Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 сентября 2010 г. N Ф07-8319/2010 по делу N А05-15360/2009 Оценив отчеты независимых оценщиков, представленные сторонами, и заключение эксперта в совокупности и взаимосвязи с иными доказательствами, суд правомерно обязал Мэрию заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого им помещения по цене, соответствующей рыночной стоимости имущества, определенной в ходе судебного разбирательства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 сентября 2010 г. N Ф07-8319/2010 по делу N А05-15360/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от предпринимателя Письменного В.Д. его представителя Васильевой Е.М. (доверенность от 29.03.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25.03.2010 (судья Бунькова Е.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 (судьи Рогатенко Л.Н., Митрофанов О.В., Моисеева И.Н.) по делу N А05-15360/2009,

установил:

Индивидуальный предприниматель Письменный Владимир Давыдович (свидетельство о государственной регистрации от 17.12.2004 серии 29 N 001048610) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) о признании незаконным отказа Мэрии в заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 251,5 кв. м, находящегося по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 14, с рассрочкой платежа; понуждении ответчика заключить такой договор по цене 8 300 000 руб.

Определением от 23.12.2009 производство по делу приостановлено; назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 19.07.2009, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Респект" Паршевой Асе Батуовне.

Определением от 10.03.2010 производство по делу возобновлено.

Решением от 25.03.2010 суд обязал Мэрию в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного помещения на условиях оферты (договор N 10 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке), с указанием на рассрочку платежа в течение 5 лет и выкупную цену недвижимого имущества в размере 8 790 000 руб. С муниципального образования "Город Архангельск" (далее - МО "Город "Архангельск") в лице Мэрии в пользу предпринимателя взыскано 3 000 руб. судебных расходов по государственной пошлине по иску и заявлению об обеспечении иска.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 решение от 25.03.2010 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Мэрия просит отменить решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, направление истцом возражений относительно срока рассрочки платежей, указанного в первоначальном проекте договора, следует рассматривать как повторную оферту, о принятии которой Мэрия незамедлительно сообщила предпринимателю; Мэрия не уклонялась от заключения договора купли-продажи, поэтому суд неправомерно рассмотрел иск предпринимателя о понуждении к заключению договора; суд применил не подлежащий применению пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), поскольку процедура заключения договора купли-продажи была начата на основании решения органа местного самоуправления о приватизации имущества, а не заявления предпринимателя о реализации им преимущественного права на приобретение объекта; рыночная стоимость объекта, определенная по состоянию на 09.02.2009, могла быть применена при определении продажной цены помещения в июле 2009 года, поскольку с момента оценки прошло не более шести месяцев; спор о достоверности оценки подлежит рассмотрению в самостоятельном порядке с привлечением оценщика в качестве третьего лица.

В судебном заседании представитель Письменного В.Д. возразил против удовлетворения жалобы, представив мнение предпринимателя в письменном виде. Как полагает истец, тридцатидневный срок на заключение договора купли-продажи следует исчислять с даты получения предпринимателем проекта договора купли-продажи в окончательной форме (с 02.09.2009) и этот срок на дату отказа ответчика от заключения договора не пропущен; действиям Мэрии как свидетельствующим об отказе и уклонении от заключения договора суд дал надлежащую оценку; выкупная цена определена судом правильно.

Мэрия о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Письменный В.Д. с 1999 года арендует муниципальное нежилое помещение площадью 251,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 14, по заключаемым с органами местного самоуправления договорам аренды.

Последним из таких договоров является заключенный между МО "Город Архангельск" (арендодатель) и предпринимателем Письменным В.Д. (арендатор) договор от 08.08.2007 N 380 аренды указанного нежилого помещения для использования под ателье и магазин сроком действия на 2 года, впоследствии продленным дополнительным соглашением от 18.03.2009 с 01.03.2009 на 3 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

23.01.2009 предприниматель обратился к Мэрии с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 18.02.2009 N 005-13/123 предпринимателю отказано в реализации преимущественного права на выкуп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.05.2009 по другому делу (N А05-4001/2009) отказ Мэрии в предоставлении предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества признан незаконным.

Распоряжением мэра города Архангельска от 28.07.2009 N 1033р "О приватизации муниципального имущества по ул. Суворова, 14" оформлено решение о приватизации указанного нежилого помещения; предпринимателю предоставлена возможность реализовать преимущественное право на приобретение недвижимого имущества по цене 11 907 000 руб. (без учета НДС) с оплатой в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

Продажная цена помещения была определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленным обществом с ограниченной ответственностью "САИН Инвест", по состоянию на 09.02.2009.

Письмом от 30.07.2009 Мэрия направила предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения по указанной цене с условием о рассрочке платежа на два года.

В связи с возражениями предпринимателя относительно срока рассрочки письмом от 25.08.2009 Мэрия вновь направила предпринимателю проект договора от 31.08.2009 N 10 купли-продажи арендуемого имущества по цене 11 907 000 руб. с уточненным условием о рассрочке в пять лет. Данный проект договора получен предпринимателем 02.09.2009.

Письмом от 16.09.2009 предприниматель Письменный В.Д., не согласившись с определенной в договоре ценой имущества, направил протокол разногласий к указанному договору, в соответствии с которым цена продажи помещения составляет 8 300 000 руб. согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 01.08.2009 в целях его приватизации, составленному независимым оценщиком Лядовой Екатериной Вениаминовной.

Письмом от 18.09.2009 N 005-13/724 Мэрия сообщила предпринимателю, что в связи с незаключением договора купли-продажи до 31.08.2009 он утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ввиду чего помещения будут выставлены на аукцион.

Предприниматель, считая, что в данном случае заключение с ним договора купли-продажи спорного имущества является обязательным для органа местного самоуправления, который фактически отказался от заключения договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 445 Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона. Порядок реализации этого права определен статьей 4 того же Закона.

Согласно частям 2, 4 названной статьи уполномоченный орган в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как видно из материалов дела, проект договора купли-продажи с условиями, соответствующими по содержанию принятому уполномоченным органом решению о приватизации арендуемого объекта, был получен предпринимателем 02.09.2009. Не согласившись с указанной в проекте договора ценой, предприниматель 16.09.2009 направил Мэрии протокол разногласий. Получив от Мэрии 22.09.2009 письмо от 18.09.2009, в котором Мэрия сообщала об утрате арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и о выставлении помещения к продаже на аукционе, Письменный В.Д. обратился 28.09.2009 в арбитражный суд с настоящим иском.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно посчитал, что в данном случае заключение договора купли-продажи являлось обязательным для ответчика, а поскольку ответчик направил предпринимателю Письменному В.Д. письмо с явно выраженным отказом от заключения договора, последний в силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Доводу Мэрии об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение муниципального недвижимого имущества ввиду неподписания договора в установленный тридцатидневный срок судебные инстанции дали надлежащую оценку, правильно истолковав пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по смыслу которого субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, если договор купли-продажи арендуемого имущества не был подписан по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора по причине бездействия покупателя. В рассматриваемом же случае причиной неподписания договора послужило несогласие Письменного В.Д. с предложенной Мэрией выкупной ценой, то есть возникновение у сторон разногласий по существенному условию договора, в целях урегулирования которых истец совершил необходимые действия как добросовестный участник гражданского оборота. Установленный специальными правовыми нормами порядок реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества не исключает возможности применения определенной общими нормами гражданского законодательства процедуры заключения договора в обязательном порядке.

Суд, установив наличие у истца права на заключение договора и возможность его заключения в судебном порядке, правильно определил и содержание спорного условия о цене.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи помещения стороны исходили из различной величины рыночной стоимости имущества, суд правомерно для решения этого вопроса назначил проведение экспертизы, по результатам которой рыночная стоимость спорного имущества была определена в размере 8 790 000 руб. по состоянию на 19.07.2009.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчеты независимых оценщиков, представленные сторонами, и заключение эксперта в совокупности и взаимосвязи с иными доказательствами, суд правомерно обязал Мэрию заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого им помещения по цене 8 790 000 руб., соответствующей рыночной стоимости имущества, определенной в ходе судебного разбирательства по состоянию на 19.07.2009.

Ссылка Мэрии на возможность оспаривания оценки только путем предъявления самостоятельного иска подлежит отклонению. Необходимость определения судом при рассмотрении споров, возникших при заключении договоров, условий договора, по которым у сторон имелись разногласия и на которых уклоняющаяся сторона обязана заключить договор, предусмотрена статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В целях разрешения указанных вопросов суд был вправе и обязан исследовать и оценить представленные в качестве доказательств по делу отчеты независимых оценщиков.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25.03.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 по делу N А05-15360/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу мэрии города Архангельска - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.В. Захарова

А.В. Кадулин