Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 марта 2011 г. N Ф07-15023/2010 по делу N А56-95597/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Центр АТР-Сайгон" Толоконникова А.А. (доверенность от 01.03.2011), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Захарова С.Б. (доверенность от 29.12.2010 N 36339-42),

рассмотрев 02.03.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2010 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 по делу N А56-95597/2009 (судьи Мельникова Н.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр АТР-Сайгон" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет), оформленного уведомлением от 23.11.2009 N 6303, в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения - подвала 1-Н площадью 223,8 кв.м, находящегося в здании с кадастровым номером 78:31:1286:4:5 по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 1/25, литера А; об обязании Комитета заключить с истцом договор купли-продажи названного помещения по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с требованиями, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением от 26.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2010, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявления отказать.

По мнению подателя жалобы, часть здания, арендуемая Обществом, не может являться предметом приватизации, поскольку не прошла кадастровый учет и не имеет самостоятельного кадастрового номера, являющегося единственным способом идентификации объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации; с момента регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2007 N 3 к договору аренды (с 04.05.2007) объектом аренды является часть здания площадью 223,8 кв.м, а не объект недвижимости (помещение 1-Н площадью 265,5 кв.м), который ранее был предметом договора аренды и имел самостоятельный кадастровый номер; кадастровый учет вторичного объекта недвижимости (помещения 1-Н площадью 265,5 кв.м) прекращен, указанный объект вошел в состав первичного объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 78:31:1286:4:5.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 08.12.2000 N 10-А232753 аренды нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:1286:0:5:23 площадью 265,5 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 1/25, литера А, сроком на 5 лет.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Имущество передано по акту приема-передачи от 08.12.2000.

В последующем дополнительным соглашением от 01.01.2005 N 2 договор изменен в части предмета аренды. В здании с кадастровым номером 78:1286:4:5 общей площадью 13083,5 кв.м в аренду Обществу сдана часть помещения 1-Н (подвал) площадью 263,1 кв.м, а в дополнительном соглашении от 15.03.2007 N 3 уточнена площадь сдаваемой в аренду части - 223,8 кв.м.

Общество 19.11.2009 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого по договору от 08.12.2000 N 10-А232753 помещения.

Уведомлением от 23.11.2009 N 6303 ответчик отказал истцу в реализации преимущественного права приобретения арендованного имущества, указав, что действующим законодательством не предусмотрена возможность отчуждения части объекта недвижимости.

Полагая, что Закон N 159-ФЗ позволяет приобрести в собственность арендуемое имущество, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды обеих инстанций пришли к выводу, что арендуемая истцом часть здания может быть сформирована как отдельный объект недвижимости и подлежит выкупу на основании Закона N 159-ФЗ, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суды обеих инстанций установили, что спорное помещение на момент заключения договора и после прекращения кадастрового учета помещения 1-Н с кадастровым номером 78:1286:0:5:23 как вторичного объекта недвижимости вследствие учета помещения как части здания с кадастровым номером 78:1286:4:5, являлось и является самостоятельным помещением, имеющим два отдельных входа, в том числе с улицы. Согласно справке государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 27.09.2010 N 2589/01-35 по архивным данным наружные границы помещения 1-Н с 2000 по 2009 годы не изменялись. На основании изложенного суды пришли к выводу, что арендуемая истцом часть здания может быть сформирована как отдельный объект недвижимости.

Поскольку Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости, а доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено, суды обоснованно удовлетворили заявление Общества.

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не относится к полномочиям кассационной инстанции.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 по делу N А56-95597/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М.В. Захарова

Т.И. Сапоткина