Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 декабря 2010 г. N Ф07-12254/2010 по делу N А26-1517/2010 Суд правомерно посчитал, что определенный дополнительным соглашением к договору аренды порядок зачета затрат на реконструкцию помещения в счет арендной платы не применим при определении порядка оплаты выкупаемого имущества. Поскольку величина стоимости неотделимых улучшений согласована сторонами, оставшаяся не компенсированной в рамках договора аренды часть этой суммы подлежит зачету в счет выкупной цены

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 декабря 2010 г. N Ф07-12254/2010 по делу N А26-1517/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л.,

при участии от Общества Еккина И.А. (доверенность от 12.01.2010), от Администрации Балашовой Л.Г. (доверенность от 11.01.2010 N 1.3-17/4), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.08.2010 по делу N А26-1517/2010 (судья Мельник А.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Экспресс-Люкс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, в части установления цены продажи имущества и порядка его оплаты и просило принять пункты 3.1, 3.2 договора и приложения N 1, 2 к договору в предложенной истцом редакции (с учетом уточнения требований).

Решением от 23.08.2010 исковые требования удовлетворены; пункты 3.1 и 3.2 приняты в редакции Общества; с Администрации в пользу Общества взыскано 4000 руб. судебных расходов по государственной пошлине.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит отменить названное решение и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суд был не вправе в рамках рассмотрения преддоговорного спора проверять достоверность отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного по заказу Администрации обществом с ограниченной ответственностью "Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО" (далее - Компания "ЭСКО"), без привлечения последнего к участию в деле; указанный отчет соответствует требованиям законодательства; условие о зачете в счет выкупной цены стоимости неотделимых улучшений определено судом без учета согласованных сторонами положений договора аренды от 10.06.2005 N 181 с дополнительным соглашением от 22.06.2006 N 387 к нему.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, считая, что представленные сторонами отчеты разных оценщиков исследованы судом надлежащим образом, указав, что суд вызывал в заседание для дачи пояснений представителя Компании "ЭСКО", который не явился.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество арендует нежилые помещения общей площадью 91,9 кв. м (с учетом дополнительного соглашения от 22.06.2006 N 387 к договору от 10.06.2005 N 181), расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 9, для размещения сервисного центра по ремонту бытовой техники.

Распоряжением главы Петрозаводского городского округа от 08.10.2009 N 577-р Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение данных нежилых помещений по цене 2 404 906 руб. 78 коп. (без учета НДС), установленной на основании отчета об оценке от 14.09.2009, выполненного Компанией "ЭСКО" по заявке Администрации.

Администрация направила Обществу проект договора купли-продажи от 18.01.2010, который подписан покупателем с протоколом разногласий, в частности, по пунктам 3.1 и 3.2 договора.

Согласно названным пунктам в редакции Администрации цена продажи объекта составляет 2 404 906 руб. 78 коп. (без учета НДС) и определена на основании отчета об оценке от 14.09.2009. В счет оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений в сумме 233 262 руб. 80 коп., не возмещенной арендатору по состоянию на 09.10.2009.

В соответствии с предложенной Обществом редакцией спорных пунктов рыночная стоимость объекта составляет 1 855 084 руб. (без учета НДС) и определена на основании отчета об оценке от 25.12.2009; в счет оплаты выкупаемого имущества подлежит зачету стоимость неотделимых улучшений в размере 567 762 руб. 80 коп.

Поскольку Администрация отклонила направленный в ее адрес протокол разногласий, Общество в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона. Порядок реализации этого права определен статьей 4 того же Закона.

Согласно частям 2, 4 названной статьи уполномоченный орган в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Из положений статей 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество, не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Администрации, заказало проведение оценки обществу с ограниченной ответственностью "Карельская оценочная компания" (далее - Оценочная компания), по отчету которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 25.12.2009 составила 2 189 000 руб. (с учетом НДС), или 1 855 085 руб. (без учета НДС).

Суд первой инстанции в целях надлежащего исследования представленных сторонами отчетов приглашал в судебное заседание представителей обеих оценочных компаний. Однако оценщик Компании "ЭСКО", выполнявшей оценку по заданию Администрации, в заседании суда участия не принял, в то время как представитель Оценочной компании дал свои пояснения по имеющимся в распоряжении суда отчетам. Проанализировав оба представленных отчета как письменные доказательства по делу, в том числе с учетом пояснений представителя Оценочной компании, суд пришел к выводу о несоответствии отчета Компании "ЭСКО" принципам существенности, обоснованности, проверяемости и, как следствие, о недостоверности данного отчета. При этом каких-либо возражений по поводу отчета Оценочной компании ответчиком не было заявлено.

В таком случае суд правомерно посчитал, что при заключении договора купли-продажи подлежит применению цена, установленная в отчете Оценочной компании.

Доводы подателя жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции отчета, выполненного Компанией "ЭСКО", не могут быть приняты во внимание, поскольку фактически направлены на переоценку данного отчета как одного из доказательств по делу, исследовавшихся судом, в то время как в силу статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по таким доводам судебный акт не может быть пересмотрен в кассационном порядке.

В части величины стоимости неотделимых улучшений, подлежащей зачету в счет выкупной цены, решение суда также является правильным.

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Дополнительным соглашением от 22.06.2006 N 387 к договору аренды от 10.06.2005 N 181 стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений составляет 669 000 руб., и определили порядок частичной компенсации арендатору этой стоимости путем снижения величины арендной платы.

По смыслу статьи 5 упомянутого Федерального закона единственным условием зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений является осуществление их с согласия арендодателя.

В таком случае суд правомерно посчитал, что определенный дополнительным соглашением к договору аренды порядок зачета затрат на реконструкцию помещения в счет арендной платы не применим при определении порядка оплаты выкупаемого имущества. Поскольку величина стоимости неотделимых улучшений согласована сторонами, оставшаяся не компенсированной в рамках договора аренды часть этой суммы подлежит зачету в счет выкупной цены.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, правильными, и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.08.2010 по делу N А26-1517/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

И.Л. Грачева