Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 февраля 2011 г. N Ф07-15186/2010 по делу N А56-50322/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Рудницкого Г.М.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Кировский завод" Евстратенко Н.Ю. (доверенность от 05.04.2010), Петровой Н.Ю. (доверенность от 04.02.2011), Шумлянской В.Н. (доверенность от 11.02.2011); от общества с ограниченной ответственностью "Волго-Балт" Гришина П.В. (доверенность от 14.02.2011),

рассмотрев 15.02.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волго-Балт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2010 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2010 (судьи Полубехина Н.С., Глазков Е.Г., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-50322/2009,

установил:

Открытое акционерное общество "Кировский завод" (далее - Завод) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Издательский дом "Волго-Балт" (далее - ООО "ИД "Волго-Балт") о взыскании 11 311 381 руб. 71 коп. задолженности по договору аренды от 27.11.1998 N 231 за период с июня 2008 года по январь 2010 года.

Определением от 14.01.2010 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца о замене названия ответчика в связи с переименованием на общество с ограниченной ответственностью "Волго-Балт" (далее - Общество).

Решением от 01.04.2010 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.10.2010 решение от 01.04.2010 изменено. С Общества в пользу Завода взыскано 9 664 027 руб. 91 коп. долга. В остальной части в иске отказано (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.10.2010).

В кассационной жалобе Общество просит отменить вынесенные по делу судебные акты, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

Как указывает податель жалобы, суды применили распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУГИ) от 21.03.2005 N 31 "О применении методики определения арендной платы" (далее - Распоряжение N 31), которое неприменимо к правоотношениям сторон.

В отзыве на кассационную жалобу Завод просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая ее доводы необоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Завода возразил против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (арендодатель) и правопредшественник ООО "ИД "Волго-Балт", общество с ограниченной ответственностью "Инномед" (далее - арендатор) заключили договор от 27.11.1998 N 231 аренды комплекса зданий детской Балтийской клинической центральной бассейновой больницы: здания (литера "А") площадью 1506,4 кв.м, здания поликлиники (литера "Б") площадью 517 кв.м, здание лаборатории (литера "В") площадью 143,4 кв.м, здание гаража (литера "Г") площадью 134,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, В.О., 5-я линия, д. 32, сроком до 31.12.2023.

Как видно из договора, объекты недвижимости находятся в федеральной собственности.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы за пользование объектом, выраженный в условных единицах.

Согласно пункту 3.3 договора в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

На момент заключения договора при определении размера арендной платы стороны руководствовались Методикой определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденной распоряжением Леноблкомимущества от 24.07.1998 N 109.

В соответствии с пунктом 5.1 договора вносимые в него дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая, предусмотренного пунктом 3.3 договора.

Из приложения N 2 к договору следует, что при расчете размера арендной платы стороны применили тип деятельности арендатора (Ктд) - 0,1; степень технического обустройства (Кто) - 0,5.

Дополнительным соглашением от 22.02.2002 N 2 к договору аренды от 27.11.1998 N 231 внесены изменения в пункт 3.1 договора, установлен новый размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 20.08.2002 к названному договору внесены изменения в пункт 1.1 договора, а именно: здания передаются для использования под медицинские услуги и иные виды деятельности согласно уставу арендатора.

Пункт 2.3.6 изложен в следующей редакции: для использования объекта согласно целям своей деятельности арендатор имеет право произвести необходимые прокладки скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование объекта; данные действия не должны искажать первоначальный вид и ухудшать состояние объекта.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2003 по делу N А56-31552/03 утверждено мировое соглашение между ООО "ИД "Волго-Балт" и Ленинградским комитетом по управлению государственным имуществом в связи с изменением в учредительных документах и изменением вида деятельности арендатора; с 02.06.2003 новый размер арендной платы с учетом новых учредительных документов арендатора и применением коэффициента типа деятельности арендатора - 0,6 - составляет 8 477,43 у.е. в месяц.

Завод на основании договора мены от 27.02.2008 N 17 приобрел арендуемые объекты, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.07.2008 N 533472, 533470, 533473 и 533471.

Письмом от 06.05.2009 N 96301-33 Завод сообщил ООО "ИД "Волго-Балт" об изменении размера арендной платы на основании пункта 3.3 договора, указав, что в Методику определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденную распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 10.01.1999 N 2 (далее - Методика), внесены изменения в формулу расчета коэффициента износа; индексацией коэффициента территориальной зоны - увеличением в 2,5 раза и коэффициента типа деятельности арендатора - увеличением в 1,5 раза; новый размер арендной платы составляет 37 496,27 у.е. в месяц.

Поскольку арендатор не вносил арендную плату в измененном размере, Завод направил в его адрес претензию от 01.07.2009 N 96301-1-5, в которой указал на необходимость погасить задолженность не позднее 10 дней с даты получения претензии

Неисполнение обязательств по договору аренды, а также отсутствие ответа на претензию послужили основанием для обращения Завода в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 3.3 договора аренды в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что для определения размера арендной платы следует руководствоваться нормативными актами, регулирующими размер арендной платы по договорам аренды объектов недвижимости, которые являются федеральной собственностью.

В уведомлении от 06.05.2009 в качестве правового обоснования изменения размера арендной платы Завод сослался на Распоряжение N 31.

Пунктом 1.1 Распоряжения N 31 предусмотрено, что при определении величины арендной платы за владение и пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями, расположенными на территории Ленинградской области, а также иными зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, управление и распоряжение которыми осуществляет территориальное управление, применяется Методика с индексами, установленными в приложении 1 к Распоряжению N 31.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд первой инстанции, установив правильность расчета задолженности по Методике (с учетом Распоряжения N 31), удовлетворил иск в полном объеме.

Апелляционный суд не согласился с таким выводом в части применения истцом коэффициента износа зданий и в этой части в иске отказал.

Однако при принятии обжалуемых судебных актов суды не учли следующие существенные обстоятельства, связанные с применением норм материального права.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" утверждено Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), согласно которому Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

В соответствии с приказом Росимущества от 30.12.2008 N 444 с 31.12.2008 и до момента открытия в соответствующем органе Федерального казначейства лицевых счетов ТУ ФАУГИ осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных в качестве юридического лица на территории Санкт-Петербурга, и иного федерального имущества, расположенного на территории Санкт-Петербурга, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Как следует из письма Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 24.07.2007 N ЛП-05/20645 "О некоторых вопросах, связанных с заключением договоров аренды федерального имущества, принимая во внимание положение пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", определение стартового размера арендной платы должно осуществляться на основании отчета об оценке объекта.

В материалы дела представлено письмо руководителя ТУ ФАУГИ, из которого следует, что начиная с 22.06.2005 и по настоящее время арендная плата определяется на основании оценки рыночной стоимости прав аренды, которая в соответствии со статьей 8 Закона N 135-ФЗ является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях передачи в аренду и Распоряжение N 31 не применялось с названной даты.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить, на основании каких нормативных актов на момент направления Заводом Обществу уведомления от 06.05.2009 определялся размер арендной платы по договорам аренды объектов недвижимости, которые являются федеральной собственностью, обсудить вопрос о привлечении у участию в деле ТУ ФАУГИ, исследовать представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности, дать им правовую оценку и с учетом установленных фактических обстоятельств дела рассмотреть спор по существу, а также решить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2010 по делу N А56-50322/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин