Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 ноября 2010 г. N Ф07-11255/2010 по делу N А05-19879/2009 Учитывая, что суды как первой, так и апелляционной инстанций надлежащим образом не исследовали вопрос о величине рыночной стоимости объектов, подлежащих продаже Обществу, дело направлено на новое рассмотрение

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 ноября 2010 г. N Ф07-11255/2010 по делу N А05-19879/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 ноября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Царица" Васильевой Е.М. (доверенность от 22.10.2010),

рассмотрев 28.10.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Царица" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08.04.2010 (судья Гуляева И.С.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 (судьи Моисеева И.Н., Елагина О.К., Митрофанова О.В.) по делу N А05-19879/2009,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Царица" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) об урегулировании разногласий по двум договорам купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 165,5 кв.м и 96,0 кв.м, расположенных по адресу: Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Попова, д. 14. Спор возник в отношении пункта 1.2 договоров, устанавливающего цену указанных помещений, и пункта 5.2 договоров, устанавливающего ответственность за нарушение сроков оплаты имущества.

Решением от 08.04.2010 суд первой инстанции принял пункт 1.2. договоров купли-продажи в редакции Мэрии, установив цену нежилых помещений площадью 165,5 кв.м в размере 7 531 900 руб. (без учета НДС), а помещений площадью 96,0 кв.м - 4 368 960 руб. (без учета НДС).

Пункт 5.2 договоров принят в редакции Общества - установлена ответственность покупателя за нарушение срока внесения платежа в виде пеней в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 2.2 договора.

Постановлением апелляционного суда от 12.07.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Мэрия надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества Мэром города Архангельска приняты распоряжения от 09.09.2009 N 1265р и N 1267р "О приватизации муниципального имущества по ул. Попова, 14". В соответствии с распоряжением N 1265р принято решение о приватизации нежилого помещения третьего этажа N 29-34, 31а, общей площадью 96,0 кв.м по адресу: Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Попова, дом 14, а согласно распоряжению N 1267р - нежилого помещения третьего этажа N 21, общей площадью 165,5 кв.м по тому же адресу.

Мэрия направила Обществу проекты двух договоров купли-продажи указанных помещений, указав в пункте 1.2 цену имущества: 7 531 900 руб. (без учета НДС) для помещения площадью 165,5 кв.м, и 4 368 960 руб. (без учета НДС) для помещений площадью 96,0 кв.м., а в пункте 5.2 - неустойку за нарушение покупателем сроков внесения платежей в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Общество подписало договоры с протоколами разногласий. Ссылаясь на отчет независимого оценщика Коптева А.И., Общество предложило установить цену помещений площадью 165,5 кв.м в размере 4 876 000 руб., а помещений площадью 96,0 кв.м. - 2 954 000 руб.

Общество также предложило установить неустойку, предусмотренную пунктом 5.2 договоров, в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Поскольку протоколы разногласий к договорам не были приняты Мэрией, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В связи с оспариванием истцом оценки помещений, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "БДО Юникон-Архангельск" (далее - ООО "БДО Юникон-Архангельск") по заявке Мэрии, указанное общество привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе рассмотрения дела определением от 12.01.2010 была назначена экспертиза, проведение которой поручено специалисту общества с ограниченной ответственностью "Лукрум-Аудит" (далее - ООО "Лукрум-Аудит").

Согласно экспертным заключениям ООО "Лукрум-Аудит" рыночная цена помещений площадью 165,5 кв.м составляет 6 158 000 рублей (с учетом НДС), а помещений площадью 96,0 кв.м. - 3 572 000 (с учетом НДС).

Суд первой инстанции разрешил спор, приняв пункт 1.2 договоров в редакции Мэрии, а пункт 5.2 - в редакции Общества. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"). Редакция статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ позволяет сделать вывод об обязательном характере величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права. Такая оценка не может носить рекомендательный характер, она носит обязательный характер для государственного органа.

В этом случае достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве. В порядке статьи 13 Закона "Об оценочной деятельности" Общество не оспорило оценку, проведенную ООО "БДО Юникон-Архангельск", на основании которой Мэрия определила цену подлежащих продаже помещений. При таких обстоятельствах суд не принял во внимание доводы Общества о том, что оценка имущества, проведенная ООО "БДО Юником-Архангельск", чрезмерно завышена. Суд признал, что имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке помещений, проведенные предпринимателем Коптевым А.И. и ООО "Лукрум-Аудит", не могут являться основанием для установления иной цены недвижимого имущества.

Между тем в информационном письме президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд первой инстанции, сославшись на то, что Общество не оспорило путем предъявления отдельного иска оценку, произведенную ООО "БДО Юником-Архангельск", фактически не исследовал вопрос о достоверности указанной оценки.

Апелляционный суд, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, указал, что истцом не доказан факт выполнения отчетов ООО "БДО Юником-Архангельск" с нарушением Закона "Об оценочной деятельности" и федеральных стандартов оценки. При этом апелляционный суд исходил из того, что в заключении эксперта отсутствуют выводы о подобных нарушениях.

Как следует из определения суда первой инстанции от 12.01.2010, перед экспертом среди прочих были поставлены вопросы 4 и 8, согласно которым в случае несоответствия отчетов, составленных ООО "БДО Юником-Архангельск", Закону "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки, эксперт должен был определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 22.09.2009.

Таким образом, установив рыночную цену объектов следуя указаниям суда, изложенным в определении от 12.01.2010, эксперт, по сути, констатировал несоответствие отчетов ООО "БДО Юником-Архангельск" Закону "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки.

Более того, апелляционный суд установил, что в экспертном заключении (т. 3 л. 81-82) имеются выводы об обстоятельствах, имеющих значение для дела и по поводу которых не были поставлены вопросы, в которых эксперт поясняет причины значительного превышения рыночной стоимости объектов недвижимости в отчетах ООО "БДО Юником-Архангельск". Данные пояснения содержат ссылки на нарушения федеральных стандартов оценки. Аналогичные пояснения представлены ООО "Лукрум-Аудит" суду в виде заявления по делу (т. 2 л. 118-119).

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает необоснованным вывод апелляционного суда об отсутствии в материалах дела доказательств, опровергающих достоверность отчетов об оценке, выполненных ООО "БДО Юником-Архангельск". Само по себе отсутствие в экспертном заключении выводов о конкретных нарушениях требований федеральных стандартов, допущенных ООО "БДО Юником-Архангельск", не исключает проверку достоверности его отчетов при помощи других допустимых доказательств.

Учитывая, что суды как первой, так и апелляционной инстанций надлежащим образом не исследовали вопрос о величине рыночной стоимости объектов, подлежащих продаже Обществу, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить рыночную цену подлежащих продаже помещений, с учетом установленного разрешить спор, в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08.04.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 по делу N А05-19879/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева