Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2010 г. N Ф07-7817/2010 по делу N А26-9067/2009 Проверив законность судебных актов в кассационном порядке, суд счел, что они подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права и с неполным исследованием имеющихся в деле доказательств

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 августа 2010 г. N Ф07-7817/2010 по делу N А26-9067/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 июля 2011 г. N Ф07-7817/10 по делу N А26-9067/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кирейковой Г.Г., Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сортавальская торговая компания" Мильяченко О.С. (доверенность от 14.04.2010), от администрации Сортавальского муниципального района Республики Карелия Порицина Е.В. (доверенность от 05.05.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сортавальская торговая компания" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2009 (судья Левичева Е.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А26-9067/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сортавальская торговая компания" (далее - ООО "СТК") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия со следующими требованиями:

- признать недействительным решение администрации Сортавальского муниципального района Республики Карелия (далее - Администрация), изложенное в письме от 18.05.2009 N 01-1745/11, об отказе в предоставлении заявителю в собственность земельного участка площадью 63 299 кв.м с кадастровым номером 10:07:060603:008, расположенного по адресу: Республика Карелия, город Сортавала, поселок Хюмпеля, дом 16-а;

- обязать Администрацию предоставить указанный земельный участок в собственность ООО "СТК".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Карел-Вапо" (далее - ОАО "Карел-Вапо").

Решением от 24.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.04.2010, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО "СТК" просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Податель жалобы указывает следующее: ООО "СТК" в соответствии с требованиями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации представило полный комплект документов, свидетельствующих о наличии у него исключительного права на выкуп спорного земельного участка; судебные акты приняты без учета того, что испрашиваемый земельный участок имеет разрешенное использование "под производственную базу", которую образуют приобретенные заявителем объекты недвижимости, расположенные на этом участке; Администрация не доказала, что испрашиваемый земельный участок сформирован с нарушением требований статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статей 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, касающихся определения площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить ее без удовлетворения, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "СТК" поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации - доводы, приведенные в отзыве на нее.

ОАО "Карел-Вапо" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "СТК" по договору купли-продажи от 08.08.2006 приобрело в собственность у государственного унитарного предприятия Республики Карелия "Сортавальская ПМК-3" (далее - ГУП "СПМК-3") следующие объекты недвижимости: здание склада запасных частей (149,6 кв.м), здание ремонтно-механических мастерских (1015,8 кв.м), здание нефтебазы (154 кв.м), здание сарая (127,4 кв.м), здание трассовой мастерской (547,8 кв.м) и здание столярного цеха (157,7 кв.м), расположенные по адресу: Республика Карелия, город Сортавала, поселок Хюмпеля, дом 16-а. Право собственности на названные объекты зарегистрировано за ООО "СТК" в установленном порядке (свидетельства о государственной регистрации права от 20.04.2007 серии 10 АБ N 137729 -137734 и от 15.02.2008 серии 10 АБ N 172169).

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 08.08.2006 указанное имущество расположено на земельном участке площадью 63 299 кв.м по тому же адресу, принадлежащем ГУП "СПМК-3" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта от 29.01.1980 серии А-1 N 202015 с учетом уточнения площади участка постановлением Пригородной сельской администрации города Сортавала Республики Карелия от 29.03.2001 N 19. Пунктом 4.2.3 названного договора предусмотрено, что к покупателю переходит право пользования земельным участком, определяемым в соответствии с законодательством Российской Федерации о земле и землеустройстве.

Дополнительным соглашением от 29.03.2007 к указанному договору стороны внесли в пункт 1.1 изменения о том, что предметом договора является производственная база ГУП "СПМК-3", состоящая из семи названных объектов.

ООО "СТК" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность земельного участка площадью 63 299 кв.м, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости.

Администрация в письме от 18.05.2009 N 01-1745/11 отказала в выкупе испрашиваемого участка, указав, что этот участок не может быть предоставлен ООО "СТК" в собственность, поскольку заявитель не относится к категории лиц, указанных в статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, которым может быть предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Администрация также предложила заявителю провести землеустроительные работы для определения площади земельных участков, необходимых для использования каждого из данных объектов ввиду того, что ООО "СТК" приобрело отдельные объекты недвижимости, а не имущественный комплекс (производственная база) в целом.

ООО "СТК" обратилось с настоящим заявлением в суд, считая, что отказ Администрации в выкупе названного земельного участка нарушает требования Земельного кодекса Российской Федерации, а также права и законные интересы заявителя.

Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. К заявителю при приобретении объектов недвижимости не перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, поскольку он не относится к лицам, на которых распространяются положения пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации. ООО "СТК" не представило доказательств того, что приобрело объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, как единый имущественный комплекс. Заявитель также не представил в порядке пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации обоснования расчета площади испрашиваемого в собственность земельного участка, которая многократно превышает площадь находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости.

Проверив законность решения от 24.12.2009 и постановления апелляционной инстанции от 12.04.2010 в кассационном порядке, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает, что данные судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права и с неполным исследованием имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

С учетом приведенных норм и того, что ГУП "СПМК-3" - прежний собственник объектов недвижимости - владело на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным для использования производственной базы, той же площади, что указана в заявлении о выкупе, к ООО "СТК" как приобретателю объектов недвижимости в силу закона, а также положений договора купли-продажи с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника - ГУП "СПМК-3". В связи с этим вывод судов об отсутствии у заявителя прав на земельный участок, занятый приобретенными им объектами недвижимости, не соответствует названным положениям закона.

Приобретение объектов недвижимости лицами, которым согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляться не может, накладывает на этих лиц обязанность в порядке, установленном Законом N 137-ФЗ, до 01.01.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации приобрести соответствующий земельный участок в собственность или в аренду.

Таким образом, обращаясь с заявлением о выкупе спорного участка, ООО "СТК" действовало на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок площадью 63 299 кв.м из земель населенных пунктов сформирован и предоставлен ГУП "СПМК-3" под производственную базу, поставлен на кадастровый учет 29.03.2001, ему присвоен кадастровый номер 10:07:060603:008. Согласно кадастровому паспорту от 20.03.2008 N 06/08-1267 данный земельный участок занят и необходим для использования семи объектов недвижимости, приобретенных ООО "СТК" по договору от 08.08.2006.

С учетом изложенного, а также положений пункта 1.1 договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения от 29.03.2007 необоснованным является вывод судов об отсутствии в материалах дела доказательств приобретения заявителем объектов недвижимости как единого комплекса (производственной базы) и ввиду этого несоответствия размера испрашиваемого в собственность участка площади, необходимой для использования объектов недвижимости.

Довод Администрации о том, что часть спорного участка предоставлена в краткосрочную аренду ОАО "Карел-Вапо" для хранения древесных отходов, не может повлиять на право ООО "СТК" приобрести данный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таком положении у судов не было предусмотренных действующим законодательством оснований считать, что Администрация правомерно отказала ООО "СТК" в приватизации испрашиваемого участка по доводам, приведенным в оспариваемом письме от 18.05.2009.

Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора суды не исследовали иные обстоятельства, касающиеся возможности приватизации спорного земельного участка. В постановлении Пригородной сельской администрация от 29.03.2001 N 19 при уточнении площади земельного участка, находящегося у ГУП "СПМК-3" в постоянном (бессрочном) пользовании, были установлены ограничения в использовании данного участка с учетом того, что он расположен в водоохранной зоне озера Хюмпелянъярви.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В связи с этим подлежит исследованию вопрос, не имеется ли ограничения оборотоспособности названного участка по правилам статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку суды неправильно применили нормы материального права и неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, решение от 24.12.2009 и постановление от 12.04.2010 следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное; установить возможность выкупа земельного участка площадью 63 299 кв.м с кадастровым номером 10:07:060603:008 с учетом того, что данный участок находится в водоохранной зоне озера Хюмпелянъярви; в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор и распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу N А26-9067/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Г.Г. Кирейкова

П.Ю. Константинов