Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 июля 2010 г. по делу N А66-723/2009 Поскольку истец не доказал нецелевого использования Обществом земельного участка, предоставленного для реконструкции здания, суды не установили оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 29 июля 2010 г. по делу N А66-723/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сергеевой И.В.,

при участии от администрации города Твери Аваева Д.В. (доверенность от 12.10.2009 N 69), от общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полина" Вяхиревой Т.В. (доверенность от 02.10.2009), Гребневой К.И. (доверенность от 01.09.2009),

рассмотрев 29.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 28.01.2010 (судья Закутская С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 (судьи Зайцева А.Я., Журавлев А.В., Романова А.В.) по делу N А66-723/2009,

установил:

Администрация города Твери (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Полина" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 30.06.1999 N 341.

Определением суда от 24.12.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери (далее - Департамент).

Решением от 28.01.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.04.2010, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация полагая, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, расторгнуть договор аренды от 30.06.1999 N 341. Податель жалобы указывает, что в нарушение условий договора аренды по использованию земельного участка под реконструкцию здания арендатор произвел самовольный снос здания - объекта муниципальной собственности, что является нецелевым использованием земельного участка и основанием для расторжения договора аренды.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы, а представители Общества просили оставить ее без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Департамент извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы города Твери от 30.06.1999 N 1374 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 30.06.1999 заключили договор аренды земельного участка общей площадью 1242,9 кв.м, с кадастровым номером 69:40:04:00:066:0029, расположенного по адресу: город Тверь, улица Новоторжская, дом 12а, под реконструкцию здания сроком до 31.12.2013.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Здание площадью 203,2 кв. м с инвентарным номером 012203, находившееся на арендуемом земельном участке, относится к собственности муниципального образования "Город Тверь", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2008.

Общество пользовалось зданием (дворовый флигель городской усадьбы) на основании охранно-арендного договора от 01.12.1998 N 31-12а, заключенного с Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области для проведения ремонтно-реставрационных работ сроком с 01.12.1998 по 31.12.2013.

Согласно пунктам 4.1.2 и 4.2.2 договора от 30.06.1999 арендатор имеет право возводить на участке строения и сооружения по проектно-технической документации, согласованной и утвержденной в установленном законом порядке, а также обязан эффективно использовать предоставленный земельный участок в соответствии с целевым назначением.

В соответствии с пунктом 6.1 договора от 30.06.1999 арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке при использовании участка не по целевому назначению, при нерациональном использовании земли, а также способами, приводящими к ее порче; при переводе ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные; при не внесении арендной платы за землю по трем установленным срокам уплаты. В остальных случаях договор расторгается досрочно только по взаимному письменному соглашению сторон.

Как установлено судами, рабочий проект реконструкции здания по улице Новоторжской, дом 12а, в городе Твери (шифр объекта 031) предусматривал пристройку 3-х этажного здания к существующему одноэтажному зданию с целью создания единого торгово-офисного комплекса, а также замену инженерного и технологического обеспечения здания, благоустройство, строительство автопарковки, создание системы пожаротушения.

На основании утвержденного проекта реконструкции Обществу 11.11.2003 было выдано разрешение N Ц-104/03 на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции здания под торгово-офисный комплекс сроком до 30.11.2004, действие которого продлевалось до 31.12.2005 и 31.12.2008.

Обществу 12.04.2007 было выдано разрешение N 69-94 на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства (реконструкция здания под торгово-офисный комплекс - 1-я очередь, литера Б).

В рамках проведения ремонтно-реставрационных работ и на основании обращения Общества общество с ограниченной ответственностью "Архитектурная студия "Перспектива" провело обследование состояния фундамента, наружных и внутренних стен наземной части здания и выдало технические заключения от 26.05.2008, из которых следует наличие дефектов фундамента и стен, низкая прочность кладочного раствора. В связи с этим Обществу рекомендовано выполнить разборку существующего фундамента с устройством нового, разборку стен и их замену на стены новой кладки.

При проведении инспекцией архстройконтроля Департамента 09.06.2008 проверки осуществления работ по реконструкции здания под торгово-офисный комплекс установлено, что произведен самовольный снос нежилого строения без согласования в установленном порядке, о чем составлен акт.

При проведении 30.10.2008 совместной проверки разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства установлено, что здание флигеля снесено за исключением отдельных фрагментов стен подвала ниже отметки нуля, подвального помещения теплового пункта, а также стены, являющейся общей стеной флигеля и вновь возведенной пристройки, что не соответствует утвержденной проектной документации реконструкции здания (шифр объекта 031), а также выданному разрешению на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции здания N Ц-104/03, о чем составлен акт.

Письмом от 26.11.2008 N А/4550-и Администрация уведомила Общество об отказе от продолжения арендных отношений в связи с вводом в эксплуатацию пристроенного здания и предложила подписать соглашение о расторжении договора аренды. Общество в письме от 09.12.2008 N 1/51 отклонило предложение Администрации.

Ссылаясь на ненадлежащее использование Обществом земельного участка, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды не установили оснований для досрочного расторжения договора аренды, поэтому отказали в иске.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что компетентными органами администрации г. Твери выдавались Обществу разрешения на проведение ремонтно-реставрационных работ здания, которые в рамках утвержденного проекта ответчиком в полном объеме не выполнены, реконструкция не завершена.

Истец в соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал нецелевого использования Обществом земельного участка, предоставленного для реконструкции здания, наличие правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 30.06.1999.

С учетом изложенного суды обоснованно не признали факт частичной разборки стен и фундамента здания флигеля существенным нарушением спорного договора и правомерно отказали в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы о прекращении обязательств по договору аренды от 30.06.1999 на основании статьи 417 ГК РФ в связи с передачей администрации Тверской области полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, основаны на неверном толковании норм материального права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 28.01.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от14.04.2010 по делу N А66-723/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

И.В. Сергеева