Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 сентября 2010 г. N Ф07-8809/2010 по делу N А42-2245/2009 Отказывая Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, Комитет по управлению муниципальным имуществом сослался на нарушение заявителем сроков перечисления арендных платежей

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 1 сентября 2010 г. N Ф07-8809/2010 по делу N А42-2245/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 31.08.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский двор" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.01.2010 (судья Дмитриевская Л.Е.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А42-2245/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Русский Двор" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области (с учетом изменения заявленных требований) с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом города Полярные Зори (далее - Комитет) от 30.01.2009 N 127 в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, арендуемого на основании договоров от 04.01.2003 N 6 и от 27.04.2004 N 21; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем исполнения обязанностей, установленных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования города Полярные Зори с подведомственной территорией и Совет депутатов города Полярные Зори.

Решением от 28.01.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.05.2010, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильно применение норм материального права и несоответствия выводов судов представленным доказательствам, просит названные решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению подателя жалобы, суды необоснованно рассматривали исполнимость обязательств по внесению арендной платы за период с 2004 по 2008 годы, не оценив при этом тот факт, что просрочки, имевшие место в 2004-2005 годах, возникли в результате произведенного 11.10.2005 взаимозачета за выполненные работы по капитальному ремонту здания торгового центра по адресу: г. Полярные Зори, ул. Сивко, д. 3.; суды неправомерно оценили уточненный расчет просрочки с учетом увеличения арендной платы.

Общество указывает, что надлежащим образом исполнило свои договорные обязательства, поскольку не привлекалось в принудительном порядке к гражданско-правовой ответственности в период исполнения договоров аренды недвижимого имущества; вина Общества в нарушении сроков внесения арендных платежей не доказана, недоимка на момент подачи заявления о преимущественном выкупе недвижимого имущества отсутствовала, количество дней просрочки незначительно.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 04.01.2003 N 6 аренды помещений общей площадью 452,7 кв. м, находящихся в муниципальной собственности и расположенных в торговом центре по адресу: Мурманской обл., г. Полярные Зори, ул. Сивко, д. 3; срок аренды установлен с 01.12.2002 по 01.12.2017.

Пунктом 3.1 названного договора установлен фиксированный размер арендной платы, который составляет 17 714 руб. 15 коп. в месяц. При этом арендная плата за истекший месяц подлежит перечислению не позднее 6-го числа следующего за ним месяца, а с 01.01.2006 - не позднее последнего числа текущего месяца. В случае невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки, начисляются пени в размере 0,1% (пункт 4.1).

Также Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.04.2004 N 21 аренды помещений общей площадью 1349,3 кв. м, расположенных по тому же адресу, сроком с 16.04.2004 до 16.04.2019.

Согласно пункту 4.1 данного договора размер арендной платы составляет 52 798 руб. 11 коп. в месяц, с 01.01.2008 - 54 018 руб. 39 коп. в месяц.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендная плата перечисляется не позднее 10-го числа текущего месяца, а с 01.01.2006 - не позднее последнего числа текущего месяца.

В случае несвоевременной оплаты с первого числа следующего за отчетным месяца начисляются пени в размере 0,1% от не перечисленной в срок суммы за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1).

Право аренды Обществом муниципальных нежилых помещений зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.04.2003 и 26.05.2004 соответственно.

Письмом от 27.10.2008 N 2212 Комитет предложил Обществу не позднее 30.10.2008 письменно сообщить, намеревается ли оно в течение 2009 года воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого муниципального имущества на основании Закона N 159-ФЗ.

Общество обратилось к главе муниципального образования города Полярные Зори с подведомственной территорией с заявлениями от 11.01.2009 N 1, 2, в которых выразило намерение реализовать указанное право на приобретение имущества, арендуемого по договорам от 04.01.2003 N 6 и от 27.04.2004 N 21.

Комитет письмом от 30.01.2009 N 127 уведомил Общество об отсутствии у заявителя оснований для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В обоснование отказа Комитет сослался на нарушения Обществом сроков перечисления арендных платежей, а также на признание решением Совета депутатов г. Полярные Зори от 10.12.2008 N 296 экономически нецелесообразной приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Полярные Зори, ул. Сивко, д. 3.

В связи с этим Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций оставили заявленные требования без удовлетворения, посчитав их неправомерными и необоснованными.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (вступившими в законную силу с 01.01.2009) субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В силу части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судами нижестоящих инстанций установлено, что, отказывая Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, Комитет сослался на нарушение заявителем сроков перечисления арендных платежей.

Из расчета Комитета видно, что Общество допустило просрочку внесения арендных платежей: по договору от 27.04.2004 N 21 в 2004 году - на 171 день, в 2005 году - на 313 дней, в 2006 году - на 26 дней, в 2007 году - на два дня, в 2008 году - на 1 день; по договору от 04.01.2003 N 6 в 2004 году - на 157 дней, в 2005 году - на 285 дней, в 2006 году - на 51 день (с учетом дополнительного соглашения 17.02.2006), в 2007 году - на 243 дня, в 2008 году - на 273 дня.

Согласно расчетам Общества по договору от 27.04.2004 N 21 им допущена просрочка внесения арендных платежей в 2004 году - на 29 дней, в 2005 году - 183 дня; по договору от 04.01.2003 N 6 в 2004 году - на 10 дней, в 2005 году - на 238 дней, в 2008 году - на 1 день, в 2007 году просрочка платежей отсутствовала.

Представленные акты сверки расчетов по арендной плате по указанным договорам за 2004, 2005, 2006 годы также свидетельствуют о наличии систематических просрочек внесения арендных платежей.

Кроме того, Комитет неоднократно посылал в адрес Общества претензии, в которых просил погасить имеющуюся у Общества задолженность по указанным договорам аренды и уплатить пени. Так, согласно претензии от 03.09.2008 N 1681 задолженность по договору от 04.01.2003 N 6 составляла 160 373 руб. 30 коп., пени за просрочку внесения арендной платы - 41 913 руб. 89 коп. Задолженность по пеням погашена платежным поручением от 21.10.2008 N 364. Согласно претензии от 03.09.2008 N 1682 задолженность по договору от 27.04.2004 N 21 составила 57 159 руб. 24 коп., пени - 2 814 руб. 56 коп. Задолженность по пеням погашена платежным поручением от 21.10.2008 N 365.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно посчитали, что Общество не исполнило надлежащим образом обязанность по своевременному перечислению арендных платежей, в связи с чем отсутствует предусмотренное пунктом 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ условие для предоставления ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кассационная инстанция считает правильным вывод судов о правомерности оспариваемого отказа Комитета и соответствии его Закону N 159-ФЗ.

Доводы жалобы уже исследовались в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку и были обоснованно признаны несостоятельными и подлежащими отклонению.

Суд кассационной инстанции, как и апелляционный суд, полагает, что наличие уважительных причин несвоевременного перечисления арендной платы не влияет на признание отказа Комитета законным.

Согласно требованиям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам статьи 401 ГК РФ лицо признается невиновным в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, Общество не доказало отсутствия вины в признаваемой им просрочке внесения арендных платежей.

Поскольку кассационная инстанция не усматривает наличия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, решение от 28.01.2010 и постановление от 13.05.2010 должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.01.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 по делу N А42-2245/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский двор" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

П.Ю. Константинов

Т.И. Сапоткина