Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 ноября 2010 г. N Ф07-11506/2010 по делу N А66-1173/2010 Суд отказал в иске об изменении договора аренды земельных участков, признав, что существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, не произошло, поэтому не имеется оснований для изменения этого договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 29 ноября 2010 г. N Ф07-11506/2010 по делу N А66-1173/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Гафиатуллиной Т.С. и Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ПроектИнвест-2" Никитина Д.А. (доверенность от 28.10.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПроектИнвест-2" на решение Арбитражного суда Тверской области от 13.05.2010 (судья Карташова В.П.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А66-1173/2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПроектИнвест-2" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Комитету по управлению имуществом Тверской области (далее - Комитет) об изменении договора от 19.10.2007 N 0424-з/07 аренды земельных участков, изложив пункты 3.2.2, 3.2.3, 9.1 в следующей редакции:

"3.2.2. Строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры (внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений) в соответствии с документацией по планировке в срок не позднее 12 месяцев со дня получения соответствующих технических условий, но не позднее 2 лет со дня вступления в законную силу решения суда об изменении настоящего договора.

3.2.3. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства - 30 месяцев с момента создания внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, но не позднее 5 лет со дня вступления в законную силу решения суда об изменении настоящего договора.

9.1. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до 19 ноября 2014 года".

Решением от 13.05.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.07.2010, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы указывает следующее: вывод судов о том, что отсутствие технических условий, необходимых для жилищного строительства, не относится к существенно изменившимся обстоятельствам, сделан без исследования программ развития и финансирования систем коммунальной инфраструктуры; суды не учли, что у Общества в силу статей 42, 43, 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствовала возможность получить информацию о наличии технических условий на момент заключения договора аренды от 19.10.2007 ввиду отсутствия проекта планировки застраиваемой территории, разработанного истцом в рамках исполнения договора аренды от 19.10.2010 и утвержденного 03.10.2008.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением от 31.08.2007 N 1540 Комитет назначил проведение торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 44 491,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300157:0033, находящегося примерно в 41 м от ориентира, имеющего почтовый адрес: Тверская область, Калининский район, город Тверь, Оснабрюкская улица, дом 15, по направлению на юго-запад, и земельного участка площадью 102 509,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300157:0040, находящегося примерно в 261 м от ориентира, имеющего почтовый адрес: Тверская область, Калининский район, город Тверь, Оснабрюкская улица, дом 21, корпус 1, по направлению на юго-запад, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В пункте 3.4 распоряжения определены существенные условия договора аренды, подлежащего заключению по результатам торгов. Согласно пункту 3.4.1 срок аренды земельных участков составляет 2 года. В пункте 3.4.6 распоряжения установлено, что максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельных участков равен 12 месяцам со дня подписания договора. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность в порядке, установленном действующим гражданским законодательством, - 5 месяцев со дня утверждения документации по планировке территории, но не позднее 17 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 3.4.7 распоряжения). Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 18 месяцев со дня утверждения документации по планировке территории, но не позднее 30 месяцев со дня подписания договора аренды земельных участков (пункт 3.4.8 распоряжения).

На основании указанного распоряжения 12.10.2007 проведен аукцион на право заключения договора аренды названных земельных участков. Аукцион признан несостоявшимся, поскольку в нем приняло участие только Общество, с которым Комитет (арендодатель) 19.10.2007 заключил договор N 0424-з/07 аренды названных земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В разделе 3 договора стороны предусмотрели график комплексного освоения участков и строительства, продублировав в пунктах 3.2.1, 3.2.2 и 3.2.3 содержащиеся в пунктах 3.4.6, 3.4.7, 3.4.8 распоряжения Комитета от 31.08.2007 условия относительно сроков реализации отдельных этапов.

В силу пункта 9.1 договор аренды считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 2 лет. Государственная регистрация договора аренды произведена 19.11.2007, земельные участки переданы Обществу по акту приема-передачи от 19.10.2007.

В целях получения технических условий, необходимых для осуществления жилищного и иного строительства, Общество обратилось с запросами в соответствующие организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должны быть подключены вновь создаваемые объекты капитального строительства.

Общество, получив в период с февраля по декабрь 2008 года сведения о невозможности подключить проектируемый жилой микрорайон к существующим сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, об отсутствии городских электрических сетей в этом микрорайоне и о необходимости строить пожарное депо, направило в Комитет письмо от 16.11.2009 N 174-1/ПИ с предложением внести изменения в договор от 19.10.2007 в части сроков исполнения обязательств по строительству инженерной инфраструктуры и максимальных сроков жилищного и иного строительства. Общество сослалось на следующее: в рамках исполнения обязательств по договору аренды от 19.10.2007 разработан и утвержден проект планировки и проект межевания территории, частично получены технические условия на инженерное обеспечение объекта, разработана и передана на государственную экспертизу проектно-сметная документация на строительство первой очереди первого пускового комплекса; уполномоченные организации выдали информацию о технических условиях со значительной задержкой, поэтому Общество не имело возможности приступить к строительству инженерной инфраструктуры.

Поскольку в письме от 23.12.2009 N 16113-09 Комитет отказал в изменении договора аренды ввиду отсутствия оснований, предусмотренных законом и договором, условия которого идентичны условиям, содержавшимся в извещении о проведении аукциона, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал в иске, признав, что существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, не произошло, поэтому не имеется оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения этого договора. На момент проведения аукциона и заключения договора аренды Общество обладало полной информацией о земельных участках, право аренды которых для комплексного освоения и жилищного строительства было выставлено на торги, а также о сроках выполнения обязательств по договору, с которыми истец согласился, подписав данный договор.

Апелляционный суд признал вывод суда правильными.

Кассационная инстанция считает решение и постановление законными и обоснованными по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 названного Кодекса.

Подпунктами 6, 7, 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

При этом пунктом 3 статьи 30.2 того же Кодекса установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 того же Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа; изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 той же статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не доказало наличия оснований и условий для изменения договора от 19.10.2007, приведенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды правильно указали, что Общество, участвуя в аукционе по продаже права аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, располагало всеми необходимыми сведениями для оценки рисков наступления неблагоприятных последствий в случае невыполнения условий, содержащихся в извещении о проведении аукциона, в том числе и условий о сроках, которые истец просит изменить. Общество имело возможность до заключения договора аренды получить информацию о том, имеются ли в микрорайоне, где планировалось строительство, электрические городские сети, возможность подключения к сетям энерго-, водо- и теплоснабжения. Однако истец этого не сделал и обязался закончить строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией о планировке в срок не позднее 5 месяцев со дня утверждения в установленном порядке указанной документации, но не позднее 17 месяцев со дня подписания договора. Предельный срок строительства объектов инженерной инфраструктуры истек 19.03.2009, с предложением изменить условия договора о сроках строительства Общество обратилось в Комитет 16.11.2009, а с настоящим иском в суд - в феврале 2010 года.

Кассационная инстанция считает несостоятельными доводы жалобы о том, что выполнению в срок условий договора аренды препятствует отсутствие программы развития систем коммунальной инфраструктуры и соответствующих инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, утверждение которых входит в полномочия органов местного самоуправления города Твери, и что изменение сроков строительства обусловлено необходимостью разработки и принятия этих программ. Об отсутствии таких программ истцу было известно до заключения договора аренды. В распоряжении Комитета от 31.08.2007 N 1540 о предоставлении названных участков в аренду и в договоре от 19.10.2007 не оговорено, что строительство объектов инженерной инфраструктуры обусловлено принятием указанных инвестиционных программ.

Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно отказали в иске ввиду отсутствия существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора от 19.10.2007.

Ввиду изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 13.05.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 по делу N А66-1173/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПроектИнвест-2" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

А.В. Кадулин