Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 октября 2010 г. N Ф07-10381/2010 по делу N А21-14507/2009 Поскольку в разумный срок ответчиком не устранены нарушения его обязательств по спорным договорам, договоры аренды подлежат расторжению

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 12 октября 2010 г. N Ф07-10381/2010 по делу N А21-14507/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СанСити" Сюбарева А.С. (доверенность от 15.09.2010),

рассмотрев 11.10.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кемпинг "Фестивальный" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.03.2010 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 (судьи Черемошкина В.В., Горшелев В.В., Слобожанина В.Б.) по делу N А21-14507/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СанСити" (далее - ООО "СанСити") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кемпинг "Фестивальный" (далее - ООО "Кемпинг "Фестивальный") о взыскании 154 391 руб. 40 коп. задолженности и 166 742 руб. 71 коп. пеней за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 по договору аренды земельного участка от 24.12.2002 N 558, 433 092 руб. задолженности и 15 592 руб. 31 коп. пеней за тот же период по договору аренды нежилых зданий от 01.04.2002 N 31, а также о расторжении указанных договоров.

Определением суда от 19.01.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Низовского сельского поселения и Администрация муниципального образования "Гурьевский муниципальный район".

Решением суда первой инстанции от 09.03.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.06.2010, с ответчика в пользу истца взыскано 154 391 руб. 40 коп. задолженности и 55 000 руб. пеней по договору аренды земельного участка от 24.12.2002 N 558, 433 092 руб. задолженности и 15 592 руб. 31 коп. пеней по договору аренды нежилых зданий от 01.04.2002 N 31; договоры аренды земельного участка от 24.12.2002 N 559 и нежилых зданий от 01.04.2002 N 31 судом расторгнуты. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Кемпинг "Фестивальный", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить названные решение и постановление, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, истцом не доказан факт арендных отношений между сторонами; спорным земельным участком и зданием ответчик пользуется на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 558 и нежилых зданий от 01.04.2002 N 31; арендная плата за спорный период перечислялась ответчиком Администрации муниципального образования "Гурьевский муниципальный район", которая является арендодателем по спорным договорам.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "СанСити" просит вынесенные по делу судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ООО "СанСити" просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В суд кассационной инстанции поступило ходатайство ответчика об отложении судебного заседания в связи с невозможностью участия в нем его представителя. Ходатайство судом отклонено как необоснованное.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом Гурьевского района (арендодатель), муниципальное учреждение "Низовская сельская администрация" (балансодержатель) и ООО "Кемпинг "Фестивальный" (арендатор) заключили договор от 01.04.2002 N 31 аренды 11 нежилых зданий общей площадью 1497,7 кв.м, расположенных в пос. Заозерье, Гурьевского района Калининградской области, для использования под базу отдыха, проведение фестивалей, праздников и других культурных и спортивных мероприятий, сроком действия по 30.12.2022.

В декабре 2004 года к указанному договору аренды заключено дополнительное соглашение N 3, в соответствии с которым общая площадь сданных в аренду зданий составила 219,8 кв. м, исключены 10 из 11 объектов, в аренду передан нежилой дом (спальный корпус) литера "Н", общей площадью 219,8 кв. м, срок действия договора продлен по 30.12.2050.

В соответствии с пунктом 3.3 договора от 01.04.2002 N 31, в редакции указанного соглашения, арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным месяцем в размере 5500 рублей на счет комитета по финансам и бюджету администрации Гурьевского района, НДС в размере 990 руб. перечисляется в федеральный бюджет.

Администрация муниципального образования "Гурьевский район" (арендодатель) и ООО "Кемпинг "Фестивальный" (арендатор) заключили договор от 24.12.2002 N 558, в соответствии с которым арендатор принял в аренду сроком до 30.12.2022 сформированные земельные участки в границах согласно прилагаемым планам земель площадью 0,4775 га и 0,5251 га для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий в пос. Заозерье Гурьевского района Калининградской области.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался своевременно перечислять истцу арендную плату до 15 сентября каждого года.

В 2005 году стороны заключили дополнительное соглашение N 264 к договору аренды от 24.12.2002 N 558, в соответствии с которым внесены изменения в пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора, в том числе, уточнен переданный в аренду земельный участок: площадью 4 775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06-00-11:0030; срок договора продлен до 30.12.2050.

Договоры аренды и дополнительные соглашения к ним прошли в установленном порядке государственную регистрацию.

Согласно договору купли-продажи от 11.07.2008, управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа продало ООО "СанСити" одноэтажное нежилое здание (литера "Н"), общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030. Указанная недвижимость была передана покупателю по акту приема-передачи от 18.07.2008, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.07.2008 N 610461, 610459.

В соответствии с уведомлением от 30.07.2008 N 626, управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа сообщило ответчику о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к ООО "СанСити" и указало на необходимость заключения новых договоров аренды с новым собственником, либо подписания соглашений об уступке прав и обязанностей.

ООО "СанСити", как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес ООО "Кемпинг "Фестивальный" уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты аренды. Указанные уведомления ответчиком были получены.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.08.2009 по делу N А21-10165/2008, в договор аренды нежилых зданий от 01.04.2002 N 31 и в договор аренды земельного участка от 24.12.2002 N 558 внесены изменения в части замены арендодателя и балансодержателя на ООО "СанСити".

Ненадлежащее исполнение ООО "Кемпинг "Фестивальный" обязательств по внесению арендной платы новому арендодателю явилось основанием для обращения ООО "СанСити" в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав обоснованными требования истца, удовлетворил иск, снизив сумму неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного информационного письма следует читать как "11.01.2002"

С учетом изложенного правомерен вывод судов о том, что с момента перехода права собственности к ООО "СанСити" последнее приобрело право на получение арендной платы за пользование ответчиком спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 559 и нежилых зданий от 01.04.2002 N 31.

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (статья 385 ГК РФ).

Как установлено судами, ООО "СанСити" в письмах от 30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009 уведомило ООО "Кемпинг "Фестивальный" о смене собственника арендуемого им здания и земельного участка, предоставив доказательства перехода права собственности. Факт получения данных писем подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Таким образом, выводы судов о том, что с момента перехода права собственности на спорное имущество у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей по названным договорам ООО "СанСити", являются обоснованными.

Ссылка заявителя на то, что им надлежащим образом исполнены обязанности по спорным договорам, поскольку арендные платежи перечислены им прежнему арендодателю, была предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно отклонена как основанная на неправильном толковании норм права.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о перечислении ответчиком задолженности за пользование спорным зданием и земельным участком в период с 01.01.2009 по 31.12.2009.

Поэтому суды обоснованно взыскали с ответчика 154 391 руб. 40 коп. задолженности и 55 000 руб. пеней по договору аренды земельного участка от 24.12.2002 N 558, 433 092 руб. задолженности и 15 592 руб. 31 коп. пеней по договору аренды нежилых зданий от 01.04.2002 N 31, применив в отношении размера неустойки положения статьи 333 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что ООО "Сан Сити приобрело нежилое здание литера "Н" общей площадью 194,2 кв. м, тогда как ООО "Кемпинг Фестивальный" арендует другое нежилое здание общей площадью 219,8 кв. м не подтвержден материалами дела и обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу пункта 1 названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Судами установлен факт пользования арендатором имуществом с существенными нарушениями условий договора (длительное невнесение арендной платы).

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что истцом надлежащим образом исполнено.

Суды обоснованно установили, что в разумный срок ответчиком не устранены нарушения его обязательств по спорным договорам, договоры аренды подлежат расторжению.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию необоснованных судебных актов, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.03.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А21-14507/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кемпинг "Фестивальный" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева