Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 ноября 2010 г. N Ф07-11885/2010 по делу N А26-2396/2010 Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку без заключения специалиста, сделанного по результатам проведенного в рамках рассмотрения дела исследования, выводы суда об обоснованности отчета об оценке, составленного Центром оценки, и соблюдении при его составлении положений закона об оценочной деятельности, стандартов оценки нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам законодательства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 ноября 2010 г. N Ф07-11885/2010 по делу N А26-2396/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2012 г. N Ф07-11885/10 по делу N А26-2396/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

при участии предпринимателя Синикова И.В. (паспорт 86 03 583002) и его представителя Можеева Ю.В. (доверенность от 13.01.2010), от Оценочной компании Романова Д.В. (доверенность от 10.11.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Синикова Игоря Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.06.2010 по делу N А26-2396/2010 (судья Васильева Л.А.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Сиников Игорь Владимирович (свидетельство о государственной регистрации от 28.06.2004 серии 10 N 000532887) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) о признании недействительным распоряжения главы Петрозаводского городского округа от 19.11.2009 N 699-р "О предоставлении ИП Синикову И.В. преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации" в части установления цены продажи имущества, равной 7 009 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - Центр оценки), общество с ограниченной ответственностью "Карельская оценочная компания" (далее - Оценочная компания).

Решением от 18.06.2010 заявленные требования удовлетворены; распоряжение от 19.11.2009 N 699-р признано недействительным в части установления цены отчуждаемого объекта, равной 7 009 000 руб., без учета НДС, как противоречащее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), Федеральному закону "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности); на Администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе предприниматель Сиников И.В., ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, просит изменить мотивировочную часть решения путем ее дополнения указанием на необоснованное завышение цены объекта приватизации и необходимость ее корректировки посредством новой оценки независимым оценщиком. По мнению подателя жалобы, суд не исследовал в достаточной степени обстоятельства, на которые ссылался заявитель в обоснование завышения цены продажи объекта и неправильного определения его рыночной стоимости; удовлетворение судом требований по формальному основанию указания цены без учета суммы налога на добавленную стоимость привело к еще большему ущемлению прав предпринимателя.

В судебном заседании предприниматель Сиников И.В. и его представитель поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Оценочной компании поддержал позицию заявителя, сославшись на недостатки отчета Центра оценки, выполненного по заявке Администрации, и считая, что для разрешения возникших в ходе рассмотрения дела вопросов было необходимо провести экспертизу.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Сиников И.В. арендует нежилое помещение общей площадью 145,5 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 4, для размещения магазина по продаже непродовольственных товаров.

Распоряжением главы Петрозаводского городского округа от 19.11.2009 N 699-р предпринимателю Синикову И.В. предоставлено преимущественное право на приобретение данного арендуемого муниципального нежилого помещения и предписано заключить с ним договор купли-продажи указанного объекта.

Пунктом 2 данного распоряжения цена продажи объекта установлена на основании отчета об оценке от 05.10.2009 N 229-09, выполненного Центром оценки по заявке Администрации по состоянию на 02.10.2009, в сумме 7 009 000 руб. без учета НДС.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Администрации, предприниматель заказал проведение оценки Оценочной компании, по отчету которой от 05.02.2010 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 28.01.2010 составила 5 556 000 руб. (с учетом НДС), или 4 708 475 руб. (без учета НДС).

Предприниматель Сиников И.В., считая, что цена отчуждаемого объекта определена с нарушением Закона об оценочной деятельности, существенно завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости объекта, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции в мотивировочной части решения фактически пришел к выводу о соответствии отчета Центра оценки Закону об оценочной деятельности, стандартам оценки. Удовлетворяя требования предпринимателя, суд посчитал недействительным распоряжение главы Петрозаводского городского округа от 19.11.2009 N 699-р в части установления цены отчуждаемого объекта по тому мотиву, что определенная в нем цена продажи указана без учета НДС.

Между тем установленная в оспариваемом распоряжении цена в размере 7 009 000 руб. без включения НДС соответствует итоговой величине рыночной стоимости объекта, определенной Центром оценки, также не включающей сумму НДС и составляющей с учетом налога 8 270 620 руб.

Таким образом, само по себе указание в оспариваемом распоряжении цены продажи без учета НДС, при том что значение этой цены соответствует величине рыночной стоимости помещений, указанной в отчете оценщика также без включения в нее суммы НДС и не признанной судом недостоверной, не нарушает прав заявителя и не может служить основанием для удовлетворения его требований, поскольку цена, включающая НДС, автоматически увеличивается на сумму налога, и об устранении нарушений прав заявителя такое изменение цены не свидетельствует.

В то же время выводы суда о соответствии отчета Центра оценки Закону об оценочной деятельности и стандартам оценки нельзя признать достаточно обоснованными.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как установлено статьей 13 того же Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

По смыслу статей 15, 24 Закона об оценочной деятельности осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

Таким образом, поскольку при наличии спора о величине рыночной стоимости объекта цена сделки может быть определена судом, а для проверки обоснованности и достоверности представленных сторонами отчетов оценщиков и определения цены сделки необходимы специальные познания в области оценочной деятельности, при рассмотрении дела целесообразно назначение экспертизы. Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика рекомендовано суду и пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92.

Как видно из материалов дела, такое ходатайство заявлялось предпринимателем. Однако определением от 01.06.2010 в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы было отказано со ссылкой на то, что отчет о рыночной стоимости объекта исследуется и оценивается судом как один из видов доказательств. Между тем исследование и оценка представленных сторонами доказательств не препятствует для наиболее полного выяснения существенных для дела вопросов использованию и иных доказательств, к которым также относятся заключения экспертов.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, поскольку без заключения специалиста, сделанного по результатам проведенного в рамках рассмотрения дела исследования, выводы суда об обоснованности отчета об оценке, составленного Центром оценки, и соблюдении при его составлении положений Закона об оценочной деятельности, стандартов оценки нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам законодательства.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.06.2010 по делу N А26-2396/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов