Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. N Ф07-10495/2010 по делу N А21-62/2009 Суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным и удовлетворили заявление, обязав Агентство по имуществу принять решение о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 октября 2010 г. N Ф07-10495/2010 по делу N А21-62/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.02.2009 (судья Залужная Ю.Д.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 (судьи Мельникова Н.А., Аносова Н.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А21-62/2009,

установил:

Закрытое акционерное общество "Балтойл-Группа" (далее - ЗАО "Балтойл-Группа") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным отказ Агентства по имуществу Калининградской области (далее - Агентство), изложенный в письме от 29.12.2008 N АБ-5592, заключить с заявителем договор аренды земельного участка площадью 14,4016 га с кадастровым номером 39:15:111901:0011, расположенного по адресу: Калининград, Правая набережная улица, дом 26, с множественностью лиц на стороне арендатора;

- обязать Агентство принять решение о заключении такого договора и в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда направить заявителю проект договора для подписания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Судоремонт-Балтика" (далее - ООО "Судоремонт-Балтика"), общество с ограниченной ответственностью "Энергия" (далее - ООО "Энергия").

Решением от 27.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.06.2010, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы указывает на следующее: суды неверно истолковали положения статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации; выбранный заявителем способ защиты нарушенного права не приведет к восстановлению этого права, поскольку наличие действующего договора аренды земельного участка с ООО "Судоремонт-Балтика" является основанием для отказа в государственной регистрации такого договора с ЗАО "Балтойл-Группа" в отношении того же участка; ЗАО "Балтойл-Группа" следовало бы обратиться с заявлением о вступлении в ранее заключенный договор аренды на стороне арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Балтойл-Группа", считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Агентства - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 09.03.2004 ЗАО "Балтойл-Группа" приобрело в собственность одноэтажное производственное здание (сушилку) общей площадью 318,3 кв.м, двухэтажное производственное здание общей площадью 262,9 кв.м и четырехэтажное административное здание общей площадью 3068,8 кв.м, расположенные по адресу: Калининград, Правая набережная ул., 26, литеры Ш, Г и В соответственно.

Право собственности заявителя на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке 17.03.2004 (свидетельства о государственной регистрации права серии 39-АА N 213839, 213838, 213840).

Названные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 144 016 кв.м с кадастровым номером 39:15:111901:11, находящемся по адресу: Калининград, Правая набережная ул., 26.

ЗАО "Балтойл-Группа" 18.11.2008 обратилось в Агентство по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением N 45/08 о предоставлении ему указанного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Агентство в письме от 29.12.2008 N АБ-5592 отказало заявителю в заключении такого договора, поскольку испрашиваемый земельный участок, право собственности на который зарегистрировано 22.09.2008 за субъектом Российской Федерации - Калининградской областью, передан в аренду ООО "Судоремонт-Балтика" на срок до 07.05.2014 по договору от 17.07.2000 N 003091 с учетом соглашения от 30.08.2001 N 003091-1.

ЗАО "Балтойл-Группа" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, считая отказ Агентства незаконным, противоречащим положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим его права и законные интересы как собственника объектов недвижимого имущества.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого отказа незаконным и удовлетворили заявление ЗАО "Балтойл-Группа", обязав Агентство принять решение о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, подготовить и направить заявителю проект такого договора для подписания в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Такое право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что земельный участок общей площадью 144 016 кв.м с кадастровым номером 39:15:111901:11 сформирован (согласно кадастровой выписке от 26.08.2008 N 15/08-1-20516) как единый самостоятельный объект недвижимости и является неделимым. На данном земельном участке кроме зданий, находящихся в собственности ЗАО "Балтойл-Группа", расположены также объекты недвижимого имущества ООО "Судоремонт-Балтика" и объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Энергия", которому Агентство также отказало в заключении с ним договора аренды земельного участка с множественностью лиц.

Суды сделали правильный вывод о том, что обязательным условием приобретения каждым из собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, права аренды этого участка является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Суды правомерно отклонили доводы Агентства о том, что заключение нового договора с множественность лиц на стороне арендатора невозможно при наличии договора аренды того же участка с ООО "Судоремонт-Балтика" и что ЗАО "Балтойл-Группа" следовало обратиться с заявлением о присоединении к названному договору. Как видно из материалов дела, договор аренды от 17.07.2000, заключенный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не содержит условий, предусматривающих возможность иных лиц присоединиться к нему на стороне арендатора. К тому же ООО "Судоремонт-Балтика" считает необходимым заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и не возражает против расторжения договора от 17.07.2000 (отзыв на апелляционную жалобу на л.д. 45-47 в т. 2).

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Апелляционный суд правильно указал, что основание, по которому Агентство отказало ЗАО "Балтойл-Группа" в заключении договора аренды названного земельного участка, не входит в перечень случаев, установленных законом.

При таком положении следует признать, что суды, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили заявление ЗАО "Балтойл-Группа", поэтому принятые по делу судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.02.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу N А21-62/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина