Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 марта 2011 г. N Ф07-12380/2009 по делу N А56-45107/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Приморский Трест" Смирновой Н.Л. (доверенность от 10.06.2010), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Дрожжиной А.А. (доверенность от 28.12.2010),

рассмотрев 14.03.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Реставратор" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2010 (судья Астрицкая С.Т.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 (судьи Ларина Т.С., Герасимова М.М., Масенкова И.В.) по делу N А56-45107/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Реставратор" (далее - ООО "Реставратор") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый Дом "Гостиный Двор" (далее - ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании права собственности ООО "Реставратор" на следующие объекты недвижимости: нежилое помещение 1-Н (кадастровый номер 78:42:18117В:6:4:1), площадью 228,4 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Оранжерейная, д. 29/23, лит. "А"; нежилое помещение 1-Н, площадью 811,2 кв.м (кадастровый номер 78:42:18117:9:15:1), расположенное по адресу Санкт-Петербург, г. Пушкин, Конюшенная улица, д. 16, лит. "А"; нежилое помещение 2-Н, общей площадью 1185,5 кв.м (кадастровый номер 78:42:18104:9:39:2), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Ленинградская, д. 57, лит. "А".

Определением суда первой инстанции от 22.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Приморский Трест" (далее - ООО "Приморский Трест").

Определением от 13.10.2009 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А56-46456/2009.

Определением от 24.02.2010 производство по делу возобновлено.

Определением от 23.03.2010 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А56-3409/2010, производство по делу в отношении ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" прекращено в связи с ликвидацией последнего.

Этим же определением ООО "Приморский Трест" исключено из числа третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Определением от 04.08.2010 производство по делу возобновлено.

В ходе судебного разбирательства в порядке процессуального правопреемства Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было заменено на Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Решением суда первой инстанции от 05.10.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2010, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Реставратор", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители ООО "Приморский Трест" и Управления Росреестра просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

До начала судебного заседания в суд кассационной инстанции поступило ходатайство ООО "Реставратор" об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку своего представителя из-за болезни. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, ходатайство оставлено без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" (продавец) в лице генерального директора Захаровой Т.В. и общество с ограниченной ответственностью "Волковка" (далее - ООО "Волковка", покупатель) подписали предварительный договор от 06.06.2005 купли-продажи объектов недвижимости.

В соответствии с условиями договора ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" приняло на себя обязательство заключить с ООО "Волковка" основной договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого помещения (кадастровый номер 78:18111А:1:15:5), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Конюшенная ул., д. 39/39, пом. 1Н, лит. "А" (к которому относится доля размером 1113/14460 в праве собственности за земельный участок площадью 1446 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Конюшенная, д. 39/39, кадастровый номер 18111 А/1); нежилого помещения (кадастровый номер 78:18117:0:15:1), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Конюшенная ул., д. 16, пом. 1Н, 2Н, лит. "А"; нежилых помещений Н-2 (с 1 - 21); Н-3 (с 1 - 10); Н-4 (с 1 - 9) (кадастровый номер 78:18104:0:39:1), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Ленинградская, д. 57, лит. "А"; жилого дома (кадастровый номер 78:18302:3:19), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, 2-й проезд, д. 9 а, лит. "А"; нежилого здания (кадастровый номер 78:18117:2:5), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Оранжерейная ул., д. 15а, лит. "Б"; нежилого помещения 1-Н (кадастровый номер 78:18117В:0:4:1), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Оранжерейная, д. 29/23, лит. "А"; земельного участка (кадастровый номер 78:18302:3), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, 2-й Проезд, д. 9а, лит. "А"; земельного участка (кадастровый номер 78:18117:2), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Оранжерейная, д. 15а, по цене 20 000 000 руб., подлежащих уплате по условиям договора после государственной регистрации перехода прав собственности на продаваемые объекты недвижимости.

ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" (продавец) в лице генерального директора Галко С.В. и ООО "Константин Камышин и К" (покупатель) подписали договор от 30.08.2005 купли-продажи и акт приема-передачи, на основании которых продавец передал покупателю следующие объекты недвижимости: нежилое помещение 1-Н, кадастровый номер 78:18117В:0:4:1 (в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости от 11.05.2004 кадастровый номер 78:18117В:6:4:1, этаж - цокольный, площадь объекта изменилась с 233,7 кв.м на 228,4 кв.м в результате текущей инвентаризации) площадью 233,7 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Оранжерейная, д. 29/23, лит. "А"; нежилое помещение, площадью 814 кв.м, кадастровый номер 78: 18117:0:15:1, этаж 1, подвал (в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости от 11.05.2004 кадастровый номер 78:18117:9:15:1, объекту присвоен номер 1-Н, части помещения 2-Н вошли в состав помещения 1-Н), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Конюшенная улица, д. 16, пом. 1Н, 2Н, лит. А; нежилые помещения Н-2 (с 1 - 21); Н-3 (с 1 - 10); Н-4 (с 1 - 9), общей площадью 1183,37 кв.м, кадастровый номер 78:18104:0:39:1 (в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости от 11.05.2004 кадастровый номер 78:18104:9:39:1, этаж 1, объекту присвоен номер 2-Н, части помещений 3-Н, 4-Н вошли в состав помещений 2-Н, площадь объекта изменилась с 1183,4 кв.м на 1183,6 кв.м в результате текущей инвентаризации, проведена корректировка этажности), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, улица Ленинградская, д. 57, лит. "А"; нежилое помещение, площадью 261 кв.м, кадастровый номер 78:18111А:1:15:5, этаж 1 (в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости от 11.05.2004 кадастровый номер 78:18111А:1:15:1, площадь объекта изменилась с 261 кв.м на 251,8 кв.м в результате текущей инвентаризации), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Конюшенная улица, д. 39/39, пом. 1Н, лит. "А"; права собственности на земельную долю площадью 111 кв.м от общей площади земельного участка площадью 1446 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Конюшенная, д. 39/39, кадастровый номер 181 ПА/1 на котором расположено нежилое помещение, категория - земли населенных пунктов, целевое назначение - под объекты торговли.

ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" (продавец) и ООО "Константин Камышин К" (покупатель) подписали договор от 27.09.2005 купли-продажи и акт приема-передачи, на основании которых продавец передал покупателю нижеследующие объекты недвижимости: нежилое здание, площадью 933,3 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Оранжерейная улица, д. 15а, лит. "Б", кадастровый номер 78:18117:2:5, этажность 2, подвал; земельный участок площадью 601 кв.м, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Оранжерейная, д. 15а, кадастровый номер 78:18117:2, категория - земли населенных пунктов, целевое назначение - под коммунально-складские объекты; жилой дом, площадью 1073,2 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, 2-й проезд, д. 9а, лит. "А", кадастровый номер 78:18302:3:19, этажность 1; земельный участок площадью 12019 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. 2-я Проектируемая, д. 8а, кадастровый номер 78:18302:3, категория - земли населенных пунктов, целевое назначение - под объекты торговли.

ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" (продавец) и ООО "Константин Камышин и К" (покупатель) подписали два новых договора купли-продажи от 20.10.2005 с отлагательным условием в отношении объектов недвижимости, являвшихся предметом договоров от 30.08.2005 и 27.09.2005, в которых сгруппировали продаваемые объекты недвижимости в ином составе.

В соответствии с отлагательным условием, содержащимся в пунктах 2.1 каждого из двух договоров купли-продажи от 20.10.2005, права и обязанности сторон по указанным договорам возникают при условии принятия и вступления в законную силу решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области (либо постановления вышестоящей судебной инстанции) об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Волковка" к ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" о понуждении последнего заключить с ООО "Волковка" договор купли-продажи объектов недвижимости, перечисленных в предварительном договоре, заключенном между ними 06.06.2005.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2007 по делу N А56-49512/2005 суд отказал ООО "Волковка" в понуждении ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" заключить договор купли-продажи объектов недвижимости на основании предварительного договора от 06.06.2005.

ООО "Константин Камышин и К" было переименовано в ООО "Реставратор" 30.01.2006.

ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" совместно с ООО "Реставратор" обратились 17.03.2006 в Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области отказало в проведении государственной регистрации в связи с тем, что в ходе осуществления правовой экспертизы документов было выявлено отсутствие подтверждения полномочий лиц, заключивших договор купли-продажи в отношении спорных объектов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2006 по делу N А56-13180/2006 ООО "Реставратор" отказано в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в связи с тем, что ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" не признано уклоняющимся от государственной регистрации перехода права собственности.

ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" 03.07.2009 провело торги по продаже спорного имущества, победителем которых было признано ООО "Приморский Трест", с которым 07.07.2009 был заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости.

20.07.2009 ООО "Реставратор" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим иском, сославшись при этом на то, что спорные объекты недвижимости являются предметом исполнения договора купли-продажи от 20.10.2005 и были переданы истцу до возбуждения дела о банкротстве ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор", вследствие чего данное имущество не должно включаться в конкурсную массу.

Суд первой инстанции счел требования истца необоснованными.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью первой статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовая экспертиза документов и проверка законности сделки является необходимым этапом государственной регистрации прав.

Как следует из пункта 3 статьи 19 вышеуказанного Закона государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

На основании проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области приостановило проведение государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости от ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" к ООО "Реставратор".

В связи с тем, что ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор" и ООО "Реставратор" не устранили обстоятельства, послужившие основанием для приостановления регистрации, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости на основании договоров от 30.08.2005 и от 27.09.2005.

Согласно материалам дела, в том числе выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО "Приморский Трест".

Поскольку право собственности ООО "Реставратор" или его правопредшественника ООО "Константин Камышин и К" на спорные объекты в установленном законом порядке зарегистрировано не было, на момент перехода права собственности на спорные объекты к ООО "Приморский Трест" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержалась запись о том, что собственником спорных объектов являлось ЗАО "Торговый Дом "Гостиный Двор", государственная регистрация права собственности ООО "Приморский Трест" на спорные объекты недвижимости не признана недействительной, а проведенные 03.07.2009 торги не признаны несостоявшимися, суды, учитывая вышеизложенные нормы права и обстоятельства дела, пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены принятых по делу судебных актов, а также несоблюдения норм материального права судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 по делу N А56-45107/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Реставратор" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

М.В. Захарова

И.В. Сергеева