Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. N Ф07-8805/2010 по делу N А66-189/2009 Судебные акты отменены в части отказа во взыскании задолженности и неустойки, поскольку судам следовало проверить обоснованность требований истца с учетом права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке при принятии на уровне района новой методики расчета арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 21 сентября 2010 г. N Ф07-8805/2010 по делу N А66-189/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 мая 2011 г. N Ф07-8805/10 по делу N А66-189/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 16.09.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Клевцова Николая Михайловича на решение Арбитражного суда Тверской области от 03.03.2010 (судья Нофал Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 (судьи Писарева О.Г., Журавлев А.В., Федосеева О.А.) по делу N А66-189/2009,

установил:

Индивидуальный предприниматель Клевцов Николай Михайлович обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Михайловой Наталье Борисовне о взыскании 395 198 руб. 08 коп., в том числе 243 271 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.08.2007 по 16.12.2009 и 151 926 руб. 96 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 10.09.2008 по 10.12.2009, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения, а также о взыскании 15 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Бологовский район", муниципальное образование "Бологовский район" Тверской области в лице администрации муниципального образования "Бологовский район" Тверской области (далее - Администрация).

Решением от 03.03.2010 требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

В кассационной жалобе Клевцов Н.М., полагая, что решение и постановление в части отказа взыскания задолженности и неустойки не являются законными и приняты с нарушением норм материального права, просит судебные акты в части отказа во взыскании задолженности и неустойки отменить и вынести новое решение. Ответчик считает, что судами не дана надлежащая оценка пункту 3.3 договора, позволяющим арендодателю автоматически изменять размер арендной платы в одностороннем порядке при принятии на уровне района новой методики расчета размера арендной платы. Решением от 27.06.2006 N 97 собрания депутатов муниципального образования "Бологовский район" "Об утверждении положения "Об аренде недвижимого имущества муниципального образования "Бологовский район" установлено, что при определении арендной платы учитывается рыночная стоимость объекта аренды и права аренды, рыночная стоимость объекта определяется независимым оценщиком. По мнению истца, увеличение им арендной платы основано на условиях договора, а также на методике определения и расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит суд изменить решение в части отказа во взыскании с ответчика 395 198 руб. 08 коп.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, многоотраслевое объединение коммунального хозяйства (арендодатель) и Михайлова Н.Б. (арендатор) 15.11.1999 заключили договор N 155 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, площадью 76,2 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, город Бологое, улица Кирова, дом 18, для использования под магазин сроком на 15 лет, до 01.11.2014.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно условиям договора: "Арендная плата корректируется ежеквартально с учетом инфляции; принятая на уровне района новая методика расчета размера арендной платы дает право арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, сообщив арендатору за 15 дней до наступления срока платежа" (пункты 3.2 и 3.3).

Администрация муниципального образования "Бологовский район" (продавец) и Клевцов Н.М. на основании распоряжения главы муниципального образования "Бологовский район" от 25.04.2007 N 330-р заключили 19.06.2007 договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения. Право собственности Клевцова Н.М. на помещение зарегистрировано 21.08.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2007 серии 69-АБ N 049432.

Истец направил ответчику сообщение от 21.08.2007 об увеличении размера арендной платы по договору аренды до суммы 11 097 руб. и сообщение от 23.07.2008 об изменении арендной платы по договору аренды до суммы 15 277 руб. 34 коп.

Поскольку ответчик добровольно не исполнил требование об уплате арендных платежей в указанном размере, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в заявленном истцом размере, поскольку стороны не заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды, соответственно, необоснованным является и требование о взыскании неустойки. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, так как истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора. Ответчик на правовых основаниях занимает спорное помещение, следовательно, требование о выселении так же не подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что судебные акты подлежат частичной отмене, а дело - передаче в этой части на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По правилам статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пунктах 3.2 и 3.3 договора от 15.11.1999 N 155 указано, что арендная плата корректируется ежеквартально с учетом инфляции, а принятая на уровне района новая методика расчета размера арендной платы дает право арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, сообщив арендатору за 15 дней до наступления срока платежа.

Как следует из материалов дела, в данные условия договора аренды изменения сторонами не вносились.

Выводы суда об отсутствии у нового собственника и арендодателя права на односторонне изменение размера арендной платы не соответствуют названным условиям договора аренды и нормам права.

В материалах дела имеются доказательства извещения ответчика об изменении размера арендной платы, как утверждает истец, в связи с новой Методикой определения и расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности Бологовского района Тверской области (приложение N 1 к Положению об аренде недвижимого имущества МО "Бологовский район", утвержденному решением собрания депутатов муниципального образования "Бологовский район" от 27.06.2006 N 97).

Судам следовало проверить обоснованность требований истца с учетом права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке при принятии на уровне района новой методике расчета арендной платы (пункт 3.3 договора).

При таких обстоятельства на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ судебные акты подлежат отмене в части отказа во взыскании задолженности и неустойки, а дело - направлению в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части (оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения и отказа в выселении ответчика) судебные акты не обжалуются, а выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, проверить обоснованность требований истца, дать оценку доводам сторон и лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение по существу спора, в зависимости от которого распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 03.03.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А66-189/2009 отменить в части отказа во взыскании задолженности и неустойки.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

В остальной части решение от 03.03.2010 и постановление от 18.06.2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Клевцова Николая Михайловича - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

Г.М. Рудницкий