Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. N Ф07-8615/2010 по делу N А05-19207/2009 Апелляционный суд отказал в иске ввиду отсутствия оснований для признания оспариваемого соглашения ничтожной сделкой, указав, что потенциальная возможность вступления в договор аренды земельного участка на стороне арендатора иных лиц в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, для эксплуатации и обслуживания которого предоставлен этот участок, предусмотрена договором с учетом изменений, внесенных в него оспариваемым соглашением

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 21 сентября 2010 г. N Ф07-8615/2010 по делу N А05-19207/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Учебный комбинат" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу N А05-19207/2009 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Учебный комбинат" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, предмет которого уточнен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным заключенного им и Департаментом по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (далее - Департамент), именуемым в настоящее время Агентством по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (далее - Агентство), соглашения от 21.05.2008 о внесении изменений и дополнений в договор от 02.03.1995 N 1/192(л) аренды земельного участка площадью 2500 кв.м с кадастровым номером 29:22:05 05 07:0016, расположенного по адресу: город Архангельск, Северодвинская улица, 25-а, для эксплуатации комплекса зданий учебного комбината.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Никулина Галина Александровна.

Решением от 10.02.2010 (судья О.П. Бабичев) иск удовлетворен.

Постановлением от 03.06.2010 апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и в иске отказал.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить постановление, оставить в силе решение, признать соглашение от 21.05.2008 недействительным как противоречащее пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество также просит исключить из мотивировочной части решения от 10.02.2010 вывод суда о том, что для приобретения земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора не требуется обращения в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления всех собственников недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке, с заявлениями о приобретении этого участка в аренду.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, мэр города Архангельска распоряжением от 02.03.1995 N 161/20р предоставил правопредшественнику истца, акционерному обществу "Учебный комбинат", в аренду на 15 лет земельный участок площадью 0,25 га в Ломоносовском территориальном округе по Северодвинской улице, 25-а, для эксплуатации комплекса зданий учебного комбината.

В соответствии с данным распоряжением администрация города Архангельска (арендодатель) и Общество (арендатор) 02.03.1995 заключили договор N 1/192 (л) аренды названного земельного участка.

На основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 07.08.2003 по делу N А05-4749/03-194/24 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 10.03.2004 зарегистрировано право собственности Общества на здание ремонтного бокса площадью 65,9 кв.м, здание склада площадью 105,6 кв.м, здание площадью 128,2 кв.м, расположенные на указанном участке (свидетельства о государственной регистрации права от 10.03.2004 серии 29 АВ N 190488, 190489, 190492).

По заявлению Общества от 14.04.2008 Департамент заключил 21.05.2008 с ним соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 02.03.1995 N 1/192(л).

В соглашении стороны предусмотрели следующее: согласно пункту 1.1 договора аренды от 02.03.1995 N 1/192(л) арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 29:22:05 05 07:0016 площадью 2 500 кв.м, расположенный по адресу: г. Архангельск, Северодвинская ул., 25-а, для эксплуатации комплекса зданий учебного комбината; в соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 условия договора применяются к отношениям, возникшим с 02.03.1995; в пункте 8.2 договора указано, что стороны выразили согласие на вступление в этот договор иных правообладателей помещений, долей в праве общей долевой собственности в здании, строении, сооружении; при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, для эксплуатации и обслуживания которого предоставляется земельный участок, права и обязанности по договору переходят к новому собственнику здания, строения, сооружения на тех же условиях и в том же объеме; соглашение подписывается арендодателем и новым собственником; указанное соглашение является основанием для выхода предыдущего собственника из договора аренды, при этом отдельное соглашение о выходе не составляется, обращения предыдущего собственника в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации замены лица, выступающего на стороне арендатора по договору, и выхода его из договора не требуется; остальные лица на стороне арендатора уведомляются о замене стороны.

Договор аренды от 02.03.1995 N 1/192 (л) и соглашение от 21.05.2008 зарегистрированы в установленном законом порядке 10.06.2008.

По договору купли-продажи от 24.06.2004 Никулина Г.А. приобрела у Общества в собственность 41/155 долей в праве общей долевой собственности на здание учебного корпуса, расположенного по адресу: г. Архангельск, Северодвинская ул., д. 25, корп. 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.07.2004 серии 29 АВ N 242628).

Вступившим в законную силу решением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 05.11.2008 по делу N 2-183/08 удовлетворен иск Никулиной Г.А. к Обществу о выделении в натуре 41/155 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества; произведен выдел указанной доли из здания учебного корпуса в натуре согласно границам, указанным в техническом паспорте от 19.12.2007. Право собственности Никулиной Г.А. на нежилое помещение общей площадью 376,4 кв.м зарегистрировано в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 28.05.2009 серии 29-АК N 356582).

По заявлению Никулиной Г.А. о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, и на основании пункта 8.2 договора аренды от 02.03.1995 N 1/192 (л) в редакции соглашения от 21.05.2008 Департамент и Никулина Г.А. 31.08.2009 заключили соглашение, согласно которому Никулина Г.А. вступила в договор аренды от 02.03.1995 на стороне арендатора с 28.05.2009. В соглашении указано, что арендная плата рассчитывается исходя из площади недвижимого имущества, принадлежащего новому собственнику.

Департамент направил Обществу уведомление от 04.09.2009 N 06-15/7157 о вступлении в договор аренды нового арендатора и уточненный расчет арендной платы.

Общество, считая соглашение от 21.05.2008 противоречащим пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен с одним лицом на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц, но оспариваемое соглашение таким договором не является, поскольку земельный участок предан в аренду только Обществу, между тем на момент его заключения собственником части одного из объектов недвижимости, расположенных на этом участке, являлась Никулина Г.А.

Апелляционный суд отменил решение от 10.02.2010 и отказал в иске ввиду отсутствия оснований для признания оспариваемого соглашения ничтожной сделкой. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды в редакции оспариваемого соглашения является договором со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку предусматривает в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации потенциальную возможность вступления в него на стороне арендатора иных лиц - собственников расположенных на них объектов недвижимости. Договор в редакции оспариваемого соглашения не нарушает прав Общества и Никулиной Г.А., которая осуществила возможность, предусмотренную пунктом 8.2 договора, и стала совместно с Обществом арендатором названного участка.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 36 того же Кодекса предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Названный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия по распоряжению такими участками в городе Архангельске осуществлял Департамент, переименованный в 2009 году в Агентство.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что потенциальная возможность вступления в договор аренды земельного участка на стороне арендатора иных лиц в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, для эксплуатации и обслуживания которого предоставлен этот участок, предусмотрена пунктом 8.2 названного договора с учетом изменений, внесенных в него оспариваемым соглашением.

Вывод апелляционного суда о том, что пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к регулированию спорных правоотношений неприменим, является правильным, поскольку названной нормой предусмотрен случай приобретения прав на земельный участок лицами, еще не обладающими в отношении этого участка такими правами. Между тем оспариваемое соглашение регулирует ранее возникшие длящиеся правоотношения по аренде земли.

Кроме того, необходимо отметить, что Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не обосновало, каким образом заключенное по его инициативе без замечаний и разногласий соглашение от 21.05.2008 с учетом продажи Обществом Никулиной Г.А. по договору от 24.06.2004 доли в праве общей долевой собственности на здание учебного корпуса нарушает его права и законные интересы на использование той части земельного участка, которая занята принадлежащим ему недвижимым имуществом.

При таком положении кассационная инстанция считает, что постановление апелляционного суда принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу N А05-19207/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Учебный комбинат" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова

А.В. Кадулин