Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2010 г. N Ф07-8627/2010 по делу N А13-15235/2009 Поскольку по истечении двух лет со дня заключения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, объекты недвижимости не были введены в эксплуатацию, при расчете арендной платы за землю Комитет правомерно применил к базовой ставке арендной платы повышающий коэффициент

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 сентября 2010 г. N Ф07-8627/2010 по делу N А13-15235/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" Поздняковой А.А. (доверенность от 16.06.2010),

рассмотрев 30.08.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.02.2010 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 (судьи Зайцева А.Я., Писарева О.Г., Романова А.В.) по делу N А13-15235/2009,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" (далее - Фонд) о взыскании 332 015 руб. 72 коп. задолженности и 996 руб. 05 коп. пеней по договору от 25.10.2007 N 10456. Делу присвоен номер А13-15235/2009.

Комитет обратился в Арбитражный суд Вологодской области также с иском к Фонду о взыскании 3 612 331 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате и 626 910 руб. 86 коп. пеней по договору от 07.10.2008 N 11375. Делу присвоен номер А13-15231/2009.

Для совместного рассмотрения указанные дела объединены в одно производство и объединенному делу присвоен номер А13-15235/2009 (определение суда от 29.01.2010).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил заявленные требования и просит взыскать с ответчика 4 572 253 руб. 69 коп., в том числе 3 944 346 руб. 78 коп. задолженности и 627 906 руб. 91 коп. неустойки по указанным договорам. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Решением суда первой инстанции от 17.02.2010 исковые требования удовлетворены частично: с Фонда в бюджет соответствующего уровня взыскано 3 517 891 руб. 79 коп. задолженности и 170 000 руб. неустойки. В остальной части иска отказано. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 30 989 руб. 32 коп. государственной пошлины.

Постановлением апелляционного суда от 06.05.2010 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Фонд, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить обжалуемые решение и постановление, принять новый судебный акт.

Податель жалобы не согласен с выводами судов о том, что земельный участок передан в аренду в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). По мнению подателя жалобы, задолженность Фонда перед Комитетом отсутствует, поскольку арендная плата за пользование земельным участком за период с 04.10.2006 по 03.10.2009 правомерно перечислена ответчиком без повышающего коэффициента, а с 04.10.2009 - оплачена им с повышающим коэффициентом; суды в нарушение статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) взыскали с Фонда в пользу Комитета неустойку.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Фонда поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Комитет надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, однако своего представителя в заседание кассационной инстанции не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Как следует из материалов дела, постановлением мэрии города Череповца от 01.08.2003 N 3115 "О предварительном согласовании места размещения объекта и резервировании земельного участка" утвержден акт выбора места размещения объекта и за Фондом зарезервирован земельный участок для проектно-изыскательских работ.

На основании постановления мэра города Череповца от 04.09.2006 N 3955 "О предоставлении земельного участка в аренду" Фонду на праве аренды предоставлен земельный участок (кадастровый номер 35:21:0501002:0193) площадью 82 120 кв. м, находящийся по адресу: г. Череповец, микрорайон 5.5, Зашекснинский район, для строительства малоэтажной застройки.

Комитет (арендодатель) и Фонд (арендатор) заключили договор от 04.10.2006 N 9329 аренды указанного земельного участка из земель поселений, сроком по 02.09.2007 (пункт 2.1 договора). Названным пунктом также предусмотрено, что условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 04.09.2006.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 04.10.2006.

Соглашением от 25.10.2007 договор аренды N 9329 расторгнут с 30.09.2007. Имущество возвращено арендодателю 25.10.2007 по соответствующему акту.

Между сторонами заключен договор от 25.10.2007 N 10456 аренды того же участка сроком действия по 28.09.2008. Участок передан Фонду по акту от 25.10.2007.

Пунктом 2.1 договора N 10456 предусмотрено, что условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.10.2007.

Соглашением сторон от 07.10.2008 данный договор расторгнут с 29.09.2008. Участок возвращен арендодателю по акту от 07.10.2008.

Стороны заключили договор от 07.10.2008 N 11375 спорного земельного участка, сроком по 04.09.2009. В соответствии с пунктом 2.1 договора условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с 29.09.2008.

В соответствии с пунктом 3.2 договора на арендатора возложена обязанность вносить арендную плату за право пользования земельным участком ежеквартально согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы в следующем порядке: первоначальный платеж не позднее 20 дней с момента подписания акта приема-передачи участка; последующие платежи не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года; последний платеж не позднее 10 дней до даты окончания договора.

Пунктом 6.2 договора установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В силу пункта 3.4 договора арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления без согласования с арендатором.

Согласно расчету арендной платы по состоянию на 04.09.2008, являющемуся приложением к договору N 10456, Комитет применил повышающий коэффициент 3 при расчете величины годовой арендной платы.

Письмом от 21.07.2009 N 08-08/2766 Комитет сообщил Фонду о наличии у него по состоянию на 16.07.2009 задолженности по договору N 10456 и просил ее перечислить в срок до 31.07.2009. Аналогичное требование Комитета, касающееся наличия задолженности Фонда по договору N 11375, изложено в сообщении от 21.07.2009 N 08-08/2759.

Комитет, ссылаясь на нарушение Фондом сроков внесения арендной платы по договорам от 25.10.2007 N 10456 и от 07.10.2008 N 11375, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Комитета обоснованными по праву и частично по размеру, сославшись на статьи 309, 310, 425, 433 и 614 ГК РФ, пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и постановление Правительства Вологодской области от 24.10.2007 N 1447 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2008 год" (далее - Постановление N 1447).

Суды правомерно исходили из того, что арендные отношения возникли между сторонами с момента заключения договора от 04.10.2006 N 9329; у Фонда имеется задолженность по арендной плате за период с IV квартала 2008 года по II квартал 2009 года; при расчете арендной платы за землю, начиная с 04.10.2008, правомерно применение Комитетом повышающего коэффициента 3 к базовой ставке арендной платы.

При определении размера задолженности по арендной плате суды учитывали действительное количество дней в квартале и величину арендной платы за каждый день. В заявленный Комитетом период задолженность Фонда составляет 3 517 891 руб. 79 коп., а неустойка, определенная пунктами 6.2 договоров N 10456 и N 11375 (0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки), - 605 676 руб. 68 коп.

Поскольку установленная названными договорами неустойка является чрезмерно высокой, суды в порядке статьи 333 ГК РФ уменьшили сумму подлежащей взысканию неустойки до 170 000 руб.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 15 статьи 3 Закона N 137 (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку по истечении двух лет со дня заключения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, объекты недвижимости не были введены в эксплуатацию, при расчете арендной платы за землю Комитет правомерно применил к базовой ставке арендной платы повышающий коэффициент 3, основываясь на Постановлении N 1447 и пункте 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Доводы подателя жалобы о том, что правильным является его расчет арендной платы, по которому повышающий коэффициент 3 должен быть применен с 04.10.2009, то есть по истечении трех лет со дня заключения договора аренды, являются несостоятельными.

Необоснованной является также ссылка подателя жалобы на то, что земельный участок предоставлен ему в аренду не на основании статьи 3 Закона N 137-ФЗ, а по другим основаниям, в связи с чем должна применяться статья 65 ЗК РФ. Поскольку земельный участок истребован Фондом для жилищного строительства, то он мог быть предоставлен в спорный период в порядке, предусмотренном статьей 3 Закона N 137, что исключало возможность его предоставления по иным основаниям. Следовательно, статья 65 ЗК РФ к спорным правоотношениям, касающимся применения повышающего коэффициента при расчете арендной платы, не применяется.

Судами первой и апелляционной инстанций правомерно принят расчет арендной платы, представленный Комитетом, составленный на основании применения пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Доводы подателя жалобы основаны на неправильном применении статей 4 и 422 ГК РФ. Поскольку в период образования задолженности по арендной плате действовала новая редакция пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, она правильно применена судами к спорным правоотношениям.

Необоснованной является и ссылка подателя жалобы и на статьи 167 и 168 ГК РФ, поскольку факт пользования упомянутым земельным участком в целях жилищного строительства подтверждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.02.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу N А13-15235/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин