Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2010 г. по делу N А05-18319/2009 Суд установил, что отказ в регистрации договора аренды в связи с нарушением порядка предоставления Обществу спорных земельных участков в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона является правомерным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 июля 2010 г. по делу N А05-18319/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Коняевой Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" Артемьева А.В. (доверенность от 22.03.2010), Бобкова С.С. (доверенность от 09.07.2010), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Коковиной Ю.С. (доверенность от 14.05.2010),

рассмотрев 20.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.01.2010 (судья Калашникова В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 (судьи Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю., Потеева О.А.) по делу N А05-18319/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление) от 07.09.2009 N 03-10/10531 в государственной регистрации договора аренды от 19.05.2009.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Приморский муниципальный район" (далее - Администрация).

Решением от 22.01.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.03.2010, требования Общества удовлетворены.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 08.02.2010 N п/41 "О некоторых территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" правопреемником Управления стало Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

В кассационной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

По мнению подателя жалобы, суды неправильно применили нормы статьи 30.1 Земельного кодекса Российской федерации (далее - ЗК РФ); предоставление земельного участка для жилищного строительства без предварительного согласования места размещения объектов без проведения аукциона в силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ недопустимо.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, а представители Общества против удовлетворения жалобы возражали.

Администрация о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования "Приморский район" от 03.11.2004 N 333 "О предварительном согласовании места размещения квартала застройки индивидуальных жилых домов в деревне Ижма и разрешении на проведение проектно-изыскательских работ обществу с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест"" (далее - Постановление N 333) Обществу согласовано место размещения и утвержден акт выбора земельного участка площадью 20,0 га для проектирования и строительства квартала индивидуальных жилых домов в деревне Ижма; дано разрешение на проведение проектно-изыскательских работ с обязанием заключить с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Приморский район" (далее - Комитет) договор аренды земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ сроком до 01.10.2005.

На основании распоряжения главы муниципального образования "Приморский муниципальный район" от 21.03.2007 N 160-р Комитет и Общество 07.05.2007 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:16:05 06 01:0156 площадью 20,0 га, расположенного в деревне Ижма муниципального образования "Талажское" Приморского муниципального района Архангельской области, для строительства квартала индивидуальных жилых домов сроком на три года.

Письмом от 23.12.2008 N 556 Общество обратилось к главе Администрации с заявлением об утверждении схемы расположения дополнительных земельных участков А - Г площадью 83.655 кв.м, расположенных в деревне Ижма Приморского района Архангельской области, для приведения в соответствие утвержденного 20.02.2006 главой Администрации проекта границ земельного участка с проектом планировки территории квартала жилых домов в деревне Ижма и для последующего проведения торгов в отношении указанных земельных участков.

Распоряжением главы муниципального образования "Приморский муниципальный район" от 22.01.2009 N 44-р утверждены схемы расположения границ земельных участков А - Г на кадастровом плане территории в кадастровом квартале N 29:16:050601.

На основании распоряжения исполняющего обязанности главы муниципального образования "Приморский муниципальный район" от 02.03.2009 N 348р "О публикации информации о свободных земельных участках" в газете "У Белого моря" от 12.03.2009 N 9 (7774) была опубликована информация о предоставлении в аренду сроком на 3 года свободных земельных участков для строительства квартала индивидуальных жилых домов.

В течение двух месяцев после публикации в адрес муниципального образования "Приморский муниципальный район" в отношении названных земельных участков поступило заявление Общества от 25.02.2009 N 105 с просьбой предоставить их на праве аренды. От иных лиц заявлений не поступило.

Распоряжением главы муниципального образования "Приморский муниципальный район" от 06.05.2009 N 706р (далее - Распоряжение N 706р) Обществу для строительства индивидуальных жилых домов предоставлены в аренду сроком на 3 года земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные в деревне Ижма Приморского района Архангельской области:

- земельный участок "А" с кадастровым номером 29:16:050601:169 площадью 6,0212 га;

- земельный участок "Б" с кадастровым номером 29:16:050601:170 площадью 1,8254 га;

- земельный участок "В" с кадастровым номером 29:16:050601:171 площадью 0,4292 га;

- земельный участок "Г" с кадастровым номером 29:16:050601:172 площадью 0,0900 га.

На основании Распоряжения N 706р Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 19.05.2009 заключили договор аренды указанных земельных участков сроком на три года для строительства квартала индивидуальных жилых домов.

В соответствии с пунктом 7.2 договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и распространяется на правоотношения, возникшие с 06.05.2009.

С целью регистрации договора аренды Общество обратилось в Управление с соответствующим заявлением (N 01/047/2009-165).

Сообщением от 07.09.2009 N 03-10/10531 Управление со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) отказало в государственной регистрации договора аренды от 19.05.2009 как заключенного с нарушением порядка предоставления в аренду земельных участков для жилищного строительства - без предварительного согласования места размещения объекта, установленного пунктами 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ.

Считая отказ Управления незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций сослались на предоставление Обществом предусмотренных статьей 18 Закона о регистрации документов, необходимых для регистрации договора аренды; на то, что Распоряжение N 706р в установленном законом порядке недействительным не признано, а ссылка Управления на несоблюдение положений статьи 30.1 ЗК РФ необоснованна.

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьям 198, 201 АПК РФ, пункту 6 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия арбитражным судом решения о признании ненормативного правового акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен в статье 13 Закона о регистрации. Указанной статьей предусмотрено, что при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Как установлено пунктом 1 статьи 17 названного Закона, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.

При осуществлении правовой экспертизы представленных заявителем документов в пределах полномочий, предоставленных регистрирующему органу статьей 13 Закона о регистрации, было выявлено, что порядок предоставления Обществу земельного участка, установленный действующим законодательством, не соблюден.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 30 - 32 ЗК РФ.

Согласно статье 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду для строительства осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Удовлетворяя заявление Общества, суды исходили из того, что эти условия при заключении договора аренды от 19.05.2009 были соблюдены: в газете "У Белого моря" от 12.03.2009 N 9 (7774) была опубликована информация о предоставлении в аренду сроком на 3 года свободных земельных участков для строительства квартала индивидуальных жилых домов; в течение двух месяцев заявлений в отношении указанных земельных участков от иных заинтересованных лиц, кроме заявления от 25.02.2009 N 105 от Общества, в адрес муниципального образования "Приморский муниципальный район" не поступило.

Кроме того, суды сослались на пункт 4.5 Положения о порядке предоставления земельных участков для строительства гражданам и юридическим лицам на территории муниципального образования "Приморский муниципальный район", утвержденного решением Собрания депутатов муниципального образования "Приморский район" от 11.06.2003 N 204, которым предусмотрена передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков на основании заявлений граждан и юридических лиц, в случае, если имеется только одна заявка.

Между тем кассационная инстанция находит выводы судов о соблюдении порядка предоставления Обществу спорных земельных участков ошибочными.

Как следует из материалов дела, целью предоставления Обществу спорных земельных участков является строительство квартала индивидуальных жилых домов (пункт 1.1 договора аренды от 19.05.2009).

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 30.1 ЗК РФ. Данная норма устанавливает порядок предоставления земельных участков исключительно для жилищного строительства, действует с 01.10.2005 и является специальной по отношению к статье 30 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1, пунктами 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 15.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с абзацами 4 и 5 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Оговорка относительно трехлетнего срока означает, что земельный участок может быть предоставлен в течение трех лет с момента принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, но не позднее 01.03.2007.

Поскольку целью получения Обществом названных земельных участков в аренду являлось индивидуальное жилищное строительство, а предельные сроки предоставления земельных участков в этих целях без проведения аукциона, установленные императивной нормой, на момент обращения Общества в Администрацию истекли, предоставление земельных участков для строительства возможно только в порядке, предусмотренном статьей 30.1 ЗК РФ.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что отказ Управления в регистрации договора аренды от 19.05.2009 в связи с нарушением порядка предоставления Обществу спорных земельных участков в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона является правомерным.

Следовательно, при вынесении обжалуемых судебных актов судами нарушены нормы материального права, что в соответствии со статьей 288 АПК РФ является основанием для их отмены.

Поскольку суды полно установили фактические обстоятельства дела, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.01.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу N А05-18319/2009 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" отказать.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

А.В. Кадулин

Е.В. Коняева