Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2010 г. N Ф07-12982/2010 по делу N А26-283/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 февраля 2012 г. N Ф07-12982/10 по делу N А26-283/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л.,

при участии от Общества Шаркевича И.М. (доверенность от 15.10.2010), Романова Д.В. (доверенность от 15.12.2010), от Администрации Балашовой Л.Г. (доверенность от 11.01.2010 N 1.3-17/4), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сильвер" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.04.2010 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 (судьи Полубехина Н.С., Мельникова Н.А., Слобожанина В.Б.) по делу N А26-283/2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сильвер" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, и просило принять пункты 3.1, 3.2 договора, приложения N 1, 2 к нему в части установления цены продаваемого имущества в размере 4 693 000 руб. (в том числе НДС) в редакции истца (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - Центр оценки), государственное унитарное предприятие Республики Карелия "Республиканский государственный центр "Недвижимость" (далее - РГЦ "Недвижимость").

Решением от 14.04.2010 в иске отказано; по спорным пунктам договора принята редакция Администрации.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, при определении стоимости объекта оценки по заданию ответчика оценщиком были допущены существенные нарушения законодательства; суды неправомерно посчитали возможным применить при заключении сделки инвестиционную, а не рыночную стоимость; при наличии существенной разницы в цене объекта, определенной двумя оценщиками, суд необоснованно отказал в проведении экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что разница в цене возникла в связи с применением оценщиками различных значений коэффициента капитализации в зависимости от учета обременения помещений арендой; данный вопрос является правовым и верно разрешен судом.

До начала рассмотрения кассационной жалобы по существу Общество заявило ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А26-10193/2010, возбужденного по иску Общества об оспаривании величины стоимости объекта оценки, определенной Центром оценки. Представитель Администрации против удовлетворения ходатайства возражал, считая, что истец уже реализовал право на выбор способа защиты.

Кассационная инстанция, не установив наличия предусмотренных частью первой статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для приостановления производства по делу, отклонила заявленное ходатайство, поскольку согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 оспаривание величины стоимости объекта оценки может производиться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

По существу кассационной жалобы в судебном заседании представители Общества поддержали приведенные в ней доводы, указав, что суд при определении выкупной цены объекта вместо предусмотренной законом рыночной стоимости фактически применил инвестиционную стоимость, исходя из целесообразности, а не законности. Представитель Администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество арендует нежилые помещения общей площадью 322,6 кв. м, расположенные в подвале и цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, ул. Калинина, д. 26, для размещения предприятия общественного питания с реализацией ликероводочных изделий.

Распоряжением главы Петрозаводского городского округа от 05.11.2009 N 658-р Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение указанных арендуемых муниципальных нежилых помещений путем заключения договора купли-продажи данных помещений по цене 6 740 000 руб. (без учета НДС), определенной в отчете об оценке, выполненной независимым оценщиком, с рассрочкой платежа на пять лет.

Письмом от 16.11.2009 Администрация направила Обществу проект договора купли-продажи нежилых помещений площадью 322,6 кв. м на условиях, определенных в названном выше распоряжении.

Общество подписало проект договора с протоколом разногласий, в частности, относительно условий о цене выкупаемого объекта, предложив ее равной 3 313 000 руб. (с учетом НДС).

Поскольку Администрация не согласилась с предложенной покупателем ценой, последний, ссылаясь на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, передал неурегулированные разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение арбитражного суда.

Из положений статей 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По заданию Администрации Центром оценки был составлен отчет от 14.10.2009 N 259-09, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 12.10.2009 составила 6 740 000 руб. (без учета НДС).

Общество заказало проведение оценки РГЦ "Недвижимость", по отчету которого от 10.12.2009 N 638 (с учетом корректировки результатов оценки согласно информационному письму от 08.04.2010 N 1998) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 09.12.2009 составила 4 693 000 руб. (с учетом НДС), или 3 977 000 руб. (без учета НДС).

Суд первой инстанции, проанализировав представленные отчеты, пришел к выводу, что расхождения в итоговой величине рыночной стоимости объекта обусловлены тем, что Центр оценки при определении рыночной стоимости помещений указал на наличие обременения права собственности долгосрочной арендой, однако в отличие от РГЦ "Недвижимость" не учел это обременение для целей оценки. Суд посчитал, что вопрос об обоснованности учета обременения при определении рыночной стоимости объекта оценки является правовым, поэтому может быть разрешен без привлечения эксперта.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Исходя из положений статьи 13 Закона об оценочной деятельности, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

По смыслу статей 15, 24 Закона об оценочной деятельности осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития РФ) от 20.07.2007 N 256, при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки представляет собой результат комплексного исследования, выполненного лицом, обладающим специальными познаниями в соответствующей области. Поэтому выводы суда о достоверности величины рыночной стоимости помещений, сделанные без привлечения специалиста, нельзя признать достаточно обоснованными, в полной мере учитывающими все факторы, которые могли бы повлиять на эту величину.

Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции, сослался на положения, относящиеся к инвестиционной стоимости объекта оценки.

Между тем согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, рыночная и инвестиционная стоимость - это разные виды стоимости объекта оценки. При этом статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определено, что отчуждение недвижимого имущества при реализации преимущественного права должно производиться по рыночной, а не иной стоимости. Следовательно, апелляционный суд, соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отказе в иске, неправильно применил нормы права.

При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку без заключения специалиста, сделанного по результатам проведенного в рамках рассмотрения дела исследования, выводы суда о достоверности отчета об оценке, составленного Центром оценки, соответствии его положениям Закона об оценочной деятельности, стандартов оценки и о заключении договора купли-продажи имущества по цене, указанной в этом отчете, нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам законодательства. Так как вопрос о цене, по которой стороны должны совершить сделку, подлежит повторному исследованию, дело следует направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.04.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 по делу N А26-283/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

И.Л. Грачева