Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 декабря 2010 г. N Ф07-12148/2010 по делу N А66-11100/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2011 г. N Ф07-12148/10 по делу N А66-11100/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю.,

при участии прокурора Снигищэнко Е.Ф., от открытого акционерного общества "Голутвинская слобода" Варфоломеевой С.В. (доверенность от 18.08.2010), от администрации Конаковского района Тверской области Рябовой А.Г. (доверенность от 09.03.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Конаковского района Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 24.06.2010 (судья Закутская С.А., арбитражные заседатели Кашин В.В., Елисеев С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Носач Е.В.) по делу N А66-11100/2009,

установил:

Прокурор Тверской области обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском о признании недействительным заключенного администрацией Конаковского района Тверской области (далее - Администрация района) и открытым акционерным обществом "Голутвинская слобода" (далее - Общество) договора от 06.04.2007 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 70 000 кв.м с кадастровым номером 69:15:201901:0056, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, Вахонинское сельское поселение, деревня Шоша, а также о применении последствий недействительности указанной сделки в виде обязания Общества возвратить Администрации района названный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее - Управление Росрегистрации), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области (далее - Управление Роснедвижимости), администрация Вахонинского сельского округа Конаковского района Тверской области (далее - Администрация сельского округа).

Определением от 17.06.2010 Управление Росрегистрации и Управление Роснедвижимости на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменены на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра) в порядке процессуального правопреемства.

В ходе рассмотрения дела прокурор отказался от иска в части применения последствий недействительности договора аренды от 06.04.2007. Определением от 17.06.2010 суд принял отказ от данного требования в порядке статьи 49 АПК РФ и прекратил производство по делу в указанной части на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Решением от 24.06.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.09.2010, договор аренды от 06.04.2007 признан недействительным.

В кассационной жалобе Администрация района просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

Податель жалобы указывает следующее: вывод судов о нарушении требований пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) при вынесении Администрацией района постановления от 03.04.2007 о предоставлении Обществу спорного земельного участка в аренду под жилищное строительство необоснован, поскольку Общество обратилось в Администрацию района с соответствующим заявлением 26.02.2007, то есть до 01.03.2007, представив все необходимые документы, предусмотренные статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); причиной непринятия Администрацией района в двухнедельный срок, предусмотренный указанной нормой, решения о предоставлении участка в аренду для строительства, является бездействие Администрации района; постановление от 30.07.2004 о предварительном согласовании места размещения объектов строительства принято Администрацией сельского округа в рамках переданных ей Администрацией района полномочий в соответствии со статьей 9 устава Конаковского района Тверской области в редакции от 28.06.2004; суды неправомерно отклонили довод Общества об отсутствии предмета спора (земельного участка как самостоятельного объекта недвижимого имущества) ввиду его раздела на 18 самостоятельных земельных участков; суд первой инстанции неправомерно принял отказ прокурора от требования о применении последствий недействительности сделки без учета мнения Администрации района по поводу указанного ходатайства.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители Администрации района и Общества поддержали доводы жалобы и пояснили, что Общество после раздела названного земельного участка на 18 самостоятельных участков приступило к строительству жилых домов и 16.02.2009, то есть задолго до предъявления прокурором настоящего иска, зарегистрировало право собственности на незавершенные строительством жилые дома на этих участках. Представитель Администрации района также уточнил просительную часть жалобы и указал, что просит отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Прокурор возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании 01.12.2010 объявлен перерыв до 07.12.2010. После перерыва заседание было продолжено с участием тех же лиц.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, комиссия, возглавляемая заместителем главы Конаковского района, выдала Обществу акт от 15.09.2003 выбора земельного участка ориентировочной площадью 7 га под индивидуальное жилищное строительство и развитие инфраструктуры в деревне Шоша Вахонинского сельского поселения. На основании данного акта, согласованного по правилам статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации с соответствующими органами местного самоуправления, муниципальными организациями, в том числе с Администрацией района, глава Вахонинского сельского округа Конаковского района Тверской области постановлением от 30.07.2004 N 151 предварительно согласовал Обществу место размещения объектов индивидуального жилищного строительства и развития инфраструктуры на земельном участке из земель поселений площадью 70 000 кв.м в деревне Шоша Вахонинского сельского округа Конаковского района.

После проведения работ по формированию земельного участка, постановки его на кадастровый учет, проведения всех необходимых экспертиз, в том числе экологической, Общество 26.02.2007 обратилось в Администрацию района с заявлением N 187/08 о предоставлении этого участка в аренду для жилищного строительства.

Глава Конаковского района постановлением от 03.04.2007 N 527 предоставил названный земельный участок в аренду Обществу сроком на 5 лет для размещения объектов индивидуального жилищного строительства и инфраструктуры. Пунктом 2 названного постановления глава Конаковского района поручил Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации района подготовить договор аренды данного участка, а Обществу - обеспечить государственную регистрацию этого договора.

Во исполнение постановления от 03.04.2007 Администрация района (арендодатель) и Общество (арендатор) 06.04.2007 заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 70 000 кв.м с кадастровым номером 69:15:201901:0056, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, Вахонинское сельское поселение, деревня Шоша, для размещения объектов индивидуального жилищного строительства и инфраструктуры на срок до 03.04.2012.

Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.07.2007, участок передан арендатору 06.04.2007 по акту приема-передачи.

В дальнейшем участок был разделен в установленном порядке на 18 самостоятельных участков. Договор аренды от 06.04.2007 прекращен в связи с заключением 09.09.2008 Администрацией района и Обществом 18 договоров аренды образованных в результате раздела участков. Данные договоры 14.11.2008 прошли государственную регистрацию.

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от 06.04.2007, ссылаясь на то, что в нарушение требований статей 29, 30, 30.1 ЗК РФ, а также пункта 15 статьи 3 Вводного закона земельный участок с кадастровым номером 69:15:201901:0056 предоставлен Обществу в аренду без проведения аукциона.

Суды обеих инстанций удовлетворили иск, поскольку посчитали оспариваемый договор недействительной сделкой, исходя из следующего. Глава Вахонинского сельского округа Конаковского района не наделен полномочиями по распоряжению земельными участками в Конаковском районе и был не вправе принимать постановление от 30.07.2004 N 151 о предварительном согласовании места размещения объектов жилищного строительства. Поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объектов жилищного строительства не было принято уполномоченным лицом в установленном порядке, у Общества отсутствовало право на получение названного участка для строительства без проведения торгов. Так как земельный участок без проведения торгов мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства только до 01.03.2007, то заключение договора аренды 06.04.2007 на основании постановления о предоставлении участка в аренду, принятого Администрацией района 03.04.2007, незаконно. Суды посчитали не имеющими правового значения доводы Общества и Администрации о том, что Общество обратилось с заявлением о предоставлении участка в аренду до 01.03.2007, что комиссия Администрации района по рассмотрению вопросов о предоставлении участков под строительство приняла соответствующее решение до 01.03.2007, а постановление о предоставлении было принято только 06.04.2007 ввиду нахождения главы Администрации в отпуске.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального права и при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием такого размещения.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 ЗК РФ, устанавливающей особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Согласно данной статье, вступившей в законную силу с 01.10.2005, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или права на заключение договоров аренды земельных участков в указанных целях осуществляется на аукционах, за исключением случаев, указанных в этой статье.

Пунктом 15 статьи 3 Вводного закона в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Если решение о предварительном согласовании места размещения жилого дома было принято в установленном статьей 31 ЗК РФ порядке до 01.10.2005, земельный участок для строительства жилого дома может быть предоставлен в аренду лицу, выполнившему все мероприятия, предусмотренные названной статьей, в том числе осуществившему постановку земельного участка на кадастровый учет и обратившемуся с заявлением о предоставлении его в аренду в надлежащий орган до 01.03.2007. В случае, если уполномоченный орган после получения указанного заявления не принял в порядке и в срок, предусмотренные статьей 32 ЗК РФ, решения о предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства, его бездействие может быть оспорено в судебном порядке по правилам статьи 198 АПК РФ.

Таким образом, при соблюдении названных правил принятие уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении участка в аренду для жилищного строительства после указанной даты по причинам, независящим от лица, обратившегося до 01 .03.2007 с надлежащим заявлением, не может служить основанием для признания недействительным договора аренды земельного участка, заключенного во исполнение этого решения.

При таком положении вывод судов о том, что нормы земельного законодательства не ставят право на получение земельного участка в аренду без проведения торгов в зависимость от даты направления в компетентный орган государственной власти или местного самоуправления заявления о предоставлении участка в аренду, не соответствует приведенным нормам права.

Кассационная инстанция считает необоснованным вывод судов о том, что до 01.10.2005 Обществу не было предварительно согласовано место размещения объекта, поскольку постановление главы Вахонинского сельского округа Конаковского района Тверской области от 30.07.2004 N 151 является недопустимым доказательством, так как принято неуполномоченным лицом.

Статьей 29 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.

Согласно пункту 10 статьи 3 Вводного закона в редакции, действовавшей на момент принятия постановления от 30.07.2004 N 151, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Пунктом 10 той же статьи в редакции, действовавшей на момент принятия постановления от 03.04.2007, предусмотрено, что распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Таким образом, правом распоряжаться спорным земельным участком наделен орган местного самоуправления Конаковского района. В соответствии с уставом муниципального образования "Конаковский район" Тверской области в редакции, действовавшей на 30.07.2004, распоряжение земельными участками на территории района отнесено к компетенции Администрации района, в структуру которой входили администрации поселков и сельских округов, подчинявшиеся в своей деятельности главе района (статья 39 устава). Постановлением от 19.12.1997 N 739 глава Конаковского района (он же глава Администрации района) передал свои полномочия по управлению и распоряжению (изъятию и предоставлению) землями населенных пунктов главам администраций поселков и сельских округов, указав на необходимость оформлять названные действия постановлениями.

Как видно из материалов дела, акт от 15.09.2003 выбора спорного участка для жилищного строительства выдан Обществу уполномоченной комиссией, возглавляемой заместителем главы Администрации района, а постановление от 30.07.2004 N 151 о предварительном согласовании места размещения объекта утверждено главой Вахонинского сельского округа. Администрация района ссылается на то, что глава сельского округа действовал в пределах полномочий, предоставленных ему постановлением главы Конаковского района от 19.12.1997 N 739, и что предварительное согласование места размещения объекта осуществлено с ее ведома, а следовательно, не нарушает ее права по распоряжению спорным земельным участком, который к тому же в дальнейшем был предоставлен в аренду для строительства постановлением главы Конаковского района.

Данным доводам суды не дали правовой оценки и не указали, почему постановление от 30.07.2004 N 151, не признанное в установленном порядке недействительным, следует считать незаконным с учетом оснований для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, предусмотренных статьями 198 и 201 АПК РФ.

В судебном порядке защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления. При этом удовлетворение такого иска должно повлечь восстановление каких-либо прав, нарушенных оспариваемой сделкой. С учетом того, что на спорном участке уже возведены незавершенные строительством жилые дома, право собственности Общества на которые зарегистрировано еще до предъявления настоящего иска, суды не исследовали вопрос о возможности восстановления положения, существовавшего до совершения оспариваемой сделки, в результате удовлетворения иска прокурора.

При таком положении решение от 24.06.2010 и постановление от 14.09.2010 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; дать оценку доводам Администрации и Общества о том, что постановление от 30.07.2004 N 151 о предварительном согласовании места размещения жилых домов принято уполномоченным Администрацией района лицом и не нарушает ничьих прав и законных интересов; установить, имеются ли основания для признания оспариваемой сделки недействительной; с учетом установленного разрешить спор и распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 24.06.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу N А66-11100/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов