Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. N Ф07-10496/2010 по делу N А21-63/2009 Суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным и удовлетворили заявление, обязав Агентство по имуществу принять решение о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 октября 2010 г. N Ф07-10496/2010 по делу N А21-63/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.02.2009 (судья Залужная Ю.Д.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 (судьи Мельникова Н.А., Аносова Н.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А21-63/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Энергия" (далее - ООО "Энергия") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным отказ Агентства по имуществу Калининградской области (далее - Агентство), изложенный в письме от 29.12.2008 N АБ-5591, заключить с заявителем договор аренды земельного участка площадью 14,4016 га с кадастровым номером 39:15:111901:0011, расположенного по адресу: Калининград, Правая набережная улица, дом 26, с множественностью лиц на стороне арендатора;

- обязать Агентство принять решение о заключении такого договора и в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда подготовить и направить заявителю проект этого договора для подписания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Судоремонт-Балтика" (далее - ООО "Судоремонт-Балтика"), закрытое акционерное общество "Балтойл-Группа" (далее - ЗАО "Балтойл-Группа").

Решением от 27.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.06.2010, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы указывает на следующее: суды неверно истолковали положения статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации; выбранный заявителем способ защиты нарушенного права не приведет к восстановлению этого права, поскольку наличие действующего договора аренды земельного участка с ООО "Судоремонт-Балтика" является основанием для отказа в государственной регистрации такого договора с ЗАО "Балтойл-Группа" в отношении того же участка; ЗАО "Балтойл-Группа" следовало бы обратиться с заявлением о вступлении в ранее заключенный договор аренды на стороне арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Энергия", считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Агентства - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Энергия" по договору купли-продажи от 25.12.2006 приобрело в собственность объект недвижимого имущества - неоконченный строительством нежилой дом общей площадью застройки 9 600 кв.м, расположенный по адресу: Калининград, Правая набережная ул., д. 26. Право собственности заявителя на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке 09.01.2007 (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА N 450599).

Названный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 144 016 кв.м с кадастровым номером 39:15:111901:11, находящемся по тому же адресу.

ООО "Энергия" 18.11.2008 обратилось по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в Агентство с заявлением N 05/08 о предоставлении ему указанного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Агентство в письме от 29.12.2008 N АБ-5591 отказало заявителю в заключении такого договора, поскольку испрашиваемый земельный участок, право собственности на который зарегистрировано 22.09.2008 за субъектом Российской Федерации - Калининградской областью, передан в аренду ООО "Судоремонт-Балтика" на срок до 07.05.2014 по договору от 17.07.2000 N 003091 с учетом соглашения от 30.08.2001 N 003091-1.

ООО "Энергия" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, считая отказ Агентства незаконным, противоречащим положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим его права и законные интересы как собственника объекта недвижимости.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого отказа незаконным и удовлетворили заявление ООО "Энергия", обязав Агентство принять решение о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить заявителю проект такого договора для подписания.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании статьи 55 того же Кодекса право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.

Особенность правового статуса объекта незавершенного строительства обусловлена тем, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения, поэтому земельный участок, занятый таким объектом может быть предоставлен его собственнику для завершения строительства в аренду в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что земельный участок общей площадью 144 016 кв.м с кадастровым номером 39:15:111901:11 сформирован (согласно кадастровой выписке от 26.08.2008 N 15/08-1-20516) как единый самостоятельный объект недвижимости и является неделимым. На данном земельном участке кроме объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО "Энергия", расположены также объекты недвижимого имущества ООО "Судоремонт-Балтика" и здания, находящиеся в собственности ЗАО "Балтойл-Группа", которому Агентство также отказало в заключении с ним договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Суды сделали правильный вывод о том, что обязательным условием приобретения каждым из собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, права аренды этого участка является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Суды правомерно отклонили доводы Агентства о том, что заключение нового договора с множественность лиц на стороне арендатора невозможно при наличии договора аренды того же участка с ООО "Судоремонт-Балтика" и что ООО "Энергия" следовало обратиться с заявлением о присоединении к названному договору. Как видно из материалов дела, договор аренды от 17.07.2000, заключенный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не содержит условий, предусматривающих возможность иных лиц присоединиться к нему на стороне арендатора. К тому же ООО "Судоремонт-Балтика" считает необходимым заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и не возражает против расторжения договора от 17.07.2000 (отзыв на апелляционную жалобу на л.д. 37-39 в т. 2).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Апелляционный суд правильно указал, что основание, по которому Агентство отказало ООО "Энергия" в заключении договора аренды названного земельного участка, не входит в перечень случаев, установленных законом.

При таком положении следует признать, что суды, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили заявление ООО "Энергия", поэтому принятые по делу судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.02.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу N А21-63/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина