Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. N Ф07-9450/2010 по делу N А56-16057/2010 Решение суда о государственной регистрации перехода права собственности по сделке отменено с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение для проверки законности этой сделки

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 октября 2010 г. N Ф07-9450/2010 по делу N А56-16057/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ПитерРеконструкция" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2010 по делу N А56-16057/2010 (судья Иванилова О.Б.),

установил:

Закрытое акционерное общество "ПитерРеконструкция" (далее - ЗАО "ПитерРеконструкция") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "САН СИТИ" (далее - ООО "САН СИТИ") о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 64 642 кв. м с кадастровым номером 47:09:01-14-002:0025, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе дер. Орово.

Решением от 28.06.2010 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе ЗАО "ПитерРеконструкция" просит изменить решение от 28.06.2010, исключив из его мотивировочной части вывод о том, что решение по делу лишь заменяет заявление ответчика о регистрации перехода права собственности, считая, что данный вывод основан на неправильном толковании закона.

Стороны о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "САН СИТИ" (продавец) и ЗАО "ПитерРеконструкция" (покупатель) заключен договор от 07.04.2009 купли-продажи земельного участка площадью 64 642 кв. м с кадастровым номером 47:09:01-14-002:0025, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе дер. Орово, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, по цене 3 750 000 руб.

Согласно пункту 7 договора оплата участка производится покупателем в течение пяти банковских дней от даты подачи сторонами в регистрирующий орган документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

По акту от 07.04.2009 земельный участок передан покупателю.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.03.2010 за ООО "САН СИТИ" зарегистрировано право собственности на названный земельный участок.

В ответ на требование покупателя о предоставлении документов для проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок продавец письмом от 17.02.2010 сообщил, что такие документы будут представлены не ранее, чем после оплаты покупателем как минимум половины стоимости земельного участка, и предупредил о расторжении договора в случае неперечисления платежа в течение десяти дней.

ЗАО "ПитерРеконструкция", ссылаясь на уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора от 07.04.2009, в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 названной статьи).

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции со ссылкой на то, что принятое по данному иску решение не освобождает стороны от обязанности представления в регистрирующий орган необходимых документов и решение суда лишь заменяет заявление уклоняющейся стороны, указал на отсутствие необходимости исследовать обстоятельства, связанные с законностью сделки.

Между тем основанием возникновения у сторон соответствующих прав и обязанностей может служить только сделка, соответствующая по форме и содержанию требованиям закона, иных правовых актов. Недействительная сделка не порождает обязанность продавца представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности и соответствующее право покупателя на государственную регистрацию перехода к нему права собственности, а следовательно, право воспользоваться специальным способом защиты, предусмотренным пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае уклонения продавца от совершения необходимых действий.

С учетом изложенного проверка законности сделки входит в круг вопросов, подлежащих разрешению судом при рассмотрении соответствующего требования, а указание суда первой инстанции о том, что обстоятельства, связанные с законностью сделки, не должны исследоваться, является ошибочным.

Согласно статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В силу пунктов 6 и 7 той же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В пункте 3 статьи 1 упомянутого Закона среди принципов, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, названы сохранение целевого использования земельных участков, преимущественное право субъекта Российской Федерации или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Последний из названных принципов получил дальнейшее развитие в статье 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Указанной статьей предусмотрена обязанность продавца известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или, в установленных законом субъекта Российской Федерации случаях, - орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием основных условий сделки. Продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении только в случае отказа соответствующего органа от покупки или неполучения от него письменного уведомления о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения.

В силу пункта 4 статьи 8 названного Федерального закона сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Предметом договора купли-продажи от 07.04.2009, на основании которого заявлен иск, служит земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому договор подлежал проверке в том числе и на соблюдение указанных выше условий.

Таким образом, решение суда о государственной регистрации перехода права собственности по сделке подлежит отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение для проверки законности этой сделки. По результатам повторного рассмотрения дела следует распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе с учетом того, что при принятии кассационной жалобы к производству ЗАО "ПитерРеконструкция" была предоставлена отсрочка по ее уплате.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2010 по делу N А56-16057/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина