Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2010 г. N Ф07-6013/2010 по делу N А21-9459/2009 Ввиду отсутствия совокупности условий, необходимых для приватизации арендованного субъектом малого и среднего предпринимательства помещения, Агентство обоснованно отказало в удовлетворении заявления Общества

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 августа 2010 г. N Ф07-6013/2010 по делу N А21-9459/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Гафиатуллиной Т.С. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Атла" директора Кутикова Л.И. (протокол собрания учредителей от 02.02.2007), Карташова М.А. (доверенность от 15.09.2009), от Агентства по имуществу Калининградской области Коркина И.А. (доверенность от 30.12.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.12.2009 (судья Залужная Ю.Д.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 (судьи Мельникова Н.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А21-9459/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Атла" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным отказ Агентства по имуществу Калининградской области (далее - Агентство), изложенный в письме от 17.07.2009 N АБ-2341, в реализации преимущественного права Общества на приобретение в собственность арендуемых им помещений в пределах 500 кв.м в здании, расположенном по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 42-б;

- обязать Агентство и правительство Калининградской области (далее - Правительство) принять решение и произвести действия по реализации названного преимущественного права заявителя.

Решением от 21.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.04.2010, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Агентство просит отменить принятые по делу решение и постановление, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Податель жалобы указывает на следующее: арендуемое Обществом помещение не может служить предметом договора купли-продажи, поскольку его площадь превышает максимальный размер (500 кв.м), установленный Законом Калининградской области от 28.10.2008 N 287 "Об установлении предельного значения площади арендуемого помещения и срока рассрочки оплаты арендуемого недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение" (далее - Закон N 287); судебные акты приняты без учета того, что преимущественное право может быть реализовано в отношении обособленного арендуемого помещения, сформированного и прошедшего кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости; отсутствие сведений о наименовании имущества, месте его расположения и иных сведений, позволяющих определить подлежащее передаче в собственность имущество, исключает возможность принятия Агентством решения об условиях его приватизации и заключения с Обществом договора купли-продажи; обособление каких-либо помещений в арендуемом Обществе помещении, используемом как единый комплекс-ресторан, требует выполнения работ по реконструкции.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Агентства - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Агентства поддержал доводы жалобы, а представители Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Правительство извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 01.07.1993 N 3(42) арендует у Агентства нежилое помещение площадью 2729,3 кв.м, расположенное в здании по адресу: Калининград, Ленинский проспект, д. 42-б, являющееся собственностью субъекта Российской Федерации - Калининградской области. Срок действия названного договора установлен до 31.12.2015.

Согласно пояснениям представителей Общества и Агентства в судебном заседании кассационной инстанции названное помещение встроено в указанное здание и используется арендатором под ресторан.

Общество обратилось в Агентство с заявлением от 08.07.2009 о передаче ему в собственность арендуемых встроенных помещений в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В письме от 17.07.2009 N АБ-2341 Агентство отказало Обществу в выкупе арендуемого помещения в связи с тем, что его площадь превышает установленное Законом N 287 предельное значение площади помещений, право на приобретение которой он имеет.

Общество 27.08.2009 повторно направило Агентству и Правительству заявление о предоставлении ему как субъекту малого и среднего предпринимательства возможности реализовать преимущественное право на приобретение части арендуемого помещения в пределах 500 кв.м либо получить арендованное помещение в общую с Калининградской областью долевую собственность.

Агентство в письме от 30.09.2009 N АБ-4102 также отказало Обществу в удовлетворении его заявления, поскольку приватизация части государственного имущества и передача его в общую долевую собственность противоречит статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и Закону N 159-ФЗ.

Общество обратилось с настоящим заявлением в суд, считая, что отказ Агентства в приобретении заявителем в собственность части арендуемого помещения в пределах 500 кв.м противоречит Закону N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды обеих инстанций удовлетворили заявление, обязали Агентство принять решение и произвести действия по реализации преимущественного права Общества на приобретение в собственность арендуемого им указанного помещения в пределах 500 кв.м.

При этом суды исходили из следующего. Арендуемое Обществом по договору от 01.07.1993 помещение площадью 2729,3 кв.м представляет собой совокупность нежилых помещений различного назначения и площади. Часть этого помещения, расположенная на первом этаже, площадью 1763,6 кв.м была сформирована и учтена под литерой IV. Это помещение Агентство намеревалось в 2009 году выставить на торги. Согласно заключению государственного учреждения "Калининградская лаборатория судебных экспертиз" от 02.11.2009 N 1609/16 и заключению общества с ограниченной ответственностью "Калининградский Центр Судебной Экспертизы и Оценки" от 04.12.2009 N 1620/16 возможно обособить часть арендуемого Обществом помещения, учтенного под литерой IV, площадью, не превышающей 500 кв.м. В связи с наличием такой возможности суды пришли к выводу, что требование Общества о выкупе этой части правомерно и соответствует толкованию положений Закона N 159-ФЗ, приведенному в пунктах 8, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Кассационная инстанция считает, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене, поскольку приведенные выводы сделаны судами с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей до 20.07.2009, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Уполномоченные органы обязаны в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

Статьей 1 Закона N 287 установлено предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности Калининградской области и муниципальной собственности муниципальных образований и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, в размере пятисот квадратных метров.

Из материалов дела следует, что по договору от 01.07.1993 Общество арендует в здании помещение площадью 2729,3 кв.м, которая превышает установленное Законом N 287 указанное предельное значение площади помещений (500 кв.м), на что Агентство правомерно указало в письмах от 17.07.2009 и от 30.09.2009.

Из части арендуемого заявителем помещения Агентством сформировано помещение площадью 1763,6 кв.м (первый этаж), учтенное под литерой IV, с целью его приватизации. Это помещение включено в прогнозный план приватизации государственного имущества. Данное помещение не прошло технический и кадастровый учет.

Обособленного помещения площадью, не превышающей 500 кв.м, в арендуемом Обществом помещении не имеется. Помещение такой площади не сформировано как объект недвижимости и не может являться предметом договора выкупа. Потенциальная возможность формирования помещения названной площадью из части арендованного Обществом помещения не свидетельствует о наличии у Общества права требовать у Агентства принять решение о продаже Обществу помещения, которого не существует как объекта недвижимости, а следовательно, не свидетельствует о нарушении обжалуемым отказом Агентства прав и законных интересов Общества.

Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Вместе с тем обязанность указанного органа сформировать из арендуемого помещения обособленные помещения, не превышающие по площади установленное предельное значение, названной нормой не установлена.

Ввиду отсутствия совокупности условий, определенных статьей 3 Закона N 159-ФЗ и необходимых для приватизации арендованного субъектом малого и среднего предпринимательства помещения, Агентство обоснованно отказало в удовлетворении заявления Общества.

Приведенное в пунктах 8 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 толкование положений Закона N 159-ФЗ касается лишь того недвижимого имущества, на которое распространяется названный Закон, о чем прямо указано в пункте 1 данного информационного письма. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежит государственной регистрации; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Указанное толкование не свидетельствует о том, что в нарушение нормы Закона N 159-ФЗ о предельной площади допустимого к выкупу имущества возможно дробить такое имущество на части.

При таком положении у судов не имелось оснований для удовлетворения требований Общества и признания отказа Агентства не соответствующим положениям Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.12.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 по делу N А21-9459/2009 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Атла" отказать.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

И.В. Сергеева