Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2010 г. N Ф07-12695/2010 по делу N А56-44623/2009 Поскольку в разумный срок ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору, договор аренды подлежит расторжению

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 декабря 2010 г. N Ф07-12695/2010 по делу N А56-44623/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ИФХ "Ленинец" Кузнецова Е.Л. (доверенность от 01.12.2010), от общества с ограниченной ответственностью Фирма "АВИП Лимитед" генерального директора Дармороз И.Д. (решение единственного участника общества от 03.03.2010 N 2), Пелевина А.Л. (доверенность от 06.11.2010),

рассмотрев 06.12.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "АВИП Лимитед" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу N А56-44623/2009 (судьи Тимухина И.А., Жиляева Е.В., Серикова И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИФХ "Ленинец" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "АВИП Лимитед" (далее - Фирма) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 23.06.2000 N 95/2000.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2009 (судья Астрицкая С.Т.) иск удовлетворен.

При пересмотре дела в апелляционном порядке Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, установив наличие основания для безусловной отмены судебного акта, предусмотренного пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем вынес определение от 10.11.2009.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 решение от 14.08.2009 отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Фирма, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить постановление, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, Обществом пропущен срок исковой давности; судом неправильно применены к спорным отношениям положения абзаца первого статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); перепланировка арендуемых помещений произведена с согласия арендодателя; истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора.

В судебном заседании представитель Фирмы поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества просил оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Фирма (арендатор) заключили договор от 23.06.2000 N 95/2000, в соответствии с условиями которого арендодатель передал ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 269 кв. м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 274, состоящие из основного помещения N 28 площадью 32,3 кв. м и вспомогательных помещений N 21 - 27, 32, 42 площадью 236,7 кв. м.

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается на 15 лет.

Пунктом 3.4.1 договора установлено, что арендатор имеет право производить перепланировку и переоборудование помещений только с письменного разрешения арендодателя.

Пунктом 6.2.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор существенно ухудшает объект; использует объект не в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора; более 2-х раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

Письмом от 22.04.2009 N 09-27 арендодатель предложил арендатору привести планировку занимаемых помещений в соответствие с планом, приложенным к договору аренды (за исключением согласованных изменений).

Арендатор не устранил указанные нарушения договора, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и подтвержденными материалами дела.

При пересмотре дела в апелляционном порядке апелляционный суд пришел к тем же выводам.

Суд кассационной инстанции находит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, а кассационную жалобу - подлежащей отклонению.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу пункта 1 названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Судом апелляционной инстанции был установлен факт пользования арендатором имуществом с существенными нарушениями условий договора.

Согласно условиям названного договора арендатор имеет право производить перепланировку и переоборудование помещений только с письменного разрешения арендодателя; договором предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор существенно ухудшает объект (пункты 3.4.1, 6.2.2).

Из материалов дела, следует и не оспаривается ответчиком, что в помещениях, переданных в аренду, арендатором произведена существенная перепланировка и переоборудование.

Доказательства согласования арендодателем перепланировки объекта аренды (за исключением перепланировки, связанной с устройством отдельного входа, и сносом перегородки, находившейся в осях С - Р и 1-2) ответчиком в материалы дела не представлены.

Доводы ответчика о том, что перепланировка помещений произведена до заключения договора аренды, опровергаются приложенным к договору планом помещений, которым определены помещения, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды, и принятые арендатором по акту приема-сдачи от 01.01.2001 (приложение N 1 к договору).

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Обществом надлежащим образом исполнено. Письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств было получено Фирмой 24.04.2009. Указанные в нем обязательства необходимо было исполнить до 01.07.2009. Требования, указанные в претензии арендатором выполнены не были.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Обществом данные положения закона соблюдены.

Суд обоснованно установил, что в разумный срок ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору, договор аренды подлежит расторжению.

Довод жалобы о пропуске истцом срока исковой давности опровергается материалами дела.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Требование о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, возможность предъявления которого предусмотрена статьей 619 ГК РФ, представляет собой один из способов защиты прав арендодателя.

Течение срока исковой давности начинается по общему правилу со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Ранее истечения установленного в претензии от 22.04.2009 N 09-27 срока (01.07.2009) для исполнения обязательства Общество не могло узнать о нарушении его прав арендодателя и потребовать в судебном порядке расторжения договора и выселения арендатора.

В данном случае Общество о нарушении своего права узнало 01.07.2009.

В рамках настоящего дела истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 20.07.2009, то есть в пределах срока исковой давности.

Нарушений апелляционным судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию ошибочного судебного акта, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает.

При таких обстоятельствах основания для отмены вынесенного по настоящему делу постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу N А56-44623/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "АВИП Лимитед" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин