Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2010 г. N Ф07-9270/2010 по делу N А56-45358/2004 Суды пришли к выводу о том, что признание недействительным (ничтожным) договора купли-продажи влечет за собой признание недействительным и заключенного на его основе договора аренды, следовательно, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды недвижимого имущества, ответчики владеют помещениями без законных оснований

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 октября 2010 г. N Ф07-9270/2010 по делу N А56-45358/2004

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 августа 2010 г. N Ф07-9270/2010 по делу N А56-45358/2004

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Константинова П.Ю., Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов" Гордановой А.В. (доверенность от 14.09.2010), от региональной общественной организации "Защита прав инвесторов" Кириченко-Чуркиной А.В. (доверенность от 28.07.2008), Ковальчука М.С. (доверенность от 01.06.2009),

рассмотрев 07.10.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2010 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-45358/2004,

установил:

Региональная общественная организация "Защита прав инвесторов" (далее - Организация) обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области к иском к обществу с ограниченной ответственностью "Евросервис" (далее - ООО "Евросервис"), закрытому акционерному обществу "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов" (далее - ЗАО "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов") о взыскании 30 394 995 руб. 98 коп. неосновательного обогащения за период с 2004 по 2008 год и выселении ООО "Евросервис" из нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 9-я Красноармейская улица, дом 11 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Василеостровский Торговый Центр".

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2005 производство по делу было прекращено в связи с исключением Организации из реестра общественных организаций по решению Ленинского федерального суда Санкт-Петербурга от 29.05.2002 по гражданскому делу N 2-2018/02.

Решением от 16.09.2008 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявление Организации о пересмотре определения от 16.06.2005 по вновь открывшимся обстоятельствам было удовлетворено, определение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2005 отменено.

В результате повторного рассмотрения настоящего дела (после отмены определения от 16.06.2005 о прекращении производства по делу) судом первой инстанции принято решение от 08.02.2010, которым исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и выселении удовлетворены в полном объеме. Апелляционная инстанция постановлением от 08.06.2010 решение от 08.02.2010 оставила без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов", считая решение от 08.02.2010 и постановление от 08.06.2010 в части установления факта недействительности договора аренды от 25.08.1997 N 2508/АП, заключенного с закрытым акционерным обществом "Потенциал плюс" (далее - ЗАО "Потенциал Плюс") незаконными и необоснованными, просит судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, спорный договор аренды является не ничтожным, а оспоримым, поскольку недействительным решение о государственной регистрации ЗАО "Потенциал Плюс" было признано решением суда от 17.08.1998, а договор аренды заключен 25.08.1997; таким образом, суды пришли к выводу, не соответствующему фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам о недействительности указанного договора аренды. Кроме того, истец полагает, что суд первой инстанции, сделав вывод о недействительности договора аренды, вышел за пределы исковых требований.

В судебном заседании представитель ЗАО "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов" поддержал доводы жалобы, а представители Организации просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке, исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Организация на основании договора о целевом спонсорском взносе от 15.08.1995 N 1508/95 приобрела в собственность незавершенное реконструкцией здание площадью 3374 кв.м, кадастровый номер 78:1651:0:3, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 9-я Красноармейская улица, дом 11, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии ЮИ N 000913 от 16.07.1996.

Организация (продавец) и ЗАО "Потенциал Плюс" (покупатель) заключили договор от 21.10.1996 N 2/96/КП купли-продажи указанного здания.

Между ЗАО "Потенциал Плюс" (арендодателем) и ЗАО "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов" (арендатором) был заключен договор аренды от 25.08.1997 N 2508/АП нежилого помещения общей площадью 3 374 кв. м по указанному адресу (т.д. 1, л. 14 - 18). По акту приема-передачи от 25.08.1997 помещения переданы арендатору (т.д. 1, л. 19).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.1998 по делу N А56-13465/98 решение о государственной регистрации ЗАО "Потенциал Плюс" как юридического лица была признано недействительным (т.д. 1, л. 34 - 36).

ЗАО "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов" (арендодатель) и ООО "Евросервис" (арендатор) заключили договор от 01.12.1998 субаренды помещения общей площадью 788,4 кв.м в указанном здании, сроком на 11 месяцев (т.д. 2, л.164 - 166).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.1999 по делу N А56-2754/99 (т.д. 1, л.31 - 33) договор купли-продажи указанного здания от 21.10.1996 N 2/96/КП, заключенный Организацией и ЗАО "Потенциал Плюс", признан недействительным (ничтожным).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2009 по делу А56-30049/2008 было признано незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) об отказе в восстановлении права собственности Организации на указанное здание, суд обязал УФРС зарегистрировать за Организацией право собственности на здание.

Таким образом, истец является собственником здания с момента первоначального возникновения права собственности на него в 1996 году.

Организация, полагая, что ответчики владеют помещениями в указанном здании без законных оснований, обратилась в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что признание недействительным (ничтожным) договора купли-продажи влечет за собой признание недействительным и заключенного на его основе договора аренды, следовательно, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды недвижимого имущества, ответчики владеют помещениями без законных оснований.

Кассационная инстанция, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, исходя из доводов заявителя, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Договор купли-продажи здания, заключенный Организацией и ЗАО "Потенциал Плюс", признан решением суда ничтожной сделкой, соответственно, не порождающей у покупателя права собственности на приобретаемое имущество.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку право собственности на спорный объект не могло возникнуть у ЗАО "Потенциал Плюс" на основании ничтожной сделки, то и право распоряжаться данным объектом ЗАО "Потенциал Плюс" не приобрело. Сведений о том, что ЗАО "Потенциал Плюс" являлось лицом, уполномоченным собственником сдавать его имущество в аренду, не имеется.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что признание недействительным договора купли-продажи от 21.10.1996 N 2/96/КП повлекло за собой недействительность заключенного договора аренды от 25.08.1997 N 2508/АП, что в свою очередь в соответствии со статьей 618 ГК РФ влечет недействительность договора субаренды от 01.12.1998.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При рассмотрении заявленных требований суду необходимо установить факт неосновательного обогащения ответчиков за счет истца, наличие правовых оснований для занятия ими спорными помещениями.

Устанавливая данные обстоятельства, суд не вышел за пределы заявленных требований, на что ссылается податель жалобы, поскольку ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В силу статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и возражениях относительно жалобы; независимо от доводов жалобы арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что суды правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, обжалуемые решение и постановление надлежит оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу N А56-45358/2004 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Городское Межбанковское объединение по реализации залогов" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

П.Ю. Константинов

И.В. Сергеева