Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 ноября 2010 г. N Ф07-11467/2010 по делу N А56-1675/2010 Поскольку спорным договором изменены первоначальные обязательства, существовавшие между его сторонами, данный договор не может быть квалифицирован как соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, и к нему не могут быть применены положения Закона об ипотеке, следовательно, суд пришел к правильному выводу, что отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности является незаконным и нарушающим права заявителя

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 ноября 2010 г. N Ф07-11467/2010 по делу N А56-1675/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Киселевой А.О. (доверенность от 20.08.2010 N 19), от открытого акционерного общества "Банк ВТБ Северо-Запад" Матвейчук О.А. (доверенность от 25.11.2009), Хвиюзова Е.В. (доверенность от 01.12.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 по делу N А56-1675/2010 (судьи Барканова Я.В., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.),

установил:

открытое акционерное общество "Банк ВТБ Северо-Запад" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, далее - Управление) от 11.11.2009 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и о возложении на Управление обязанности устранить допущенное нарушение.

Решением от 19.05.2010 (судья Балакир М.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.08.2010 решение отменено, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Решение суда первой инстанции податель жалобы просит оставить в силе, считая его законным и обоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Банка - доводы отзыва на нее.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Банком и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "М-ИНДУСТРИЯ" (далее - Строительная компания) заключен кредитный договор от 29.07.2008, в соответствии с которым Банк предоставил Строительной компании кредит в форме кредитной линии в размере 29 000 000 руб. со сроком окончательного погашения кредита 19.01.2010 (л.д. 25-39).

В обеспечение исполнения обязательств Строительной компании по кредитному договору закрытое акционерное общество "М-ИНДУСТРИЯ" (далее - ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ") по договору залога недвижимого имущества от 29.07.2008 предоставило в залог Банку принадлежащие залогодателю на праве собственности жилой дом площадью 57,4 кв. м с кадастровым номером 78:34:4387:4:14 и земельный участок площадью 2 344 кв. м с кадастровым номером 78:34:4387:4, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинский проспект, д. 83, лит. А (л.д. 40-43).

Ипотека указанного недвижимого имущества зарегистрирована в установленном законом порядке.

Впоследствии Банк, Строительная компания и ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" заключили договор от 18.08.2009, согласно которому Строительная компания с согласия Банка переводит на ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" часть долга, возникшего у Строительной компании перед Банком из кредитного договора от 29.07.2008, в сумме 15 000 000 руб., а ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" передает в собственность Банка взамен исполнения обязательств по оплате вышеназванное недвижимое имущество (л.д. 10-14).

Данный договор от 18.08.2009 был представлен Банком и ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" в Управление на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Банк и ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" также обратились в Управление с заявлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении недвижимого имущества.

Письмами от 11.11.2009 Управление уведомило Банк об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора от 18.08.2009, а также об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке данного недвижимого имущества (л.д. 19-16, 22-24).

В обоснование отказа в государственной регистрации прав Управление сослалось на то, что договор от 18.08.2009 фактически является соглашением об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в связи с чем отношения сторон названного соглашения регулируются положениями статьи 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). По мнению Управления, поскольку предметом залога по договору залога недвижимого имущества от 29.07.2008 является в том числе земельный участок, условие договора от 18.08.2009, согласно которому Банк приобретает право собственности на заложенное имущество, противоречит положениям подпункта 2 пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке.

Считая отказ Управления зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора от 18.08.2009 незаконным, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая Банку в удовлетворении заявления, исходил из того, что договор от 18.08.2009 заключен сторонами в целях удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества во исполнение договора залога недвижимого имущества от 29.07.2008, в связи с чем к договору от 18.08.2009 должны применяться положения статьи 55 Закона об ипотеке.

Суд апелляционной инстанции, отменил решение суда первой инстанции, поскольку пришел к выводу, что к отношениям сторон по договору от 18.08.2009 не могут быть применены нормы законодательства об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Кассационная инстанция считает данный вывод суда апелляционной инстанции правильным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об ипотеке удовлетворение требования залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с пунктом 1 данной статьи, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями договора от 18.08.2009 прекратились обязательства кредитора (Строительной компании) в части уплаты долга в сумме 15 000 000 руб. по кредитному договору от 29.07.2008 и возникли новые обязательства ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" по уплате Банку долга в размере 15 000 000 руб. и по передаче Банку в собственность недвижимого имущества.

Таким образом, договор от 18.08.2009 по сути является соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация), и соответствует требованиям пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 46 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку договором от 18.08.2009 изменены первоначальные обязательства, существовавшие между его сторонами, данный договор не может быть квалифицирован как соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, и к нему не могут быть применены положения статьи 55 Закона об ипотеке.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванное недвижимое имущество со ссылкой на несоответствие договора от 18.08.2009 требованиям действующего законодательства (пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") является незаконным и нарушающим права заявителя.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 по делу N А56-1675/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 по делу N А56-1675/2010, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.09.2010 по тому же делу, отменить.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина