Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2010 г. N Ф07-7709/2010 по делу N А21-7146/2009 Апелляционный суд правомерно назначил для определения рыночной оценки арендованного предпринимателем помещения судебную экспертизу, о проведении которой истец ходатайствовал еще в суде первой инстанции и обязал администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения по его рыночной стоимости, установленной в результате судебной экспертизы

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 августа 2010 г. N Ф07-7709/2010 по делу N А21-7146/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Гафиатуллиной Т.С. и Сергеевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 по делу N А21-7146/2009 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Старовойтова О.Р.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Пицак Сергей Николаевич обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области (далее - Администрация) об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 165,3 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, город Черняховск, улица 22 Января, дом 2, по цене 612 300 руб.

Решением от 21.10.2009 (судья Мялкина А.В.) в иске отказано.

Апелляционная инстанция постановлением от 19.04.2010 отменила решение суда первой инстанции, обязала Администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного помещения по рыночной цене в размере 700 792 руб.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить постановление от 19.04.2010, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и несоответствие его выводов имеющимся в деле доказательствам.

По мнению подателя жалобы, в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предприниматель утратил преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения, поскольку нормы названного Закона не предоставляют арендаторам права направлять в адрес собственника протоколы разногласий с указанием иной выкупной стоимости арендуемого имущества; у апелляционного суда отсутствовали основания для удовлетворения ходатайства истца о назначении экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости спорного имущества, поскольку в материалах дела имеется отчет общества с ограниченной ответственностью "Специализированная фирма "Оценка" (далее - ООО "СФ "Оценка") от 28.04.2009 N Н-148-09, который предприниматель не оспорил в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности); Администрация не уклонялась от заключения договора купли-продажи, поэтому у апелляционного суда не было оснований обязывать ее заключить такой договор.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, предприниматель по договору от 23.01.1998 N 401, заключенному с Администрацией, арендует подвальное нежилое помещение общей площадью 165,3 кв.м, расположенное по адресу: Калининградская область, г. Черняховск, ул. 22 Января, д. 2, литера Д, для использования под склад.

Районный Совет депутатов муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области решением от 27.02.2009 N 42 утвердил прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества названного муниципального образования на 2009 год. В приложении к данному решению приведен перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих приватизации в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в том числе спорное помещение. Примерная стоимость помещения указана в названном решении в размере 2 380 320 руб.

Администрация направила предпринимателю письмо от 14.07.2009 N 841, в котором сообщила о предоставлении ему преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения по договору купли-продажи и залога; приложила проект указанного договора, согласно пункту 2.1 которого цена объекта определена в размере 2 105 000 руб.; предложила в течение тридцати дней с момента получения письма согласовать договор либо направить обоснованный ответ (отказ). Указанная в проекте стоимость объекта определена в результате оценки, выполненной ООО "СФ "Оценка" по заказу Управления муниципального имущества и земельных отношений Администрации.

Предприниматель не согласился с предложением Администрации о выкупе спорного помещения по цене 2 105 000 руб. и направил 14.10.2009 в Администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи помещения, указав иную стоимость объекта в размере 612 300 руб., которая установлена как рыночная в отчете общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр "Эксперт-Оценка" (далее - ООО "РЦ "Эксперт-Оценка") от 16.06.2009 N 207/06-2009.

Поскольку Администрация протокол разногласий не рассмотрела и не подписала, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, считая недостоверными выводы, изложенные в отчете ООО "СФ "Оценка", о рыночной стоимости помещений в размере 2 105 000 руб.

Суд первой инстанции отказал предпринимателю в иске по следующим основаниям. Преимущественное право представляет собой право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества по цене, определенной собственником в установленном Законом об оценочной деятельности порядке. Администрация произвела оценку стоимости арендованного предпринимателем помещения с соблюдением требований названного Закона. Действия истца по направлению в адрес Администрации договора-купли продажи арендованного имущества с протоколом разногласий, касающихся цены этого имущества, противоречат Закону N 159-ФЗ.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции; признал, что предприниматель не утратил предоставленного ему Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендованного имущества; назначил для определения рыночной оценки арендованного предпринимателем помещения судебную экспертизу, о проведении которой истец ходатайствовал еще в суде первой инстанции; обязал Администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения по его рыночной стоимости 700 792 руб., установленной в результате судебной экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Независимый центр "Балтэкспертиза" (далее - ООО "НЦ "Балтэкспертиза").

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда законными и обоснованными.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Частями 1 и 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 названного Закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества. В течение десяти дней с даты принятия такого решения уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

В соответствии с частью 4 той же статьи в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

Предприниматель Пицак С.Н. является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной его рыночной стоимости. При заключении договора выкупа помещения между сторонами возник спор относительно величины рыночной стоимости помещения. Так, рыночная стоимость арендуемых предпринимателем помещений в отчете ООО "РЦ "Эксперт-Оценка" определена в размере 612 300 руб., тогда как рыночная стоимость того же имущества в отчете ООО "СФ "Оценка" указана в размере 2 105 000 руб., что в несколько раз выше. При таком положении апелляционный суд правомерно назначил проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости арендованного предпринимателем помещения.

Установив, что согласно заключению ООО "НЦ "Балтэкспертиза" от 16.03.2010 N Н-0085-2010 рыночная стоимость указанных помещений по состоянию на 21.10.2009 составила 700 792 руб., апелляционный суд правомерно обязал Администрацию заключить с предпринимателем договор выкупа арендованного им помещения по указанной цене.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод Администрации о том, что на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в связи с неподписанием предпринимателем договора по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора он утратил преимущественное право на приобретение арендованного имущества. Предприниматель не отказывался от подписания договора, а, получив результаты независимой рыночной оценки указанного помещения, направил в Администрацию проект разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной Администрацией в проекте договора рыночной оценки имущества. Обоснованность его сомнений подтверждена заключением судебной экспертизы.

Кроме того, следует отметить, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 1 информационного письма от 05.05.1997 N 14, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации тридцатидневный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд. Само по себе несоблюдение такого срока с учетом того, что протокол разногласий, направленный предпринимателем в адрес Администрации, фактически был получен, не влечет утраты права на обращение в суд.

Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права, выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, поэтому оснований для отмены судебного акта и удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 по делу N А21-7146/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

И.В. Сергеева