Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 сентября 2010 г. N Ф07-8008/2010 по делу N А26-7910/2009 Судебные акты отменены, суд кассационной инстанции обязал ответчика передать истцу технический паспорт на многоквартирный дом, поскольку согласно законодательству фактически осуществление передачи документации происходит еще в период действия прежнего договора, когда договор с вновь выбранной управляющей организацией еще не заключен

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 сентября 2010 г. N Ф07-8008/2010 по делу N А26-7910/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коробова К.Ю.,

судей Марьянковой Н.В. и Серовой В.К.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Триал" директора Назаркова А.А. (протокол от 01.12.2008),

рассмотрев 31.08.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Триал" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.01.2010 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-7910/2009 и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по настоящему делу,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - ООО "Триал") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" (далее - ООО "Жилфонд-Служба") о понуждении ответчика передать истцу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Истец также просил суд обязать ответчика не чинить препятствия в осуществлении управления многоквартирным домом 6/2 по бульвару Интернационалистов в городе Петрозаводске.

До вынесения судом решения истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил предмет иска и просил обязать ответчика передать технический паспорт на вышеуказанный дом и не чинить препятствия в управлении этим домом.

Решением суда от 15.01.2010 в удовлетворении иска отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Триал", ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, суды пришли к необоснованному выводу о неподтверждении истцом статуса управляющей организации.

ООО "Жилфонд-Служба", которое также обратилось в суд с кассационной жалобой, в целом согласилось с выводами судов обеих инстанций, однако просило изменить мотивировочную часть постановления суда апелляционной инстанции. Ответчик указал на несостоятельность позиции суда относительно прекращения договора от 22.09.2007 между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО "Жилфонд-Служба".

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

В судебном заседании представитель ООО "Триал" подтвердил доводы, изложенные в своей кассационной жалобе.

ООО "Жилфонд-Служба" о времени и месте слушания дела извещено, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Жилфонд-Служба" по договору от 22.09.2007 осуществляло управление многоквартирным жилым домом 6/2 по бульвару Интернационалистов в городе Петрозаводске.

Общим собранием собственников помещений в указанном многоквартирном доме (протокол от 03.10.2008) приняты решения о расторжении договора управления с управляющей компанией ООО "Жилфонд-Служба" и заключении договора на управление с ООО "Триал".

Копии протокола общего собрания собственников помещений были направлены истцом ответчику в письме от 07.10.2008 N 1070, в котором ООО "Триал" предложило ООО "Жилфонд-Служба" передать документацию, связанную с управлением общим имуществом многоквартирного дома 6/2 по бульвару Интернационалистов в городе Петрозаводске.

Поскольку ООО "Жилфонд-Служба" отказало ООО "Триал" в передаче соответствующей документации, истец, полагая такой отказ неправомерным, обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика передать технический паспорт на дом 6/2 по бульвару Интернационалистов в городе Петрозаводске, а также обязании не чинить препятствия в управлении этим домом.

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, сделав вывод о том, что представленные ООО "Триал" договоры управления с собственниками помещений многоквартирного дома являются незаключенными по причине отсутствия в них согласованного сторонами условия относительно перечня коммунальных услуг. Суд посчитал, что в отсутствие заключенных с собственниками помещений дома договоров управления у истца отсутствует статус управляющей организации. При пересмотре дела в апелляционном порядке Тринадцатый арбитражный апелляционный суд поддержал указанную позицию.

Проверив сделанные судами выводы, суд кассационной инстанции пришел к следующему.

Согласно частям 3 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Части 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривают случаи, когда собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Как видно из материалов настоящего дела, собственники помещений в доме 6/2 по бульвару Интернационалистов в городе Петрозаводске пришли к соглашению о расторжении ранее заключенного с ООО "Жилфонд-Служба" договора на основании решения общего собрания собственников (протокол от 03.10.2008), при принятии которого они выбрали новую управляющую организацию - ООО "Триал".

Основанием для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и выбора новой управляющей организации послужило полученное ООО "Жилфонд-Служба" 09.09.2008 (том 1, лист дела 18) коллективное заявление собственников о прекращении действия заключенного с ответчиком договора управления в связи с некачественным и несвоевременным оказанием услуг.

Таким образом, направление в адрес ООО "Жилфонд-Служба" собственниками помещений многоквартирного дома письменного заявления и проведение ими общего собрания свидетельствуют о том, что фактически указанные собственники реализовали предусмотренное частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на отказ от договора в случае невыполнения управляющей организацией условий договора.

В свою очередь имеющееся в деле решение общего собрания собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО "Жилфонд-Служба", проведенное в период с 20.10.2008 по 28.10.2008 по инициативе ООО "Жилфонд-Служба" в форме заочного голосования, не может являться основанием для признания ответчика надлежащей управляющей организацией. Данное решение судебным актом Петрозаводского городского суда от 07.05.2009 по судебному делу N 2-2645/23 признано недействительным.

Поскольку решением общего собрания собственников помещений от 03.10.2008, в отношении которого не было установлено каких-либо нарушений в порядке его проведения, в качестве управляющей организации было избрано ООО "Триал", то следует признать, что именно данная организация с указанного периода времени в отношениях с собственниками помещений в доме 6/2 по бульвару Интернационалистов в городе Петрозаводске носит статус управляющей организации.

При этом суд кассационной инстанции исходит из необоснованности вывода судов предшествующих инстанций относительно того, что поскольку договор истца с собственниками помещений в доме из-за несогласованности между ними условия о перечне коммунальных услуг является незаключенным, то ООО "Триал" на этом основании не может быть признано управляющей организацией.

Действующее законодательство не связывает признание той или иной вновь избранной в качестве управляющей организации с обязательным наличием у нее договора управления с собственниками помещений.

Устанавливая в пункте 10 статьи 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации, законодатель указывает на то, что такая передача должна состояться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом, то есть фактически осуществление передачи документации происходит еще в период действия прежнего договора, когда договор с вновь выбранной управляющей организацией еще не заключен.

Следовательно, для передачи документации достаточно, чтобы организация прошла стадию избрания в качестве управляющей; иных же требований к возможности такой передачи закон не предъявляет.

Вышеизложенное свидетельствует о незаконности отказа судами предшествующих инстанций в удовлетворении требования ООО "Триал" об обязании ООО "Жилфонд-Служба" передать истцу технический паспорт на многоквартирный дом 6/2 по бульвару Интернационалистов в городе Петрозаводске. В этой части иск подлежит удовлетворению.

Применительно к остальной части требований истца, касающихся обязания ответчика не чинить препятствия в управлении многоквартирным домом, суд кассационной инстанции оснований для их удовлетворения не усматривает.

В данном случае ООО "Триал" в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представило доказательств невозможности осуществления им функций управляющей организации в условиях начисления ответчиком платежей и выставления счетов жильцам дома. Правомочия истца в этой ситуации определяются решением общего собрания собственников от 03.10.2008, отношения с такими собственниками ООО "Триал" вправе урегулировать договором.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.01.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по делу N А26-7910/2009 отменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" передать обществу с ограниченной ответственностью "Триал" в течение 10 дней с момента вступления в силу настоящего постановления технический паспорт на дом 6/2 по бульвару Интернационалистов в городе Петрозаводске.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Триал" 2 000 руб. государственной пошлины по иску и 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

К.Ю. Коробов

Судьи

Н.В. Марьянкова

В.К. Серова