Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 сентября 2010 г. N Ф07-8921/2010 по делу N А56-7305/2007 Суды отказали в иске о признании недействительной государственной регистрации права собственности Общества на нежилое помещение, указав, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиками, не обосновано право на предъявление иска от всех собственников помещений в многоквартирном доме

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 29 сентября 2010 г. N Ф07-8921/2010 по делу N А56-7305/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

при участии от товарищества собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1" Виноградовой А.Ю. (доверенность от 12.07.2010), от общества с ограниченной ответственностью "ДИ+" Крюкова К.О. (доверенность от 15.06.2009),

рассмотрев 22.09.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2010 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2010 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-7305/2007,

установил:

Товарищество собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДИ+" (далее - Общество) и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Общества на нежилое помещение 15Н с кадастровым номером 78:5547:0:47:4 площадью 469,1 кв.м, находящееся в корпусе 1 жилого дома N 118 по Гражданскому проспекту Санкт-Петербурга (литера А), и признании права общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев) данного жилого дома на названное нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Академстрой" (далее - ЗАО "Академстрой").

Решением от 22.01.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.05.2010, в иске отказано.

В кассационной жалобе Товарищество, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, суды не дали надлежащей оценки заключению по техническому обследованию подвальных помещений дома, выполненному Общероссийским общественным фондом "Центр качества строительства" в мае 2007 года (далее - Заключение), свидетельствующему о размещении в спорном помещении инженерных систем, необходимых для обслуживания более одной квартиры; не приняли во внимание, что спорное помещение является техническим подвалом и принадлежит на праве общей долевой собственности домовладельцам; вывод судов о том, что помещение имеет самостоятельное значение, необоснован; судами неправильно применены нормы жилищного права.

По мнению истца, протоколом от 22.05.2006 N 2 общего собрания собственников помещений дома (далее - Протокол N 2) правлению Товарищества предоставлено право представлять интересы собственников в судах. Данное решение принято единогласно собственниками помещений, обладающими 71 % голосов; протокол содержит опечатку, вместо 9200 кв.м указано 920 кв.м.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, возражая против ее доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом 118, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., корп. 1, построен и введен в эксплуатацию в 1995 году (акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 25.12.1995).

На основании договора о совместной деятельности от 19.12.1994, заключенного между товариществом с ограниченной ответственностью "Вулф" и акционерным обществом закрытого типа "Петрофарм", и акта приема-передачи от 01.06.1998, последнее зарегистрировало право собственности на спорное помещение 15Н, являющееся объектом инвестирования по договору от 19.12.1994, о чем Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана соответствующая запись за N 867906.1 (свидетельство о государственной регистрации серии ВЛ N 296639).

По договору купли-продажи от 22.05.2001 N 1-Н спорное помещение передано в собственность обществу с ограниченной ответственностью "КТН", которое в свою очередь на основании договора купли-продажи от 25.07.2002 N 1-Н передало помещение Обществу.

Право собственности Общества на спорное помещение зарегистрировано 19.08.2002 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.08.2002 серии 78-ВЛ N 553103).

Товарищество создано в 2005 году как объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 118, корпус 1, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в названном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения в установленных законодательством пределах общим имуществом в многоквартирном доме и зарегистрировано 17.05.2005 в качестве юридического лица.

По акту приема-передачи от 19.07.2005 жилой дом передан от ЗАО "Академстрой" (застройщик) в управление Товариществу.

Считая, что нежилое помещение 15Н относится к общему имуществу дома, поскольку является техническим подвалом и в нем размещено оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды отказали в иске, указав, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиками, не обоснованно право на предъявление иска от всех собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время спорное помещение как объект недвижимости отсутствует в связи с его разделением на два помещения: 27Н и 28Н. Суды также пришли к выводу о том, что на спорное помещение не распространяется режим общей долевой собственности, поскольку оно не является вспомогательным помещением по отношению к другим помещениям многоквартирного дома и может использоваться как самостоятельный объект недвижимости.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного или только как вспомогательного.

В силу прямого указания статьи 36 ЖК РФ и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Судами установлено, что согласно справке филиала государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" проектно-инвентаризационного бюро Калининского района от 29.01.2009 N 174/04 помещение 15Н с кадастровым номером 78:5547:0:47:4 площадью 469,1 кв.м разделено на два помещения: помещение 27Н площадью 74,1 кв.м и помещение 28Н площадью 272,3 кв.м, совокупные границы и общая площадь которых изменились в результате исключения площади необорудованных частей подвала. Образованные в результате перепланировки помещения прошли технический и кадастровый учет, им присвоены самостоятельные кадастровые номера 78:10:5547:2001:47:8 и 78:10:5547:2001:47:9 соответственно.

Согласно заключению эксперта от 12.11.2009 N 749-2/09 нежилые помещения 27Н и 28Н являются изолированными группами помещений; в помещении 27Н имеются транзитные сети холодного водоснабжения, проход внутридомовой сборной канализации из чугунных труб, а также водомерный узел учета расположенной выше аптеки; данные сети являются транзитными и обеспечивают транспортировку указанных ресурсов в смежные группы помещений, имеющие самостоятельные входы; в помещении 28Н отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации и оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность расположенных выше жилых помещений. Названные помещения не относятся к техническому этажу, не приспособлены для обслуживания потребителей и не нуждаются в постоянном открытом доступе.

Указанное свидетельствует о том, что технические характеристики помещений позволяют использовать их в качестве самостоятельных, а не вспомогательных (для обслуживания других помещений в доме).

Нахождение в помещение 27Н сетей холодного водоснабжения и водомерного узла учета не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в нем оборудования для нужд других помещений дома. В указанном помещении проходят транзитом инженерные сети, что является типичным для жилых и нежилых помещений индивидуального пользования и не является основанием для отнесения помещения к общему имуществу дома. Коммуникаций и оборудования в помещении 28Н не имеется.

При таких обстоятельствах суды правомерно не усмотрели оснований для распространения на данное помещение режима общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, как правильно указали суды, помещение 15Н, право долевой собственности на которое Товарищество просит признать, не существует как объект права ввиду его разделения на два самостоятельных объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 9 Постановления N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. При этом если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Учитывая, что Товарищество создано 17.05.2005, право собственности отдельных домовладельцев на помещения в доме возникло ранее названной даты, а право собственности Общества на спорное помещение зарегистрировано 19.08.2002, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ.

Собственники помещений многоквартирного дома еще до создания Товарищества и передачи ему дома в управление должны были знать об использовании помещений подвала не как общего имущества дома.

По смыслу статей 135, 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Для предъявления настоящего иска в суд Товарищество должно обладать специальными полномочиями, чтобы действовать в интересах собственников помещений в доме, являющихся материальными истцами по делу.

Однако в деле отсутствуют надлежащие доказательства наделения Товарищества указанными полномочиями. Ссылка истца на опечатку, содержащуюся в Протоколе N 2, документально не подтверждена.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске.

По существу доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов судов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия кассационной инстанции.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2010 по делу N А56-7305/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Гражданский проспект дом 118 корпус 1" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов