Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 июля 2010 г. по делу N А42-3928/2009 Суды не исследовали обстоятельства, связанные с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, и не установили, собственником каких объектов недвижимости в заявленный период долга являлся ответчик, поэтому выводы судов о взыскании задолженности по договору аренды с ответчика (без учета его доли в обязательстве по внесению арендной платы) нельзя признать правомерными, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 июля 2010 г. по делу N А42-3928/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя Сальникова Е.В. - Барановой Е.В. (доверенность от 16.07.2010),

рассмотрев 22.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сальникова Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.12.2009 (судья Панфилова Т.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 (судьи Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В., Шестакова М.А.) по делу N А42-3928/2009,

установил:

Комитет имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования Кандалакшский район (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сальникову Евгению Владимировичу о взыскании 1 514 436 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате за период с 28.05.2006 по 27.05.2009 и 282 520 руб. 94 коп. пеней за период с 02.06.2006 по 27.05.2009 на основании договора аренды земельного участка от 06.05.2000 N 54 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением от 09.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.03.2010, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе предприниматель Сальников Е.В. просит отменить названные судебные акты. Податель жалобы ссылается на то, что право пользования земельным участком по договору аренды перешло к покупателю в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с продажей объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Сальникова Е.В. поддержал доводы жалобы.

Комитет, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, администрация города Кандалакши (арендодатель) и Сальников Е.В. (арендатор) заключили договор от 06.05.2000 N 54 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 35 051 кв.м с кадастровым номером 51:18:09 01 02:01, расположенного по адресу: г. Кандалакша, 1-я Шпальная ул., д.1, для обслуживания производственной базы сроком по 04.05.2049.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По договору купли-продажи от 25.11.2002 Сальников Е.В. продал Сальниковой Эльвире Александровне (покупатель) 6 объектов недвижимости (здания распределительного холодильника, прирельсового склада, промтоварного склада, проходной, фруктохранилища, склада), расположенных на земельном участке, арендуемом ответчиком по договору от 06.05.2000 N 54.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права, 17.12.2002 зарегистрирован переход права собственности к покупателю на объекты недвижимости.

На основании договора купли-продажи от 19.10.2006 Сальников Е.В. приобрел в собственность встроенное помещение склада общей площадью 1595,3 кв.м по адресу: г. Кандалакша, 1-а Шпальная ул., д.1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.10.2009 сделана соответствующая запись регистрации (том дела 1, лист 122).

На основании договора купли-продажи от 23.06.2008 Сальников Е.В. приобрел в собственность здание распределительного холодильника общей площадью 1032,3 кв.м по указанному адресу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2008 сделана соответствующая запись регистрации (том дела 1, лист 115).

Соглашением от 23.11.2009, заключенным между сторонами, договор аренды от 06.05.2000 N 54 признан расторгнутым с 28.05.2009.

Ссылаясь на неисполнение обязательств по оплате пользования земельным участком по договору аренды от 06.05.2000 N 54, Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды посчитали требования истца обоснованными по праву и размеру исходя из факта действия договора аренды до момента его расторжения с Сальниковым Е.В.

Кассационная инстанция полагает, что суды не учли факт продажи Сальниковым Е.В. объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, и положения действующего законодательства, касающегося приобретения покупателем прав на земельный участок в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом участке.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Толкование названных норм приведено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), в соответствии с которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в декабре 2002 года Сальникова Э.А. приобрела право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона. Сальников Е.В. выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости у Сальниковой Э.А.

Приобретение в последующем Сальниковым Е.В. у Сальниковой Э.А. отдельных объектов недвижимости и в связи с этим приобретение права пользования земельным участком на праве аренды, влияет на определение доли ответчика в обязательстве по внесению арендной платы.

В силу пункта 20 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Суды не исследовали обстоятельства, связанные с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, и не установили, собственником каких объектов недвижимости в заявленный период долга (с 28.05.2006 по 27.05.2009) являлся Сальников Е.В. Поэтому выводы судов о взыскании задолженности по договору аренды с ответчика (без учета его доли в обязательстве по внесению арендной платы) нельзя признать правомерными.

При таких обстоятельства на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, определить размер обязательства Сальникова Е.В. по плате за пользование спорным земельным участком с учетом принадлежащих ему объектов недвижимости, находящихся на земельном участке; предложить истцу представить обоснованный расчет арендной платы и пеней, а ответчику - контррасчет, затем сторонам сверить расчеты; рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле Сальниковой Э.А.; установить иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку всем доводам сторон и лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение по существу спора, в зависимости от которого распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.12.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 по делу N А42-3928/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева