Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 августа 2010 г. N Ф07-5638/2010 по делу N А13-11239/2009 Поскольку ответчик не погасил задолженность по арендной плате за период более одного отчетного месяца, что в силу договора аренды является основанием для досрочного его расторжения по требованию арендодателя, и с учетом наличия непогашенной задолженности по уплате арендной платы на дату рассмотрения спора, суд правомерно расторг договор

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 августа 2010 г. N Ф07-5638/2010 по делу N А13-11239/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 05.08.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авакс" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.12.2009 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 (судьи Журавлев А.В., Козлова С.В., Федосеева О.А.) по делу N А13-11239/2009,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие спортивно-концертный комплекс "Спектр" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авакс" (далее - Общество) о взыскании 323 866 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате, 8230 руб. расходов по возмещению арендной платы за землю, о расторжении договора аренды и выселении ответчика (с учетом увеличения исковых требований и отказа истца от взыскания пеней, принятого судом).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Вологды.

Решением от 01.12.2010 производство по требованию о взыскании 55 284 руб. 77 коп. пеней прекращено, договор аренды нежилых помещений от 19.02.2007 N 10 расторгнут, с ответчика в пользу истца взыскано 323 866 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате, 8229 руб. 90 коп. расходов по возмещению арендной платы за землю, а также 9203 руб. 19 коп. расходов по уплате госпошлины. В остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 938 руб. 73 коп. госпошлины.

Постановлением апелляционного суда от 10.03.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении имущественных требований Предприятия, а требование о расторжении договора оставить без рассмотрения.

По мнению подателя жалобы, арендодателем чинились препятствия ответчику в пользовании помещением, следовательно, ответчик был вправе приостановить исполнение обязательства по внесению арендной платы. Общество полагает, что договором от 19.02.2007 N 10 не предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за землю, а также истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора при расторжении договора аренды.

Стороны извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 19.02.2007 N 10 аренды нежилых помещений (инвентарные номера 60, 61, 62, 63, 64, 69, 71, 72) общей площадью 101,2 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: город Вологда, Пречистенская набережная, дом 44а, принадлежащих Предприятию на праве хозяйственного ведения, сроком с 28.02.2007 по 27.02.2012.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Арендная плата за нежилые помещения и возмещение расходов, связанных с уплатой арендодателем арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, порядок и сроки уплаты согласованы сторонами.

Согласно пункту 5.4 договора изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке на основании решений органов местного самоуправления по письменному уведомлению об этом арендатора не менее чем за 10 дней до наступления срока оплаты.

Согласно пункту 3.5 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки начиная с 7-го числа текущего месяца.

Суды установили, что Предприятие направляло Обществу письма с предложениями исполнить обязательства по уплате арендной платы и расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды явилось основанием для обращения Предприятия с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции принял отказ истца от взыскания пеней, прекратил производство по делу в этой части, в остальной части посчитал требования обоснованными.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями, утвержденной решением Вологодской городской Думы от 23.06.2006 N 106, исходя из установленных на соответствующий период базовых ставок арендной платы и с учетом изменения соответствующих коэффициентов.

Как следует из названной Методики, базовая ставка годовой арендной платы не включает в себя плату за пользование земельным участком.

Суды правомерно исходили из того, что условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора возмещать истцу расходы, связанные с уплатой последним арендной платы за землю пропорционально занимаемой арендатором площади в здании.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Суды установили наличие задолженности по арендной плате и плате за земельный участок, поэтому удовлетворили требования истца.

Податель жалобы не опроверг расчет сумм задолженности и не представил доказательств ее погашения.

Судами также установлен факт передачи в пользование ответчику спорных помещений. В соответствии со статьей 65 АПК РФ доказательств наличия препятствий в пользовании арендованными помещениями ответчиком не представлено и судами не установлено.

Доводы подателя жалобы в этой части направлены на переоценку установленных обстоятельств и доказательств, что в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора (статьи 452 и 619 ГК РФ).

Доводы подателя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречат представленным в материалы дела соответствующим доказательствам - письмам Предприятия с почтовыми уведомлениями о вручении почтовых отправлений ответчику.

Как установлено судами, ответчик не погасил задолженность по арендной плате за период более одного отчетного месяца, что в силу пункта 4.2 договора аренды является основанием для досрочного его расторжения по требованию арендодателя.

С учетом наличия непогашенной задолженности по уплате арендной платы на дату рассмотрения спора, суд первой инстанции правомерно расторг договор.

Поскольку суды правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.12.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по делу N А13-11239/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авакс" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева