление о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 21.12.2007 N 001/Б/07 аренды нежилых помещений общей площадью 792,9 кв. м (N 2, 5, 7, 8, 10), расположенных на втором этаже здания бизнес-центра торгово-административного комплекса "Калининград Плаза" по адресу: Калининград, Ленинский пр., д. 30А, сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.05.2008.

Пунктом 9.3 предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в случае нарушения арендодателем обязательств.

Кроме того, согласно пункту 9.5 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора по иным основаниям с предварительным уведомлением арендодателя за 3 месяца до даты расторжения, без возврата арендатору обеспечительного платежа, внесенного ранее.

По акту от 01.01.2008 помещения переданы арендодателем арендатору.

Банк направил Обществу уведомление от 14.01.2009 N 78-20/4 о расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с даты получения этого уведомления со ссылкой на пункт 9.5 договора и просил возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемых помещениях с согласия арендодателя.

Настоящее уведомление получено Обществом 21.01.2009.

В ответ Общество письмом от 26.01.2009 сообщило о своем несогласии с расторжением договора во внесудебном порядке, считая, что основания для этого отсутствуют и договор действует до истечения предусмотренного в нем срока.

В мае 2009 года Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды от 21.12.2007 на основании уведомления от 14.01.2009.

Уведомлением от 15.06.2009 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку для государственной регистрации не представлены соглашение сторон о расторжении договора либо вступившее в законную силу решение суда о досрочном расторжении договора.

Банк, считая, что возможность прекращения договора во внесудебном порядке в связи с односторонним отказом от него арендатора предусмотрена пунктом 9.5 договора, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацу 4 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу статей 131, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 26 Закона о государственной регистрации прекращение аренды подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 названного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Положениями статьи 619 упомянутого Кодекса развиваются положения пункта 2 статьи 450 того же Кодекса, когда договор может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон по решению суда. Указанные специальные нормы об аренде не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения. С учетом изложенного является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что действующим законодательством предусмотрено только два способа расторжения договора - по соглашению сторон либо по решению суда.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований, посчитал, что из буквального толкования пункта 9.5 договора не следует право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора.

Исходя из статьи 310, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре должно быть прямо указано на возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Между тем в пункте 9.5 договора аренды от 21.12.2007 N 001/Б/07 определенно не сформулировано право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора. При неоднозначности редакции данного пункта у суда не было оснований считать, что при включении указанного условия в договор воля сторон была направлена на предоставление арендатору права одностороннего отказа от исполнения договора.

Аналогичное толкование пункта 9.5 договора как не устанавливающего право арендатора на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора содержится и в судебных актах по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-103313/09-113-805.

К тому же из имеющейся в деле переписки следует, что Общество возражало против прекращения договора и не считало направленное Банком уведомление от 14.01.2009 основанием для такого прекращения. Согласно пунктам 11.1, 11.2 договора споры, возникающие в связи, в том числе, и с прекращением договора разрешаются путем переговоров, а при недостижении сторонами соглашения - в суде. В таком случае регистрирующий орган также правомерно посчитал невозможным зарегистрировать прекращение договора аренды на основании представленного Банком уведомления, а вопрос о прекращении договора не может быть разрешен при рассмотрении дела в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах судебные инстанции пришли к правильному выводу о законности оспариваемого отказа Управления и правомерно оставили требования Банка без удовлетворения.

Доводы подателя жалобы сводятся к толкованию пункта 9.5 договора аренды от 21.12.2007 N 001/Б/07. Однако кассационная инстанция не усматривает причин считать, что при выяснении содержания данного пункта судом были нарушены правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

При подаче кассационной жалобы Банк платежным поручением от 06.05.2010 N 230 перечислил государственную пошлину в сумме 2000 руб. С учетом положений подпунктов 3 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 (в редакции Информационного письма от 11.05.2010 N 139) Банку следует возвратить из федерального бюджета 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 по делу N А21-8691/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "Еврофинанс Моснарбанк" (открытое акционерное общество) - без удовлетворения.

Возвратить Акционерному коммерческому банку "Еврофинанс Моснарбанк" (открытое акционерное общество) из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.В. Захарова

Т.И. Сапоткина