Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 февраля 2012 г. N Ф07-12982/10 по делу N А26-283/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сильвер" Шаркевича И.Н. (доверенность от 15.10.2011), Романова Д.В. (доверенность от 15.05.2011), от администрации Петрозаводского городского округа Ульяновой Ю.В. (доверенность от 28.12.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сильвер" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 по делу N А26-283/2010 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Сильвер" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, и просило принять пункты 3.1, 3.2 договора, приложения N 1, 2 к нему в части установления цены продаваемого имущества в размере 4 693 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость) в редакции истца (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - Центр оценки), государственное унитарное предприятие Республики Карелия "Республиканский государственный центр "Недвижимость" (далее - РГЦ "Недвижимость").

Решением от 14.04.2010 (судья Шалапаева И.В.) в иске отказано; спорные пункты договора приняты в редакции Администрации.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 (судьи Полубехина Н.С., Мельникова Н.А., Слобожанина В.Б.) названное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.2010 (судьи Сергеева И.В., Гафиатуллина Т.С., Грачева И.Л.) данные судебные акты отменены; дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Уточнив в процессе повторного рассмотрения дела заявленные требования в части цены объекта с учетом результатов комиссионной экспертизы, Общество просило установить продажную цену объекта в размере 3 977 761 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенном с учетом обременения права договором аренды.

Решением от 24.06.2011 (судья Шалапаева И.В.) иск удовлетворен частично; спорные пункты приняты в редакции исходя из продажной цены объекта в размере 6 540 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенном на основании отчета от 10.05.2011 N 1295/05-11, выполненного независимым оценщиком Ральман Ю.Б. в ходе судебного разбирательства, без учета обременения права договором аренды; установлен дифференцированный график погашения платежей.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 данное решение изменено; продажная цена объекта установлена в размере 6 264 949 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением от 28.04.2011 N 125-21, выполненным экспертами-оценщиками Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е., внесены соответствующие изменения в график платежей.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционного суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, в силу прямого указания закона помещения подлежат продаже по цене, равной их рыночной стоимости, при определении которой исходя из понятия рыночной стоимости, установленного законом, должны учитываться обременения имущества.

Администрация в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что определение рыночной стоимости недвижимого имущества, выкупаемого субъектом малого или среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), без учета обременения этого имущества договором аренды не противоречит названному Закону, Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки, поскольку в результате выкупа помещения происходит совпадение арендатора и покупателя в одном лице, а обременение арендой прекращается.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения кассационной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество арендует нежилые помещения общей площадью 322,6 кв.м, расположенные в подвале и цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, ул. Калинина, д. 26, для размещения предприятия общественного питания с реализацией ликероводочных изделий.

Распоряжением главы Петрозаводского городского округа от 05.11.2009 N 658-р Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение указанных арендуемых муниципальных нежилых помещений путем заключения договора купли-продажи данных помещений по цене 6 740 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенной в отчете об оценке, выполненной независимым оценщиком, с рассрочкой платежа на пять лет.

Письмом от 16.11.2009 Администрация направила Обществу проект договора купли-продажи нежилых помещений площадью 322,6 кв.м на условиях, определенных в названном выше распоряжении.

Общество подписало проект договора с протоколом разногласий, в частности, относительно условий о цене выкупаемого объекта, предложив ее равной 3 313 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Поскольку Администрация не согласилась с предложенной покупателем ценой, последний, ссылаясь на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, передал неурегулированные разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По заданию Администрации Центром оценки был составлен отчет от 14.10.2009 N 259-09, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 12.10.2009 составила 6 740 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Общество заказало проведение оценки РГЦ "Недвижимость", по отчету которого от 10.12.2009 N 638 (с учетом корректировки результатов оценки согласно информационному письму от 08.04.2010 N 1998) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 09.12.2009 составила 4 693 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), или 3 977 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

В ходе повторного рассмотрения дела определением от 11.03.2011 была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов в составе Ральман Юлии Борисовны, Мельникова Андрея Ивановича, Чагиной Елены Евгеньевны. Перед экспертами поставлены следующие вопросы: какова величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 12.10.2009 с учетом обременения помещений договором аренды и без учета такого обременения; соответствует ли отчет Центра оценки требованиям законодательства.

По результатам проведенных исследований оценщики Мельников А.И. и Чагина Е.Е. составили заключение от 28.04.2011 N 125-21, а оценщик Ральман Ю.Б. - заключение от 10.05.2011 N 1295/05-11.

Согласно первому из названных заключений итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (с учетом обременения) составила 3 977 761 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), а итоговая стоимость объекта оценки как условно свободного от прав третьих лиц, то есть без учета обременения договором аренды, - 6 264 949 руб. (без учета налога на добавленную стоимость); отчет Центра оценки признан экспертами не соответствующим требованиям законодательства.

По отчету, выполненному оценщиком Ральман Ю.Б., рыночная стоимость встроенных помещений с учетом обременения права договором аренды составила 4 110 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), без учета обременения арендой (исходя из допущения, что объект аренды условно свободен от прав третьих лиц) - 6 540 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Проанализировав положения Закона об оценочной деятельности и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды, исходя из понятия рыночной стоимости объекта оценки и особого порядка приобретения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, пришли к правильному выводу, что при определении цены выкупа помещения в целях реализации арендатором преимущественного права не должно учитываться обременение помещения арендой в пользу потенциального покупателя. Реализация требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, что исключает приобретение ими обремененных правом аренды объектов, равно как и возможность приобретения имущества иными лицами.

Оценив представленные заключения экспертов по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции отклонил заключение экспертов Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е., поскольку названные оценщики определили итоговую величину стоимости объекта оценки с учетом обременения права договором аренды и не указали в своем отчете, что определенная ими стоимость помещений без учета обременения является рыночной стоимостью объекта оценки, и принял за основу заключение оценщика Ральман Ю.Б., исходя из которого продажная цена помещений должна составлять 6 540 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Апелляционный суд, признав отчет Ральман Ю.Б. недопустимым доказательством ввиду того, что эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, посчитал необходимым определить цену объекта на основании заключения экспертов Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. и установил продажную цену в размере 6 264 949 руб. (без учета налога на добавленную стоимость). При этом использование судом для обоснования выводов по существу спора не только итоговой, но и исследовательской части заключения не противоречит статьям 64, 71, 75, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция поддерживает вывод судов первой и апелляционной инстанций в части подходов при определении рыночной стоимости нежилых помещений в целях их выкупа арендатором в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и считает возможным согласиться с апелляционным судом, установившим продажную цену недвижимого имущества на основании заключения от 28.04.2011 N 125-21, составленного экспертами Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е. В данном случае вопрос о применении того или иного заключения связан с исследованием и оценкой доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание следующее. Доводы подателя жалобы в основном сводятся к принципиальным возражениям против позиции судов об определении стоимости объекта без учета обременения арендой. Содержащиеся в кассационной жалобе ссылки на нарушение судами норм процессуального права не влияют на правильность разрешения данного вопроса по существу. Разница между ценой, установленной судом первой инстанции, и ценой, указанной в постановлении апелляционного суда, несущественна, и цена изменена апелляционным судом в меньшую сторону.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что должно быть оставлено в силе постановление апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 по делу N А26-283/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сильвер" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин